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內容來自sina新聞
楊紅旭房地產業已經告別黃金年代
??中國房地產業其實已經告別黃金年代，行業利潤率持續下滑，賺錢越來越難。然而，房地產開發業的特征是生產周期長，前進的慣性大。行業已經變向，前方出現冰山，但開發商調轉船頭卻需要更長的時間。
??2014年房地產開發企業的年報數據不太理想。據Wind數據顯示：滬深兩市共75傢上市房企公佈瞭2014年年報，平均負債率為74.05%，短期借款卻同比大增29.33%，這意味著房企償債壓力大增，資金鏈緊張。
??經歷瞭2014年的全國普遍性降溫，房地產開發行業不景氣。國傢統計局有一個反映房企資金面的核心指標：房地產開發企業到位資金。2014年這一指標同比下降0.1%，而過去十幾年增幅多在10%以上，即便是樓市低迷的2008年，同比增幅也為5.7%。
??更值得關註是，2011年下半年全國市場開始分化，一線城市和部分二線城市走勢較強，2012-2013年出現瞭復蘇和回暖；而部分二線城市和多數三四線城市趨弱，2013年並無市場繁榮。與之相適應，開發商經營情況趨於分化，大房企強於中小房企，央企強於民企，佈局於一二線的房企強於三四線房企。當前少數房企經營情況還算穩健，但多數房企都已身處水深火熱之中。
??另一組數據可資佐證房企分化。Wind數據統計：截至2014年12月18日，房地產行業並購標的交易達245宗，總價值為1210億元，同比暴增80%。很多房企日子實在過不下去的，隻能“賣兒賣女賣身”。如果說綠城股權之爭、佳兆業遭遇“黑天鵝”而賣身，還隻是大房企的個別案例，那麼成千上萬房企默默撤退、甚至以老板跑路為結局，更能說明中國房地產開發業正在經歷的強震與劇變。
??中國房地產業其實已經告別黃金年代，行業利潤率持續下滑，賺錢越來越難。然而，房地產開發業的特征是生產周期長，前進的慣性大。行業已經變向，前方出現冰山，但開發商調轉船頭卻需要更長的時間。於是，有些船已被冰山撞沉，很多船正奪路而逃，隻有個別大船(尤其是央企)不懼冰山，暫無大礙。開發行業和開發企業，面臨著許多困惑，轉型之路註定艱辛。
??近些年，中國房地產開發業堪稱巨頭爭霸，群雄亂戰，有些開發商甚至僅僅為瞭銷售金額能排進前幾名而猛搶地、大擴張。比如在制定2014年銷售目標方面，很多房企玩起瞭“大躍進”，結果銷售金額增長瞭，銷售利潤卻下降瞭。無處拿地也就成為房地產商發展的第一個瓶頸。
??2010年限購限貸限價等政策狠壓一二線城市，大中型開發商轉而進軍三四線城市。但大量樓市供應之後，卻發現三四線城市需求跟不上，房價漲不動，賺錢很辛苦。於是2013年又紛紛殺回一線和少數二線城市，但這些城市供地量較少，搶地者眾，地價居高不下，即便是樓市降溫的2014年，高價地仍數不勝數。於是新問題來瞭：面粉價太高，面包難賺錢。2013-2014年上半年，一線城市的諸多高價地塊，現已證明很難賺到錢。拿地時風光，賣房時發愁。
??此外，住宅市場的強力調控使得很多開發商加大瞭商辦類物業的開發規模，同時很多地方官員又優利貸在政績觀的驅動下規劃瞭很多商辦類物業，於是近兩年很多城市，尤其是二線城市商辦類物業供應過剩、銷售與招商困難。商辦類市場的泡沫一旦破滅，其負面影響遠大於住宅市場。
??中國經濟新常態的重要內涵之一是由粗放式發展轉向集約化發展，實現有質量的增長。房地產行業同樣也不能例外。
??楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/07355991352476606187377.shtml
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