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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/10202549135.shtml
年關將至，談談您對北京房地產調控政策的看法吧~！
杭州透明售房市場研究院院長丁建剛表示，35%的溢價率政策對杭州樓市的影響不大，不管溢價率上限設置是多少，土地出讓的底價是控制在政府手上的，而這個底價是可以重新設置的，以人為的方式控制溢價率不能解決問題，最終隻能以市場化方式解決。
悄悄漲底價
今年9月份以來，杭州土地市場地王不斷湧現，溢價率突破49%的高價地塊層出不窮，市場的迅猛勢頭迫使杭州市政府多次出臺新政。10月15日，杭州市國土資源局正式發佈公告稱，取消瞭杭師大地塊的出讓計劃。此前的10月10日，蕭山湘湖"準地王"地塊也在出讓當天的上午被臨時叫停。除叫停出讓多幅地塊外，杭州隨後又發佈"杭六條"，並在第一條中明確，進一步加大中低價位住房用地供應，加強土地市場跟蹤分析和交易預警管理，確保土地交易平穩。
突如其來的政策變化，引起杭州業內的質疑聲不斷。本報記者隨後向杭州市國土局求證，一位負責人告訴記者，該局近日對土地出讓規則做出調整，今後杭州主城區的土地競價溢價率上限將統一調整為35%。本次調整適用於包括住宅用地和商業用地在內的全部經營性用地，主要為瞭在控制地價的同時加大保障性住房建設力度。
值得註意的是，在這場發佈新政的拍賣會上，盡管進入比拼保障房配建面積環節，地價仍再創新高。其中，寶嘉地產在溢價率達35%後，以封頂價13.93億元，配建9000平方米保障房強勢拿下一幅三墩住宅用地，成交樓面價12044元/平方米，創三墩板塊單價新紀錄。
引來"溢價率上限35%"新政
12月18日，杭州蕭山一幅純住宅用地遭遇眾多大鱷圍搶，最終該地塊由九龍倉、綠城聯合體以25.76億元競得，成交樓面價13586元/平方米，溢價率69.82%，加冕杭州蕭山單價地王。由於該地塊不位於杭州主城區，因此不受35%溢價率上限限制。
土地市場熱浪
本報記者 曾倩文 上海報道
12月13日，杭州主城區迎來今年土地市場的收官之戰，在此次競拍中，唯一的住宅用地--西湖區三墩單元FG03-R21-07地塊、FG03-R22-08地塊受到房企熱捧。該地塊溢價率達到35%後，競標忽然進入保障房面積投報階段，成為首幅按照土地新規成交的地塊。
在限制溢價率的同時，提高土地的起拍價，杭州業內將這一自相矛盾的政策解讀為"玩數字遊戲"。"政策執行不嚴厲背後，是杭州對土地財政的習慣性依賴癥，如果土地收入受影響，會對杭州造成嚴重的沖擊，所以不能太冒險。"一位不願具名的杭州業內人士評價稱。
今年以來，杭州土地市場異常火爆。據杭州透明售房市場研究院統計，2013年杭州主城區共成交土地102宗，總面積4807.6畝，總成交額841.6億元，創下杭州近5年賣地金額最高紀錄。土地市場的持續升溫，迫使杭州密集出臺一系列土地調控政策，但由於執行力度溫和，市場反應平淡，地王的身影仍不斷出現。記者瞭解到，未來一個月內，杭州至少有兩幅"準地王"將入市，包括備受市場關註的杭師大地塊和雅戈爾退掉的"申花地王"。
一邊是政策調控不斷，一邊則是地塊價格"爆表"，杭州遭遇調控"軟釘子"。
2012年10月，杭州市國土局下發一份名為《關於貫徹國土資電發(2012)87號文件有關事宜的通知》規定：對於杭州主城區出讓的經營性地塊，當土地價格溢價率達到49%時，將調整競價方式，即鎖定地價，"從零開始"競投配建安置用房或保障性住房面積。至此，杭州開始瞭"限地價、競保障房面積"的嘗試，成為全國首個明確規定土地出讓溢價率並且標準最嚴格的城市。
限溢價率的數字遊戲：
內容來自sina新聞
此次把上限從49%下調至35%，似乎再次明確瞭杭州嚴防新地王、抑制地價的態度。但令人不解的是，西湖三墩單元地塊盡管是首幅試點35%新政的地塊，其限定溢價率的背後，卻是起拍底價的上漲。統計數據顯示，上述西湖區三墩單元FG03-R21-07地塊、FG03-R22-08地塊，該地塊起始樓板價為8921元/平方米，而在今年3月，相距僅幾百米外的兩幅住宅地塊的起始樓板價僅為7700元/平方米，去年8月，附近的一幅大體量住宅用地的成交樓板價隻有7261元/平方米。
某研究院杭州分院研究總監高院生向本報記者指出，自去年設置49%溢價率上限以來，杭州新推出的地塊起拍價開始明顯上漲，不少地塊的起拍樓板價甚至超過同地區轉貸二胎地塊的成交樓板價，嚴重抵消瞭政策對溢價水平的控制作用。因此，不管"限地價競保障房"試點怎麼嚴格，隻要政府的起拍價隨之上調，地價實質性的上漲都是在進行的。
而此前5天，在杭州主城區今年最後一次土地拍賣中，剛剛發佈瞭一項土地新政：今後杭州主城區的土地競價溢價率上限將由原來的49%統一調整為35%，即當經營性地塊溢價率達到35%時，將調整競價方式，鎖定二胎利率貸款全省皆可處理地價進入保障房配建面積的競爭。
"數字遊戲"之因：
"此時發佈新政更像是向市場投射煙霧彈，對樓市的實際意義不大，也很難對明年的地價造成抑制作用。"杭州雙贏置業機構總經理章惠芳告訴中國房地產報記者，調整土地拍賣溢價率上限看似是政策從嚴，其實更多的是政府的一種態度：避免在明年出現地王引起調控不力的風險，避免對市場的刺激作用加大，通過新的行政手段保持市場的相對平穩。而要考量這一政策的效果，關鍵是要看未來政府如何制定土地的起拍價格。
杭州土地收入創歷史新高
相關統計顯示，截至12月19日，今年杭州主城區土地出讓已經結束，創下841.6億元的土地收入新高，整個杭州市的土地成交金額也已超過1340億元，已創歷史新高。年底前杭州餘杭、蕭山兩區還有6宗地塊出讓，預計杭州2013年的土地出讓收入有望超過1400億元。
杭州土地收入歷史最高值出現在2009年，當年杭州土地出讓金收入1200億元，是地方財政收入520.79億元的2.3倍，排名位居全國第一。隨後的三年，杭州土地收入連續下滑，一度成為浙江唯一一個財政收入負增長的城市。杭州市財稅局提供的數據顯示，2010年，杭州市本級土地出讓金收入922.57億元；2011年跌到瞭427.37億元；2012年土地出讓金再度縮水，僅為350.80億元，占地方財政的24%，拉下地方財政收入50億，拉下地方財政比數18個百分點。
而根據杭州市2013年財政預算草案，2013年杭州市本級預算目標是完成土地出讓收入380億元，市地方財政收入預算為912億元。粗略計算下，杭州市本級土地收入目標已超額完成，目標完成率221%，預計全市土地收入將占地方財政總收入的1.5倍。
"杭州有望在今年實現財政收入的大逆轉，但這一定是不可持續的。"章惠芳指出，杭州在年底出臺35%的溢價率上限新政，給明年的市場鋪墊瞭穩定的基調，今年這樣瘋狂的拿地現象將不會持續。此外，今年杭州的土地價格漲幅已經大大超過房價漲幅，不少板塊頻頻出現"面粉貴過面包"的現象，導致樓市供大於求嚴重，未來開發商搶地也會理性得多。
根據杭州市國土局目前已發佈的公告，2014年1月，杭州主城區將推17宗地塊，總出讓面積56.3萬平方米，總起價達203億元。"不管此次新政，還是杭六條，都是通過行政手段對市場預期施加影響，更為重要的是2014年。"章惠芳認為。
溢價率35%上限 難降杭州土地市場高燒
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