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上半年龍頭房企銷售額或仍有兩位數增長

  機構認為,目前樓市處於周期中的探底階段,在這一時期,需要通過高周轉來把握未來3年。

內容來自sina新聞

  衛民不動產房地產專傢蔡為民告訴記者,今年上半年龍頭房企數據表現不錯,主要原因在於去年下半年已經有瞭不少項目的基礎,在今年上半年獲得貸款的情況下,成功轉化為銷售。

  億翰智庫的報告預估,上半年土融南投魚池土融業績排在前三名的房企依次是萬科、綠地和恒大,銷售額分別是980億元、726億元和688億元。加上緊隨其後的保利、碧桂園和中海,共有6傢房企上半年的銷售額超過500億元。而上半年銷售額過百億的房企數量達到22傢。

  億翰智庫負責統計上市公司銷售數據工作的張博說,他們主要通過監測上述房地產企業的重點項目上半年的銷售,並和部分公司進行溝通,再根據機構的銷售額估算模型,統計企業在上半年銷售額,和真實的銷售額可能有偏差,但差距不大。

  《每日經濟新聞》記者采訪瞭萬科等地產商。萬科對億翰智庫預估的數據未作評論,萬科表示以7月公佈的6月銷售額數據和此前公佈前5月銷售數據為準。根據6 月萬科公佈的數據,萬科前5月的銷售額達到815.2億元,較前一年增16.2%。恒大地產集團有限公司6月 6日公佈,2014年1月至5月,恒大地產合 約銷售金額約為562.1億元,較2013年增長64.4%。恒大相關人士稱,受益於部分樓盤熱銷, 其6月的銷售業績不會差。

  億翰智庫統計顯示,前6月,排名前30的企業中三分之二業績同比增長,增幅均達到兩位數。領軍的萬科、綠地、恒大的同比增幅分別為17%、11%和54%。

  近日,研究機構億翰智庫對多傢房企的統計研究報告顯示,萬科半年銷售額近千億,全國共6傢房企銷售額過500億元。 如有購房問題請撥打熱線:400-606-6969

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn建地 農地貸款全省皆可處理/news/2014-06-30/08402797470.shtml
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  2014年房地產市場的整體走勢,超乎瞭房企的想象,量價雙雙下滑的趨勢明顯,打瞭開發商一個措手不及。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/07332806804.shtml

  首先,從去年全國房地產市場運行情況來看,市場主要指標,包括開發投資額、土地成交面積、銷售額等,都創下瞭過去幾年來的新高,而且增速明顯較高。正是因為去年情況總體向好,今年年初以來,以萬科、綠地、萬達為代表的各大房企紛紛上調瞭年度銷售目標;但是,今年上半年突然收緊的貨幣政策,卻讓企業紛紛遭遇"滑鐵盧"。

  據一項權威數據顯示,國內大多數城市,在上半年與房地產相關的貸款增量為零,而往年都會有10%-20%的遞增,而且一季度的房款額度通常代表全年房款額度的40%左右。但從今年的貨幣政策來看,突出瞭兩大明顯的變化:第一,季度放款計劃平均化;第二,大多數城市房地產貸款餘額沒有增量。這導致瞭購房人拿得出首付銀行卻放不出款來的現象,整個市場的量價雙降便成為必然。

  另外,從上半年各企業運行的月報和季報來看,不同企業之間的分化趨勢非常明顯。我個人認為三季度房企的日子還是會比較難過,甚至可能是全年最難過的季度;但是到瞭四季度或許會有所好轉。

  在這裡做一個大膽預測:進入四季度以後,限購放松的城市可能會過半。2011年時,實行限購的城市約50個。目前,隨著呼和浩特等一些城市取消限購,取消限購的城市數量將會更多,市場形勢將會好一些。

  而對北京而言,樓市的剛性需求比較強,抗跌性也更強。但是上半年一些樓盤的打折也讓開發商警醒地認識到:任何城市,在市場較好的情況下,也有不少項目出現滯銷現象;同理,市場波動時,高性價比的項目也能賣得不錯。類似於股市,普漲的行情中也有跌的,反之亦然。而企業和項目的情況如何,最終還是要比拼過硬的實力。

內容來自sina新聞





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王健林馬雲勢掀中國首富戰 萬達傳年底前上市

上市集資90% 將建10項目

市值料達千億美元

據內地媒體引述消息人士稱,萬達商業已初步確定上市時間表,擬定於12月5日舉動全球路演,12月19日正式在港交所掛牌。

相關分析

新浪財經訊 11月22日消息 據香港明報財經[微博]報道,阿裡巴巴[微博]赴美上市,令創始人馬雲[微博]晉升新一代中國首富,中國福佈斯榜前三甲更清一色是互聯網大亨。不過這個格局或很快發生變化,據內地媒體稱,內地地產巨頭萬達[微博]將在年內來港上市,集資金額超過100億美元,若上市成功,萬達主席王健林將奪回中國首富的寶座。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

此前已有報道稱,萬達將在11月正式在港交所(0388)掛牌,不過,據市場人士透露,目前萬達仍未通過上市聆訊,能否在年底前上市仍屬未知數,據悉最快的上市聆訊日期是下周四(27日)。



根據萬達的招股書,大連合興投資有限公司直接持有萬達集團99.76%的已發行股本,而王健林持有大連合興98%的股權,剩餘的2%由王健林之子王思聰持有。另外王健林直接持有萬達集團0.24%的股權,即王健林以和王思聰擁有萬達集團100%股權。

2014年的中國福佈斯富豪榜中,新晉首富馬雲,憑借阿裡順利上市,個人財富達1193.4億元人民幣,超越王健林高居榜首,較目前排名第四的王健林高約300億元人民幣。而位列第二、三位的均是互聯網大亨,包括百度[微博]創辦人李彥宏,以及騰訊(124.2,

-1.50, -1.19%, 實時行情)
(0700)創辦人馬化騰。若萬達上市並按市場預期市值超千億美元,作為萬達大股東的王健林,可輕松超越馬雲,重奪首富寶座,打破目前互聯網巨頭壟斷中國福佈斯的格局。

萬達商業在9月16日首次提交的招股書中沒有提及籌資規模,但消息稱其集資規模遠超於市場此前估計的50億至60億美元,預計將會超過100億美元。民間2胎借款缺錢急用哪裡借錢若按照公眾持股量最低可降至10%,那麼萬達的市值最高有望超過1000億美元。

根據招股書,萬達將三大商業地產板塊全部納入上市公司,包括物業租賃、物業開發及銷售,以及酒店經營業務。這次上市集資的90%將用於建設10個物業開發項目,包括廣元萬達廣場、哈爾濱哈南萬達廣場等項目。

萬達在招股書中稱,其目標是成為全球持有面積最大的商業地產公司,預計在2015年底前擁有總建築面積約2500萬平方米的已完工物業資產。



未通過上市聆訊或難趕年底上市

??

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-23/09215942094380507912890.shtml

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??今年11月1日,習近平在平潭島,與在平潭島搭船直航臺灣的臺胞進行瞭交流。在這個福建自貿區的主要區域,平潭島未來將規劃一個臺灣民眾參與居住的兩岸共同生活傢園。



??而地理上泉州與金門島一水之隔,兩地相距僅6.5海裡,而泉州石井對臺小額貿易點距金門航程不過1.5小時,加上小額貿易船舶機動靈活便捷、運輸成本大大降低,為臺灣水產品登陸創造瞭有利條件。

??據公開報道,在今年5月,福建省向國務院上報瞭自貿區新方案——不僅包括原有的廈門、平潭和福州江陰港的一部分,還加入瞭泉州的一部分。





??有消息披露,福建版自貿區范圍共計452.78平方公裡,其中,平潭片區有324.13平方公裡,福州片區有36.36平方公裡,廈門片區有74.29平方公裡,泉州片區18平方公裡。



??也正是憑借政策與地理上的雙便利,類似泉州在內的福建馬尾、平潭、湄洲灣等各大港口與口岸與臺灣的經貿交流越發便利。

??11月初,泉州檢驗檢疫局發佈數據:1-10月,泉州進口臺灣水產品3.14萬噸、貨值2363.2萬美元,同比分別增長4.5倍和3.1倍,進口量居大陸各口岸第一位。



??福建以其獨特的地理方位,在沿海經濟帶中,雖未被發達的環渤海、長三角、珠三角經濟帶中直接輻射,經濟也並不在一線省份行列,但正因為其便利的對臺經貿,使其具備重要戰略意義。

??此前11月,福建省委常委、廈門市委書記王蒙徽在調研廈門時提出,自貿區建設要準確定位,進一步明確投資環境國際化的實驗區和兩岸投資貿易便利化的先行區的具體內涵,在吸引臺資和對臺投資、吸引外資和對外投資等方面加大制度創新,凸顯廈門服務中央對臺工作戰略和國傢“一帶一路”戰略的積極作為。

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??此外,福建自貿區還將以兩岸經貿合作為核心,打造21世紀海上絲綢之路經貿合作前沿平臺。

??閩臺兩地的經貿往來,與國傢逐漸下發的支持政策寬松密不可分,例如2013年實行的ECFA零關稅政策,使得臺灣水產品更具價格優勢,而泉州則抓住瞭這個機遇,在小額貿易上與一水相隔的金門島實現瞭更多的貿易。



??臺灣百大企業已有60多傢在閩投資設廠,助推福建形成電子、石化、汽車等千億產業集群。

目前,超過60%以上的臺灣水產品從泉州口岸登陸中轉大陸市場,泉州成為臺灣水產品登陸的“第一口岸”。



內容來自sina新聞

海西版圖憑借福建自貿區做強兩岸經貿合作

??其中福建自貿區的概念,早在上海自貿區去年獲批後就已提出。去年12月底,福建省省長蘇樹林在福建省經濟工作會議上表示,福建推動建設自由貿易園區,平潭實施自由港政策和廈門申報設立自貿區的文件已上報國務院。



??7月中,福建省人大常委會副主任張廣敏對外介紹,近年來,70多個國傢部委、央屬企事業單位出臺瞭支持海西建設和福建對臺工作的具體舉措。

??國務院總理李克強12月12日主持召開國務院常務會議,部署推廣上海自貿試驗區試點經驗,推動更高水平對外開放,決定依托現有新區、園區,在廣東、天津、福建特定區域再設三個自由貿易園區。



??第二批自貿區塵埃落定。











??“更重要是現在國傢在海西這塊的投資非常大,包括北京的各大央企,紛紛看好海西這片熱土,習近平在十八屆四中全會之後探訪的首站也是平潭與古田福州等地方,這在一定程度上也表明中央的意圖。”福建社科院一位研究員介紹道。

??據廈門海關公佈統計數據,上半年福建對臺實現貿易額367.1億元人民幣,雖然受到整體經濟周期調整的影響有所下降,但是反彈的趨勢明顯,6月單月實現貿易值達69.3億,同比增長9.2%。





??與此同時,福建自然也吸引到瞭大量臺灣的投資。目前,福建有6個國際級臺商投資區,建立瞭大陸最大的海峽兩岸農業合作試驗區,包括漳浦等6個國傢級臺灣農民創業園,先後吸引500多傢臺資農業企業入駐。



??21世紀經濟報道瞭解,截止2013年底,福建省累計引進臺資項目1352個,實際利用臺資220億,實有臺資企業3908戶,均居大陸各省市第三位;閩臺貿易進出口總額1145.14億美元,2013年臺灣成為福建第四大貿易夥伴。







??建設“一帶一路”新載體



??商貿投資之外,在福建,近年來兩岸民間的往來也十分頻繁。

??政策與地理“雙繡球”

??福建省旅遊局30日發佈消息稱,今年前三季度,福建入境旅遊市場整體回暖趨勢明顯,這其中,臺胞市場持續穩定增長,全省累計接待臺胞達123.51萬人次。同比增長瞭6.8%,占福建入境遊客市場三成以上。



??當然,除瞭旅遊之外,在福建創業學習的臺胞也越來越多,就在2013年福建局啟動“萬名臺灣青年學子來閩修學旅遊”以來,截止到今年7月,福建已累計接待2600名臺灣青年學子。



??福建自貿區快速獲批,是因其特殊的對臺地位。

??民盟廈門市委經濟與城市建設委員會副主任龔小瑋對21世紀經濟報道記者表示,福建依托特殊的對臺優勢,一定能把自貿區做出區別於其他自貿區的獨特競爭力。

??據悉,平潭島324平方公裡在封關之後將成為最大的海關特殊監管區,未來可能更接近前店後廠模式,即居住地、總部設在平潭島,工廠等設在福州等地。



??與平潭捆綁的福州,現有的保稅港區已發展多年,對於發展自由貿易區具有相當的基礎條件。根據年初之時的設想,福建自貿區的平潭、福州片區,將現有海關特殊監管區域為基礎,包括平潭綜合實驗區全境、江陰工業集中區及閩臺(福州)藍色經濟產業園部分區域、長樂機場空港區等區域。



??從臺灣水產品品種來看,主要有凍秋刀魚、凍魷魚、午仔魚、凍鯖魚等。這些臺灣水產品以其價廉物美深受大陸消費者的青睞,均成瞭大陸市場的“搶手貨”。

??按照今年9月份舉行的福建省第九屆委員會第十一次全體會議的決議,到2020年,福建省經濟總量將超過臺灣。而自貿區的獲批,或讓這一計劃實現的日程大大提前。

??為瞭主打臺灣牌,自貿區將積極對接臺灣的六海一空自由經濟示范區,共同拓展國際市場。



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??福建省商務廳副廳長鐘木達此前接受媒體采訪時曾表示,自貿園區是福建省參與建設“一帶一路”的新載體,福建應以自貿園區為新抓手,全面拓展與“海絲”沿線國傢的交流合作,為建設21世紀海上絲綢之路探索新途徑。


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  針對國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長李佐軍的"拐點說",中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立的觀點更為直接瞭當:"今年6月底,就已經是房地產行業房地產業由盛轉衰的拐點瞭。"

  陽光100集團常務副總裁范小沖也認為,預計中國這幾年還有三四億人湧入城市,全國整體來說房子是供不應求的,泡沫是某個區域或某個市場局部性的結構性問題。

  北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科對"拐點說"這一觀點也不認同。馮科認為,目前房地產市場仍會保持相對平穩的態勢,在未來半年中房地產企 業的銷售量甚至會有小幅度上升,但總體趨勢不會有較大波動。近日銀行出現的"錢荒"問題,也不會對房地產行業有太大影響。因為房地產行業的融資能力有瞭大 幅度的提升,產業的處理機制水平也逐年增長,各企業對於國傢的宏觀調控政策也有瞭較深層次的理解,該拿地的還在拼命拿地。

  胡志剛認為,目前市場上再度出現的"拐點論",可能是根據房地產市場空置嚴重、住房價格比較高、供應不太平衡得出的結果。"房地產市場確實存在 這些問題,猶如堰塞湖的堵塞問題一樣 ,隻要解決瞭,就不會有問題。"從人口中國的需求大、城鎮化的外來需求大兩方面來判斷,"龐大的住房需求沒有20年時間是解決不瞭的。"



  同樣,中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌也表示,若無大的政策變化,總體而言,今年房地產市場應該是"前高後穩",下半年的銷量和房價上升趨勢有所放緩,但仍然處在增長區間內,穩中有進。

  尹認為,資金的過熱才是房價上漲的真正原因。2008年,美聯儲實行首輪量化寬松政策後,大量國際資本從發達國傢流向發展中國傢。今年6月19 日,美聯儲宣佈瞭量化寬松放緩和退出時間表,這表明過熱的資金將會從包括中國在內的國傢撤出,也就標志著房地產市場出現瞭拐點。

  近十幾年來,"金磚四國"的房價都在上漲,"分析房地產市場及房價必須站在全球資本流動的角度"。

  新華房產7月5日訊 (尹曉波 馬鑫 田丹露 陳文雅)本網昨天報道瞭李佐軍再預測"7、8月份很有可能成為房地產行業由盛轉衰"後, 各路專傢看法產生瞭分歧:有的認為銀行二胎利率年息任何問題免費諮詢房地產拐點已經出現瞭,可多數專傢認為所謂的房地產拐點根本不存在。

  就近期各地地王頻現的狀態,尹中立"潑冷水"說,這是因為開發商持有大量流動性資金且銷售狀況特別理想,近期急於拿地,但是,"從未來半年的房地產業形勢來看,高價拿地的企業未必能從中收益"。

  "不存在房地產市場的拐點。"中國房地產研究會副會長暨房地產法規政策委員會主任委員胡志剛態度鮮明。他的判斷鑒於兩點原因:一是房地產市場有 周期,但現在沒有進入衰退周期;二是從目前的供求關系、產業結構來看,房地產市場是相對平穩的。"城鎮化規劃的2.0版本,對房地產來說,還有很大的發展 的空間,住房市場還存在大量的需求。"

房價 拐點說再升級 多數專傢認為不存在拐點

內容來自sina新聞

  為什麼?尹中立說,近十幾年來,中國房價上漲的真正原因並不是城市化和農民工進城所導致的,因為進城務工的農民工通常住的是地下室,並非真正的買房者,他們與購房需求無關。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-07-06/08582288353.sht二胎借貸 二胎借貸黃頁缺錢急用哪裡借錢ml
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??港媒稱,《人口統計國際住房負擔能力調查》2015年最新報告顯示,房價最讓居民負擔不起的全球城市排行,第一是香港,第二是加拿大溫哥華,第三是澳洲悉尼。

??溫哥華的樓價中位數是收入中位數的10.6倍,難負擔程度次於香港。多倫多的樓價中位數是收入中位數的6.5倍,也屬於住房負擔能力較低的城市,但並未進入全球十大難住榜內。

??據統計,2014年,香港的樓價中位數是收入中位數的17倍,冠絕全球,也是該調查11年來的最高紀錄。

內容來自sina新聞

??據香港《南華早報》1月21日報道,調查每年針對加拿大、美國、澳洲、中國、愛爾蘭人、日本、新西蘭、新加坡及英國等地的樓市進行調查。

??其他國傢的住房負擔情況是:日本的房價中位數是收入中位數的4.4倍,英國是4.7倍,新加坡是5倍,澳洲是6.4倍,新西蘭為8.2倍。

??調查並未就中國的住房負擔情況計算出數字,但援引瞭《經濟學人》所做的一項調查指,中國平均住房負擔指數是8.6,比調查本身記錄到的其他國傢要高。

??加拿大全國而言,房價中位數是收入中位數的3.9倍。

??全球第三大住房難主要城市是澳洲的悉尼,房價中位數是收入中位數的9.8倍。修繕貸款利率

??進入十大難住城市榜的還有美國的舊金山(9.2倍)、聖何塞(9.2倍)、澳洲墨爾本(8.7倍)、英國倫敦(8.5倍)、美國聖地亞哥(8.3倍)、新西蘭奧克蘭(8.2倍)和美國洛杉磯(8.0倍)。

??而最容易負擔的14個主要城市,則全部位於美國,包括的底特律、水牛城、克利夫蘭、匹茲堡、聖路易斯、亞特蘭大、奧克拉荷馬等。

??調查比較樓市價格中位數與居民收入中位數,計算出住房負擔能力。兩者差距越大,負擔能力就越低。

龍岡農地貸款全球最苦房奴城市排行榜:香港溫哥華悉尼排前三


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  二手房成交回暖



  "這次政策刺激的主要是改善型的換房需求。"潘學雷指出,以前購房者買一套房子,市面上就會少一套,但現在,換房者在買入一套的同時,自己原來的一套也會流入市場,因此市面上庫存的消化會特別慢。

  "新房的實際成交量上升得不是很多,不像二手房那麼明顯。"張大偉表示,其原因在於新房的價格此前一直"扛著",沒有像二手房那樣明顯下降。新房降價隻是個別現象,而二手房價格整體已經下降瞭15%-20%。

  "總算開單瞭!"10月15日,房山良鄉一傢房產中介的置業顧問王勇忍不住向《華夏時報》記者感嘆道。國慶節長假過後,整整3個月沒有簽單的他終於促成瞭一筆房屋買賣的交易。

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  "我們這個月前10天的簽單量就已經超過上個月瞭。"密雲城區一傢房產中介的店長告訴本報記者,他的門店10月份前10天簽下瞭14個單,而9月份總共才隻有13個單。

  反轉還需時日

  9月30日,央行發佈放松限貸的房貸新政,極度低迷的北京樓市也因此迎來瞭轉機。"信貸放開之後,市場成交量比之前有所提升。"麥田房產(博客,微博 )市場研究部市場分析師潘學雷這樣告訴本報記者。不過他同時指出,這並不意味著北京樓市將馬上掉頭向上,目前的市場環境並不支持房價暴漲。

  張大偉認為,二手房市場已經見底,這也將會是北京樓市的底部,新房價格降到目前的二手房價格區域後,也將會迎來迅速放量。

  但是潘學雷指出:"北京房價暴漲的市場環境不存在。"

  此外,相比於二手房實際成交的強勁反彈,北京新房市場目前的表現似乎要平靜許多。

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  至於剛出臺的公積金貸款新政,潘學雷認為其對北京市場的影響有限。中原地產首席分析師張大偉則直言這一政策"不靠譜",未來北京樓市的走向如何,還得看信貸政策的"臉色"。

  "網簽數據並不能及時反映市場的真實情況。"據張大偉介紹,在仍實行限購的北京,相關部門僅對購房者進行購房資格審查就需要10天左右,再加上其他一些手續,網簽數據要比實際成交數據至少滯後20天。

內容來自sina新聞

  不過,北京樓市成交量的上升並沒有在官方數據中顯示出來。根據北京市住建委發佈的數據,10月上半月,北京市住宅網簽量為4839套,環比下滑53.3%;其中新建商品住宅網簽量為2796套,環比下滑46.1%;二手住宅網簽量為2043套,環比下滑60.6%。

  北京樓市曾在2008年和2011年經歷過兩輪調整,但隨後均出現瞭房價快速上漲的情況。因此,很多人也擔心北京樓市這一次也會重蹈覆轍,房價在見底之後又會出現一輪新的暴漲。

  王勇原以為這次熬不過去瞭。"如果這個月還不開單,我肯定會辭職轉行的。"他說。還好,國慶節前房貸新政出臺後,他的一些客戶不再隻是觀望瞭,不止一位客戶直接出手,其他幾位客戶看房也比以前更積極瞭。

  北京市住建委網站上的數據顯示,截至10月17日,北京市可售商品房套數為99755套,為近30個月來的最高點,去庫存依然是北京樓市最艱巨的任務。

房貸新政刺激換房需求 北京樓市成交量反彈

  也正是因為這種去庫存的壓力,眼下北京二手房的交易量雖然大幅回升,但價格卻依然保持穩定。前述密雲房產中介店長告訴本報記者,經他的門店成交的房子價格"幾乎沒有漲"。潘學雷也表示,通過麥田房產成交的價格也沒有明顯上漲,"有個別的房主會漲點,但隻是個案"。

  日前,住建部、財政部和央行聯合下發瞭公積金貸款新政,要求各地放寬公積金貸款的條件,引發瞭一片叫好聲。但潘學雷認為,這項政策對北京市場的影響有限,這主要是因為"北京公積金貸款的額度就擺在那裡",最高也就能貸104萬,這在北京遠遠不夠。此外,這項政策要求取消四項收費,但這隻涉及幾千塊錢,相比於動輒幾百萬的房款而言隻是杯水車薪。至於政策裡提到的推進異地貸款業務,對於北京來說更是"笑話",那些在外地繳存公積金的購房人根本沒有機會在北京使用公積金貸款,因為他們肯定還處在被"限購"當中。

  "公積金新政對北京沒有意義。"張大偉表示,接下來不排除會有其他救市政策被推出,但關鍵還是要看信貸的額度。目前的政策隻是放開瞭信貸的口徑,但額度並沒有放開。"口徑放開之後,進來的人會更多,如果錢的數量不增加的話,那麼錢的價格就會上漲,利好就會變成利空。"他說。

  事實上,在2011年的那輪樓市調整中,央行在2012年進行瞭3次全面降準、2次全面降息,樓市才在2013年開始全面逆轉。眼下,根據國傢統計局發佈的最新數據,9月份的全國居民消費價格指數(CPI)同比僅上漲1.6%,創下瞭56個月以來的新低,張大偉認為已經具備瞭降息的空間。

  潘學雷認為,從現在到年底,北京樓市的成交情況會比上半年要好,整體房價在維持平穩的情況下會略有上升,但大漲暴漲的情況絕不會出現。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-18/09582950517.shtml

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  "在樓市的下行階段,政府直接出手救市,一定程度上是在替市場做資源的分配,去化庫存的作用是肯定有的,隻是效果如何,還很難說。"中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者。

  放大到全國,國傢將棚戶區改造納入城鎮保障性安居工程,加大瞭對各類棚戶區改造的力度。根據國務院部署,2013-2017年要重點推進資源枯竭型城市、獨立工礦棚戶區、三線企業集中地區的棚戶區改造,穩步實施城中村改造。

  "在今年棚戶區改造大規模啟動的前提下,各地為瞭趕進度,不少地方通過政府回購適當面積普通商品房實現就近安置或者就地安置,更利於棚改等保障房的推進。"上海易居地產研究院副院長楊紅旭[微博]表示。

  無獨有偶,近日浙江省嘉興市人民政府下發瞭《促進房地產市場平穩健康發展意見》,提出將加強房地產開發用地供應管理、逐步取消保障性住房等實物建設。

  據湖南省住建廳人士介紹,湖南穩定房地產市場發展政策最大亮點在於,政府將改變新建的方式,通過回購適當面積的普通商品房作為保障房源,從而打通市場庫存房源與棚戶區改造的安置需求。

棚戶區改造趕進度 多地探索回購商品房

  打通存量房與棚改需求

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-19/08062871202.shtml

  楊紅旭表示,政府主要是出於解決巨額存量房的考慮,畢竟現在市場形態非常不健康,為瞭避免企業資金鏈斷裂引發潛在的金融風險,政府也是無奈之舉,畢竟靠市場自己去調節是最好的。

  到瞭7月,亦傳出建部正關註並調研地方政府以回購商品房用於安置房的棚改新模式,當時機成熟,會對這一模式做得好的城市經驗進行推廣。目前,已經有成都、蕪湖等城市在棚改中實施政府回購方式。

  8月15日,住建部發佈信息稱,2014年全國計劃新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上,其中各類棚戶區470萬套以上。截至7月底,已開工590萬套,雲林四湖建地貸款分別達到年度目標任務的84%和70%,完成投資8500億元。

  據瞭解,2014年長沙棚戶區改造任務為14700戶,全市擬實施棚改項目56個。截至6月底,長沙城市棚改項目已開工44個,改造11592戶。

  "其次,商品房庫存與保障房缺口的匹配也是該政策推行的基礎,同時如何制定出合理的價格區間,實現多方共贏,是問題的難點所在。"牛鳳瑞表示。

  "另外,從以往經驗來看,新建的保障房源,一般位置相對較為偏遠,配套並不完善,而在今年棚戶區改造大規模推進的前提下,通過政府回購適當面積,適當區域的普通商品房實現就近安置或者就地安置,更利於棚改的推進。"該人士透露。

  即便在總體上趕上瞭進度,但各地的保障也呈現瞭各自的建設景象,按國務院的規定,2014年起之後幾年,每年要完成棚改470萬套以上,將牽涉資金缺口、人口安置、土地征集等關鍵難題。

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  這給地方高強度的保障房建設任務下,又增加瞭新的任務。面對湖南的回購商品房模式,各地也在蠢蠢欲動。

  多地已經進行探索

  據本報瞭解,事實上在年初兩會上,亦有政協委員提出,一方面不少商品房空置、另一方面保障房建設壓力大,可以探索回購一批商品房用於保障房。

  湖南版《意見》要求,各地政府和企事業單位及經濟園區可購置適當面積的普通商品房用於公租房和棚戶區改造安置房,並納入2015年全省保障性安居工程計劃,享受國傢、省保障性安居工程有關資金補助及配建房源稅費減免政策。

  據悉,全國一年的商品房竣工量為800萬套左右,如果政府回購的商品房量達到20%,就是160萬套。這對部分庫存量過剩的城市房地產市場是一個對沖。

  湖南省住房和城鄉建設廳數據顯示,2014年至2017年,湖南省計劃改造各類棚戶區134 .19萬戶,其中城市棚戶區改造107.76萬戶,國有工礦棚戶區改造和國有墾區危房改造26.43萬戶。目前,湖南省城市棚戶區改造涉及約450萬人,占該省城鎮人口的13.4%。

  《意見》提出,嘉興將從嚴控制房地產開發用地供應總量、供應時序和供應結構,並逐步取消保障性住房、拆遷安置住房實物建設。同時,鼓勵通過貨幣補償方式實施安置或通過收購商品住房進行實物安置。

  牛鳳瑞同時表示:"想要回購商品房,對於債務負擔沉重的地方政府是個很大的考驗,如何合理分配兩者之間的價差,利益的輸送導向何方,以及政策對市場的巨大幹擾,這都是必須考慮的問題。"

  與此同時,這也將緩和各地目前不太景氣的房地產環境。8月11日,湖南省住建廳印發《湖南省住房和城鄉建設廳關於促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》,明確規定政府可回購普通商品房用作保障房源等五項措施,來促進湖南省房地產市場平穩健康發展。
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  回到李寧的"快時尚產品",想要嘗到快時尚沒有庫存壓力的"甜頭",就必須將這些產品進行適度的限量。也許有人會認為這個要比推出限量版的籃球鞋更有市場價值,基於"快苗栗借錢救急二胎年息時尚產品"既需要快速消耗又沒有珍藏價值,也許李寧隻能向做"限賣量"版的方向前進。

  體育類用品在用"快"和"時尚"增加瞭銷售業績的同時,是否也可以承受"三流的價格"呢?就像實戰一代籃球鞋,也是在成本允許的范圍之內,采用瞭緩震功能鞋底。雖然"體育生活類"產品和專業體育用品的服務人群不同,但是就像快時尚的消費者仍然要求服裝的質量不斷提高一樣,消費者是否會將生活類與專業類產品產生混淆?另外,雖然更多的是面向青少年群體,但是有需求和能力將體育類產品像快時尚一樣速度更換的,一定會與購買專業體育用品的消費者群體重合,在其他類型消費者對於"運動快時尚"產品的新鮮感過後,更多帶來的是將專業類產品消費者分流,另外,從兩者產品價格的差距來講,有可能對於整個公司的贏利造成某種程度的損失。在這個快速反應項目發展的初期,我們隻能將其視作一種大膽的嘗試。

  2012年李寧公司虧損19.79億元,關閉門店1821傢;與之對比的是ZARA、H&M、優衣庫等快時尚品牌迅速擴大經營模式;同時,也有許多品牌由於自身經營問題關店、轉型。經營狀況的巨大差異,使許多品牌開始關註快速反應的供應鏈模式,並以其為范本思考自身的劣勢與不足。同年,李寧及時調整戰略轉型方案,在進行瞭清除庫存、改善運營結構、供應鏈模式和產品營銷模式等一系列行動之外,李寧對由於渠道過度擴張、庫存過量等問題所作出的最大變化,就是改變傳統運營模式、構建以零售為向導的供應鏈快速反應機制。

  "運動"能否"快"起來

  今年的國外快時尚品牌除瞭H&M、優衣庫,幾乎都放慢瞭擴張速度,同時也提前進入打折季,其中一個原因,就來自於消費者對於快時尚品牌消費模式的逐漸瞭解。漢帛集團董事長高敏說,國內人民與國外人們的消費習慣是不同的。比如國外的消費者更看重快時尚品牌的款式,而國內消費者因為傳統的消費習慣及"節儉消費"的傢庭教育,還是希望一件衣服可以穿兩三年。很顯然快時尚衣服的質量不能滿足這樣的要求。

  新產品分流原有顧客

  快時尚產品的特點就在於:"一流"的形象、"二流"的產品、"三流"的價格。雖然"三流"的價格一定會對服裝質量提出"上限",但是依舊不能將快時尚服裝與"質量不佳"畫上等號。"其實快時尚也是可以做出好質量的衣服的,"歐文說,"比如優衣庫的一些服裝價格又低質量也很好,雖然快時尚有做出好質量產品的能力,但是他們是否有必要、是否會那樣做就是另外一個問題瞭。"

  "一些品牌受到其他品牌的影響,很多時候都是由於品牌的定位不夠精準所造成的。"高敏說道。例如Mango、耐克等品牌受到快時尚波及,關閉瞭許多店面,甚至不得不跟隨快時尚的節奏更改自己的步伐,或是挖腳快時尚設計師,或是逐漸從不同類型產品逐漸看到的快時尚影子......"也許是因為有一些品牌並不知道自己真正想做什麼、想要傳遞什麼、表達什麼,隻能說明他們還沒有真正找到品牌自身的靈魂。"高敏認為,快時尚隻是一種商業模式,它的供應鏈快速反應是值得學習的。雖然模式是可以模仿和學習的,但是這些快時尚品牌除瞭"快車貸沒繳速"之外,最重要的是品牌的定位和所傳達的理念,這些都由品牌靈魂來決定,而不是由模式來決定的。對於某些跟風與模仿的方式,根本原因還是在於對品牌靈魂的認知缺失。對此,歐文說道:"快時尚模式對於市場的快速捕捉能力是值得肯定與借鑒的,因為它可以贏得更多的消費者、帶來更多的利潤,但是除此之外,企業更應該問問自己的核心主張是什麼,比如'快時尚'和'運動'這兩個概念,是否可以很好地整合在一起,時尚元素是否會將一部分的體育元素替代,而品牌最終的目標消費者究竟是誰,是否會因此損失到整個企業的自身利益等等。"

內容來自sina新聞

李寧新產品引發全局思索 運動快時尚能否快起來

  品牌定位在哪裡

  新產品引發全局思索

  李寧轉型的第一個產品就是隻用60天時間推出的低價籃球鞋--價值。與ZARA等抄襲、復制世界一流設計師設計和大品牌的最新款式的方式有所不同,李寧在瞭解當下的流行趨勢以及消費者喜好的基礎上,通過對不同顏色的搭配,將原有的品牌款式進行設計改進。當然這款快速反應產品銷售效果非常好,從上市開始,兩個月內的售罄率達40%。但是這款產品是否為對原有產品的一種侵蝕呢?寧波某著名品牌CEO歐文表示,李寧的快速反應項目,從經營策略來講、從學習快時尚快速反應的角度來講,是一件值得推崇的事情;即使這個項目單純從嘗試的角度出發,也可以對消費者真正需求以及對於不同類型運動產品接受度等情況有更加深入的瞭解;但是以它299元的價格,從網店上買甚至在200元以下的價格策略而言,從全局角度來講,這個嘗試的成功是否可以帶動整個品牌的成功銷售,對於整個品牌的影響是否利大於弊,還是值得進一步探索的。

  歐文進行瞭進一步的解釋:"即使是單純的模式復制,也需要在品牌DNA的'框架'之下來進行,比如現在的流行色是紫色,但是假如紫色並不符合品牌主張,也是不可以采用的。"不論是李寧運動品牌所傳達的運動精神,還是它現在以加盟商為主的渠道模式,李寧是否與快時尚元素相協調、是否可以切實、徹底地實現以零售為導向的商業模式還是一個問號。"對於大部分的中低檔品牌來說,快時尚模式倒是相當值得借鑒的,因為對於這些個性並不足夠強烈、定位於大眾的品牌,快速提供給消費者趨勢性強的商品,對自身的經營是非常有利的。而一些奢侈品牌或者大的品牌,更需要的是樹立在消費者心目中自身的鮮明個性,並逐漸從情感上得到消費者的認同。"高敏也深有同感,她認為,最重要的是要建立品牌類別的細分化,強化品牌理念,並且針對消費者明確品牌的劃分,例如漢帛旗下的不同品牌,雖然都是服務於女性,但是會針對女性不同的身心狀態進行品牌區分,比如有服務於婚前女性的品牌和服務於職業女性的品牌等等。"我很同意一句話:'做一個品牌就像寫一本書',即使在同樣的本上,不同的人會寫出不同的書,正如每個企業都可以作出對相同模式的不同解讀的道理一樣。"

 發問"運動快時尚"

  對於國內很多號稱在做快時尚的品牌,歐文認為,其實國內並不存在真正意義上的快時尚大牌,從供應鏈的各個環節整合速度來講,國內快時尚品牌距離"真正的快時尚"還是有很大差距的,即使以時尚的角度來講,"就國內品牌的經營和管理模式而言,是否能夠第一時間將買手看上的款式不需要經過上級部門審批的層層環節直接進行生產?目前在國內是很難做到的。而在各種"走程序"的環節中,消耗瞭很多時間,耽誤瞭快時尚的進程。"

  就像耐克在美國不受快時尚影響,在中國卻被打亂陣腳一樣,也許就在於美國人對於運動品牌精神認識得足夠透徹,身在中國的運動品牌,假如沒有集中全力繼續耕耘品牌自身的運動精神,而是為形勢所迷惘,幹脆給自己帶上快時尚的帽子,或是造成消費者的更加清楚:"你看,我本來就認為你是快時尚,原來真的是啊!"或是更加混亂:"我本以為你隻是運動品牌,原來是快時尚啊。"......"運動快時尚",你究竟是什麼?

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/09002322356.shtml
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 調控效果:漲勢穩健漲幅收窄

  "作為上一屆政府對樓市最後的調控措施,其影響在未來的一段時間內仍不會消失,抑制投機性需求對市場而言仍有必要,限購、限貸政策仍將持續。"胡景暉表示。不過與單純的限制需求相比,現如今供應的增加,以及土地制度改革、農村土地流轉、房產稅立法與改革、不動產統一登記制度、大城市發展等長效的樓市調控方向和策略將對我國的房地產市場健康發展產生更為深遠的影響。

  西南財經大學經濟學院副教授劉璐則表示,十八屆三中全會已指明瞭"市場化手重劃區 台中貸款全省皆可處理段"、"房產稅"、"土地供應"、"保障房"等房地產調控的長效機制。可以預見,以往"頭痛醫頭、腳痛醫腳"的各種行政調控手段可能會逐漸淡出;另一方面,在中國當前各類型城市發展分化日益拉大的趨勢下,全國"一刀切"的政策也應該避免。一線城市可以采取更嚴厲的房地產調控政策,二線城市則可以更加靈活,對於三、四線城市來說,在人口流出和住房高庫存壓力的現實面前,適當放松調控也不失為一種調控方法。

  ⊙記者 朱土地貸款桃園復興土地貸款楠 ○編輯 阮奇

  上海中原研究咨詢部總監宋會庸表示,對比各城市年初制定的"新建商品住房價格增幅低於城市居民人均可支配收入實際增幅"的房價控制目標,目前基本可以明確:一線城市肯定不達標,二線城市基本達標,三、四線城市則不用擔心這個問題。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-21/08042616563.shtml

  宋會雍認為,從近期廣東出臺活躍二手房市場交易、允許公積金付購房首付等現象來看,政府正在從激活需求、增加供應入手,作為調控新思路。尤其是二手房市場,以上海為例,房屋買賣近70%都在二手市場,通過稅費改革等手段盤活二手市場,對增加供應、平抑房價將起到重要作用。

 未來方向:長效機制正在建立

  "新國五條"尷尬周年考

  縱觀2013年全年樓市,從國傢統計局"70大中城市新建住宅房價指數"可以看出,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市僅1個,上漲的城市有69個,各類型城市房價基本還是在漲,但不同類型的城市出現瞭越來越大的分化。首先,一線城市上漲勢頭仍然強勁,同比漲幅均超過20%。其次,二線城市的房價漲幅雖略緩,但依然漲勢"穩健",成都和重慶全年的累積漲幅都逼近10%。而三、四線城市的房價出現基本"穩定"走勢,比如唐山全年的累積漲幅僅1.5%,甚至低於CPI漲幅。值得關註的是,溫州在全國大中城市中是一個另類,其房價下行趨勢非常明顯。

  從一年來的調控效果看,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]認為,雖然一年來大多數城市房價仍在上漲,但漲幅在收窄。70個大中城市房價同比漲幅在去年12月見頂,環比漲幅也已在去年3月見頂;成交量也在"新國五條"出臺後的4-8月進入下行通道。"這些都是調控效果,客觀地講,如果沒有'新國五條',樓市降溫不會這麼快。"楊紅旭表示。

  而"新國五條"中關於房價調控目標、問責制等看似嚴厲的調控行政手段,最終還是高高舉起、輕輕落下。"新建商品住房價格增幅低於城市居民人均可支配收入實際增幅"成為大多數城市房價控制目標的模糊表述,允許房價漲,但讓其上漲幅度和收入上漲幅度相匹配,成瞭各個城市之間的默契。這也造成瞭如今地方政府房控目標是否完成難以考核的窘境。

  市場化長效機制將成樓市調控新方向

  然而,2013年全年,除瞭少數如溫州、海口、聊城等二、三線城市之外,房價仍然在京滬等一線城市的帶動下普漲,四大一線城市住宅價格漲幅均超20%。這一年的樓市調控效果如何?房價控制目標是否實現?地方政府問責制是否落實?樓市調理思路又該走向何方?在"新國五條"出臺一周年之時,不少業內人士已敏感地觀察到,"新國五條"中濃墨重彩的房價調控目標等行政調控手段已開始逐漸淡出,取而代之的是增加市場供應、激活市場需求、房地產稅費改革等一系列市場化長效機制的建立。這或是未來樓市調控的新方向。

  業內人士認為,"新國五條"帶給市場最重要的提示是,單純的遏制需求解決不瞭供需矛盾,有效地增加市場供應才是穩定市場的基本方向。而從目前各地樓市調控的新舉措來看,淡化"房價控制目標"等行政手段、探索房地產調控長效機制,是未來促進樓市健康發展的新方向。

  "限購政策的確遏制瞭市場投資性購房需求,卻未曾起到預期的調控房價效果。全國多個城市年初設定的調控目標未能落實也說明瞭這一點。" 偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為,作為上一屆政府最後一個關於房地產市場的調控措施,"新國五條"是以遏制需求為主;政策實施後,隨著新一屆政府的履新,"在不放松投資需求的情況下增加市場供應"成為新的調控主旋律。這是新政府對上一屆政府調控思路的承繼和轉變。

新國五條尷尬周年考 長效機制將成調控新方向

  還記得,在房價穩步上漲的2012年年末,北京房市曾被媒體熱議的那段"恐慌性購房熱"。正是在這一背景下,2013年年初,較之前限購、限價、限貸力度更大的"新國五條"出臺,不久,各地方版"新國五條"的細則也隨後公佈。

  一年前,也就是2013年的2月20日,我國為加強國內房地產市場調控,推出瞭以遏制需求為核心的"新國五條"。不知不覺間,中國樓市又走過瞭一年。
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  四、進行信息常態的交流,使會員單位充分和及時地瞭解最新政策,為企業前瞻性和戰略性的發展提供信息服務。

  委員會主要任務:

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  二、根據商業地產、旅遊地產及其相關持有性物業的特殊屬性,聯合有關機構構建產業鏈上下遊行業合作服務的資源整合平臺,根據會員單位需求,提供系統和專業的研究咨詢一體化服務及解決方案

  中國房地產業協會商業地產專業委員會,是為瞭適應商業和旅遊地產行業和市場發展的需要,由從事商業和旅遊地產開發的企業、研究機構、大專院校等有關單位及個人自願參加的全國性非贏利社團組織。

中國房地產業協會商業地產專業委員會簡介

  電話:(010)68350831 68352707

  三、總結借鑒國內外成熟的項目模式化、差異化和增量化的資信貸利率最低源和經驗,組織境內外考察、行業或區域論壇以及研討會,開展相關行業培訓和企業培訓。

  郵編:100044

  五、購車貸款率利最低銀行二胎年息維護會員單位合法權益,規范行業自律,主動創造良性發展的市場環境。

  六、舉辦全國商業地產、旅遊地產專業展覽會,為商業地產開發商、旅遊地產開發商、金融投資機構和商傢搭建海內外展示、招商和交易的平臺。

  七、為政府和行業部門制定相關的行業標準和市場規則提供建議和技術支持,並積極承擔行業管理部門交辦的各項工作。

  聯系方式:

  地址:北京市海淀區三裡河路1號四號樓5426室

  委員會旨在發揮政府和企業間的橋梁紐帶作用,傳達政府政策意圖,反映企業願望和要求,維護企業合法權益,規范行業自律行為,促進中國商業地產健康發展。

  一、開展商業地產、旅遊地產行業市場分析、發佈預測報告,編輯商業地產、旅遊地產專業書籍、出版刊物,為政府、行業和會員企業提供有關信息和建議。

  傳真:(010)681350831

  Email :cccrea@sina.com

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-18/10372650822.shtml
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  日前銀監會副主席王兆星公開表示,大力支持首套住房需求,抑制投資和投機性的住房需求。這是距離央行喊話力挺首套房貸後銀行主管部門的又一次公開表態,但這似乎都未打動商業銀行放松居民首套貸的決心。多數商業銀行雖對首套房貸的審批速度有所加快,但仍執行上浮5%的利率,部分銀行甚至上浮10%以上,隻有少數外資銀行執行利率優惠,但優惠力度也較小。

  其二,相比於房價下行,攬儲成本的快速增加是銀行收緊首套房貸的最根本原因。隨著利率市場化的推進與互聯網金融規模的壯大,銀行近年來攬儲成本明顯提高,相應個人房貸已由原先的銀行優質資產漸漸演變為雞肋資產。更能表現市場利率的上海銀行間同業拆放利率6月到一年期利率,去年至今一直保持在5%左右,各種"寶寶"利率在近期雖有所下降,但仍保持在4.7%左右。我們以4.7%作為銀行協議存款利率計算,銀行的放貸成本要在此基礎上計入20%基本不產生收益的存款準備金,因此,銀行的實際成本至少是"4.7%/0.8=5.875%",對比6.55%的銀行中長期貸款基準利率,即使上浮5%到6.8775%,目前來說個人房貸業務也基本上是商業銀行學雷鋒的好人好事。而且,個人房貸周期一般都超過十年,其中可能會出現其他風險點增加銀行成本,成土融建融台中大里土融建融本提高必然會引起銀行收緊首套房貸。

  要解決這一問題並不容易,需從清理低效部門、改變融資體制與商業銀行融資模式、改變激勵機制等方面入手,是一項復雜的系統化工程。首先需理順市場資金傳導機制,減少地方政府對低效部門的補貼,低效部門過多的占用資金會大幅提高經濟運行風險,並可能將商業銀行拖下水,因而必須讓低效部門盡早徹底退出市場;其次,要在市場信用體系與懲罰機制完備建立的基礎上擴大直接融資,提高利率市場化進程,實現盤活存量、用好存量目標;再次,商業銀行需轉變經營思路,改變以利差為主要收入的盈利模式,立足服務企業的理念,善用自身多年積累的寶貴數據資源篩選客戶,分析需求,向阿裡與互聯網金融學習,用大數據的思維模式降低信用與風險成本,提高自身盈利水平,這方面中信銀行已走在前面。最後,銀行主管部門也應積極調整管理思路,不再用喊話式的行政命令要求銀行,堅定走金融市場化之路的決心,采取更加靈活的激勵方式。如近期針對"三農"和小微企業貸款達到一定比例的商業銀行定向降準就是很好的市場化激勵嘗試,未來未嘗不可引入對首套房貸達到一定比例的商業銀行定向降準,以達到國傢支持首套住房需求,抑制投資和投機住房需求的調控目標。

內容來自s土建融苗栗獅潭土建融ina新聞

  綜上,在市場資金傳導出現問題、全國房價下跌與資金成本上漲的背景下,銀行收緊首套房貸是必然選擇,主管部門指望通過行政命令督促銀行放松是不現實的。

  (作者為中國工業經濟聯合會分析師)

  個人房貸本屬優質資產,按銀監會數據,個人房貸占銀行整個房地產貸款的67%左右,個人房貸不良率不到百分之一。但去年年底至今,商業銀行持續收緊首套房貸又意欲何為?其內在原因有三。

  其一,在經濟去杠桿周期,大力建設保障房、共有產權房及全國商品房庫存量增加的背景下,國內房地產市場下行格局日漸明朗。報告顯示,5月,百城(新建)住宅平均價格為10978元/平方米,環比下跌0.32%,是2012年6月以來首次環比下跌。其中,環比下跌的城市達到62個。在房價下行階段商業銀行若仍大量發放房貸,將意味著貸款抵押品價值的不斷下降,銀行風險隨之提高,一旦部分地區出現如溫州、鄂爾多斯式的房價下跌超30%現象,即跌幅超過首付款,可能出現斷供,類似情況2008年在深圳就曾出現。雖然此輪房價下降不至於引起全局性崩盤,但部分商品房供給量過大,地區房價下跌30%是完全有可能的,因此銀行出於風險考慮收緊首套房貸是理性選擇。

  (原標題:應采取市場化手段支持首套房貸)

  其三,整個市場的資金傳導鏈條出現瞭問題導致銀行額度趨緊。一方面廣義貨幣還在以兩位數的速度增長,另一方面卻是存款準備金處於高位,銀行額度一直處於緊張狀態,貸款額度被扭曲配置到產能過剩、地方融資平臺、地方虧損國企等低效部門。一邊是民營企業為持續經營不得不承受高昂的、超過自身盈利水平的貸款利率,另一邊則是低效部門通過廉價資金過橋貸款盈利。因此額度趨緊導致的個人房貸收緊,是市場資金傳導鏈條出現問題的一個必然現象。

本輪房價下降不會引全局崩盤 多地房價將跌30%

  我們一方面要為商業銀行鼓掌,因為商業銀行已脫離計劃經濟體制下的完全服從,轉而改為市場經濟體制下以利潤最大化為目標、根據市場風險不斷變化的靈活決策機制。但另一方面我們還要為商業銀行擔心,在利率市場化進程中商業銀行以利差為主要盈利手段的運營模式仍未發生根本改變。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-14/12094215416.shtml
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渣打銀行:中國會有10-20個城市房價跌50%以上

  針對渣打銀行大中華區研究主管王志浩昨天提出的"中國會有10-20個城市房價跌50%以上"的論點,不少房地產業內人士對記者表示,房價出現50%大幅下滑的可能性不大。

  渣打銀行大中華區研究主管王志浩稱:"房地產方面,我估計會有一些城市出現硬著陸,像溫州或鄂爾多斯那樣,房價跌50%以上,同時,對於地方經濟會有很大影響,我估計有10-20個城市會發生這種情況。"

  對此,亞豪機構市場總監郭毅信義區二胎認為,目前中國房地產市場的表現並不像渣打預測的那麼悲觀。由於前幾年部分二三線城市房價過快上漲,局部已經產生泡沫,目前處在擠泡沫的過程中,預計今年10-20個城市房價降幅在20%左右,但不至於失速下滑至50%以上。

  同策咨詢研究部總監張宏偉稱,預計將有10-20城市出現個別項目房價大幅下跌的情況,但隻是個案。一般來講,高端樓盤降價20%-30%,剛需樓盤降價10%-15%,就可激活成交量。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/08384198098.shtml
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  華麗的表象之下,還有泰禾的另一個秘訣,"那就是用心,對於質量的追求,對於客戶的負責,對城市的貢獻"。在泰禾集團董事長黃其森看來,"城市的土地資源是稀缺的,開發一處少一處,每一個項目都是一個作品,要接受人們和時間的檢閱","如果不用心,那麼便是一種不負責的表現"。

資料圖

  而此前的4月,泰禾以19.3億元將北京通州臺湖鎮251畝地塊收入囊中,溢價率高達112%。兩次高價拿地,令泰禾在北京土地市場大出風頭,也令業內咋舌。

  50億連拿京城三地樹威名

  面對"冒進"的質疑,泰禾集團董事長黃其森認為,泰禾從不打無準備之戰,這個數量和速度,對於一傢上市公司而言,非常穩健。"一直以來,泰禾給人低調的感覺,但這幾年發展又給人很快的感覺,這其實是企業發展厚積薄發到瞭一個階段的必然表現。經過十年的準備,一年多的實戰經驗,泰禾已有瞭自己的商業模式,再加之各地來的高級人才團隊,泰禾的發展正是好勢頭"。

  5月20日,泰禾以11.25億元競得北京市通州區臺湖鎮B-03地塊,配建公租房73000平米,溢價率48%,成交樓面價達1.9萬元/平方米,勇奪北京通州新地王桂冠。 分析人士指出,1.9萬/平米的樓面價,項目起碼要賣到3.5萬元/平方米才有微利。

  無論是享受優先發展帶來的先發優勢,還是萬億級國傢投入推動通州新城的快速崛起,以及在近期土地市場的惹眼表現和標志性樓盤的不斷湧現,通州早已成為京城樓市最受矚目的焦點板塊,通州的樓盤也成為想在東部購房人群的首要選擇區域。不過,在經過政策調控下過山車式的行情轉換,如今的人們對通州樓市的看法已經多瞭一分理性。

  事實上,泰禾早已提前佈局,大力發展並整合原福建三農旗下的拳頭產品,介入農藥化工及生物醫藥,並發展礦業,"多元化發展、實體經濟與地產,將相輔相成",黃其森稱這樣的佈局及結構性調整,將大大提高企業的抗風險能力。

  不過,泰禾大力拓展北京市場的目標依然篤定。泰禾集團相關負責人表示,今後發展重心將土融建融屏東恆春土融建融往北京傾斜。"如果北京有合適的項目,我們都會擇機進入。"泰禾官網也宣稱:北京是泰禾全國戰略佈局的橋頭堡。

  對於泰禾高價拿地策略,業內人士分析稱:泰禾集團看似瘋狂的拿地行為,其背後有著深厚的根源,一方面,隨著環渤海高端總部基地、"兩站一街"站前綜合區、三大公園的規劃建設,首開萬科聯合體等十餘房企紛紛進駐,促使通州臺湖區域餐飲、銀行、酒店、休閑、娛樂等相關配套迅速發展,臺湖鎮已成為備受北京市場關註的宜居之地;另一方面,對於北京這樣的特大城市,能容納的高端住宅的量是驚人的,第三,則是泰禾的實力和泰禾的自信,以及泰禾對未來發展的謀劃,也許在未來,院子系很可能將成為中國式高端住宅的新標桿。

  對於泰禾集團在北京的接連拿地,自信緣自何處,是否有什麼秘訣?泰禾集團董事長黃其森坦言,"秘訣之一,就是我們對大勢的準確判斷","中國的樓市,畢竟還是政策市,而泰禾多年前便穩紮北京平臺,對政策的把握及敏感度,往往更為深入。"



內容來自sina新聞

  通州或可通羅馬

  不僅如此,泰禾集團在土地儲備上不斷拋出大手筆。在今年1月泰禾剛授權50億購買土地的公告不久,額度很快用完。近日再度公告,將在2013年度繼續增加土地儲備,在總額不超過60億元人民幣的額度內決定並全權處理購買土地。

  泰禾集團官網顯示,2013年至今泰禾已斬獲六幅地塊,總計占地791畝、總建築面積近53萬平米、總金額57.28億元。僅在在北京市場,自去年年底,泰禾共獲得包括朝陽、通州三塊土地,共計耗資49.05億元。

  高策機構董事長陶紅兵表示,2010年3月份通州很多項目都是2萬多元,高的已經有標3萬元的,但那些項目的品質與目前通州高品質的樓盤無法相比。陶紅兵表示,現在北京市內房價與2010年高峰相比,大部分區已超過2010年價格,但通州也隻是接近2010年峰值,從這點來看現在真的是很難得的機會。

  "如果不是調控影響,通州的房價今年應該回到2010年高峰期之上。由於是在政策調控期,房價的上漲會慢一土融宜蘭大同土融些,但我預計總體上漲的趨勢不會變。對於剛需以及改善型購房者而言,現在正是一個購房的好時機。"陶紅兵說。

  針對外界的種種猜測,泰禾地產相關負責人表示,通州樓市經過沉淀與調整,目前已經進入相對成熟、理性的階段。"所謂區域的成熟度就體現在交通、商業、居住氛圍、城市化水平等方面,尤其是通州區已升級為北京副中心。此外,從土地出讓來看,主要集中在五環外、六環外,在這種情況下,通州離北京城區的距離自然就變得不遠。從城市東南西北四個方位來看,目前隻有東部和南部地區還有可容納的空間。"

泰禾旋風席卷京城

  當然,支撐這樣的戰略規劃,泰禾是有底氣的。那就是地產企業快速發展所需要的大量資金。"資金問題,泰禾從來不愁。為什麼?與企業風格有關,穩健,健康,公開,透明,上市公司的良好口碑,良好的市場業績,實實在在擺在那裡,與泰禾合作的各方,都看得到,都感受得到,因此很"放心"。我們的造血功能,很暢通。加上我本人過去在銀行工作多年,經濟方面的眼光和經驗,融資的渠道和人脈,也會比一般企業要豐富一些。"黃其森如是說。

  在這樣的實力支撐下,泰禾頻頻出手拿地。但在拿地的策略上,又會考量城市。"除瞭精品商業、住宅系列,更是要將北京的國宅院落體系,發揚光大,有所傳承,從而打造出各個地區的項目精品......"談到未來的規劃,黃其森語氣堅定而有力。

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本文導航

  • 泰禾集團旋風席卷京城
  • 泰禾 究竟是何方神聖


新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-19/07292255299.shtml
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  上世紀80-90年代初的經濟持續繁榮,帶動泰國房地產業的快速發展。對外資開放力度大,境外資本大量湧入泰國,相當一部分進入房地產業。當泰 國經濟處於上升階段時,銀行信貸急劇擴張,但大量資金不是流向有效率和高附加值的生產部門,而是流向高風險的樓市和股市。1989-1996年,泰國住房 貸款金額增加瞭5倍多,房地產貸款超過銀行貸款總額的50%,遠高於鄰國。相比之下,2013年我國新增房地產貸款2.3萬億元,房地產貸款新增額占各項 貸款新增額的28.1%,房地產貸款餘額14.6萬億元,占全國金融機構人民幣各項貸款餘額71.9萬億元的約20%,遠低於當年泰國水平。

  在這種情況下,泰國信貸過度擴張、房地產熱、股市熱造成通脹急升,經濟泡沫越來越大。在金融風暴前夕,房地產泡沫的征兆顯露無遺:積壓的住房需 7年時間才能消化,寫字樓和商鋪空置率高達20%以上。相比之下,按國傢統計局數據,截至2014年5月末,我國商品房待售面積5.3億平方米,按 2013年我國商品房銷售面積13億平方米計算,這些庫存半年即可去化掉。當前,我國的住宅庫存壓力遠小於泰國。

  另外,泰國從1989年開始實行利率自由化,解除一年以上儲蓄存款利息的上限,同時泰國央行允許外國居民在泰國開立非居民泰銖賬戶。由於利息率 較高,大批短期資金被吸引到泰國變成泰銖存款以坐吃利差。而泰國的企業、財務公司和商業銀行紛紛大舉向外借債。在沒有必要金融管制的情況下,這些外資很容 易在短期內撤出,造成金融和經濟體系大量缺血。

  1988年泰國人均GDP達到1000美元,我國2003年才超過1000美元。但是2013年,我國人均GDP為6600多美元,而泰國為 6500美元,湊巧中國排名正好比泰國靠前一位。顯然泰國的經濟發展模式出現瞭問題。再拿城鎮化率比較,1997年泰國和中國的城鎮化率分別為30.6% 和31.9%,而2011年分別為51.3%和34.1%。顯而易見,泰國城鎮化進程緩慢,明顯滯後於經濟發展,大量人口仍在從事農業活動,也就制約瞭城 市的住宅需求。

  從上世紀70年代末開始,包括泰國在內的東盟各國積極推行出口導向工業化戰略,泰國經濟在20世紀80-90年代初高速增長,其中1987-1995年間的GDP年均增速近10%,與改革開放後三十年的中國情況類似。

  其三,金融體系混亂,高風險貸款過於集中。相對於比較規范的商業銀行,政府監管松散的財務公司等非銀行金融機構發展很快,他們大量借入低息美 元,在轉成泰銖在國內放貸。到1996年底,非銀行金融機構資產已占總量的35%,他們發放的房貸增速遠超過商業銀行,而且貸款的抵押品存在很大問題,一 旦房價下跌,立即形成呆賬和壞賬。而泰國的金融貸款集中房地產業,房地產業的貸款占到總貸款額的40%以上。而且對於外資金融機構的監管制亦不健全,從而 出現最終出現金融方面的內外交困。

楊紅旭國際投機大鱷難在中國地產市場興風作浪

  經濟繁榮與樓市泡沫產生

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/0818282胎房貸 2胎房貸利率比較任何問題免費諮詢10697.shtml

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  1997年後,泰國企業界和金融界已意識到泡沫經濟瀕臨崩潰,於是國內資金外流。1997年3月,泰國政府公佈瞭一系列防范金融風險的措施,卻 遭到既得利益集團的抗拒。當年5月,2胎房貸試算利率多少免費諮詢試算以索羅斯為首的國際金融投資集團開始大量拋售泰銖,包括從房地產業出逃,泰國政府無力抵抗。7月,泰國政府無力與索羅 斯抗衡,實行浮動匯率制,泰銖狂跌不止,政府被國際投機傢一下子卷走瞭40億美元,房地產泡沫亦隨之破裂。

  房地產泡沫三大元兇

  其一,金融過度開放,過於倚重外債。有些國傢人均GDP達到1000美元後,之所以沒能實現質的飛躍,與金融過度開放有一定關系。上世紀80年 代開始,泰國推行經濟國際化、金融開放的政策,大幅減少資本控制和外匯管制,1991年更是加速開放資本項目,基本上外資可以自由出入,結果是資本大量流 入,外債餘額劇增。尤其是日本遊資比較集中地進入資產市場,助推瞭股市和樓市泡沫。



  其二,實體經濟偏弱,過於依賴虛擬經濟。上世紀70年代末開始,泰國積極推行出口導向的工業化戰略,但出口產品單一,以勞動密集型產業為主,缺 乏科技和生產效率的支持,而且國民教育水平很低,工資成本快速上升,到上世紀90年代初,經濟結構惡化,傳統產業失去競爭力,外貿連續出現赤字,在危機前 兩年經常項目收支逆差每年都在100億美元以上。為瞭彌補經常項目逆差,也為瞭擴大國內投資,不惜借入巨額外債,泰國的國傢短期外債占比77%。除瞭在大 量進入的外資以外,國內的富餘資金也從生產部門流向高風險的房地產和股市。

  1997年索羅斯等國際投機大鱷狙擊泰銖,亞洲金融危機爆發,泰國地產泡沫因此灰飛煙滅。今年以來,我國樓市出現降溫態勢,人民幣匯率改變單邊 升值預期,有關貨幣貶值、國際資本興風作浪導致樓市泡沫破滅的爭論再次升級。然而,當前中國金融、經濟、樓市與上世紀90年代中後期的泰國情況存在較大不 同,房地產市場不可能像泰國那樣轟然倒下。

  與泰國上述情況相比,我國經濟和房地產也健康得多。雖然近些年我國房價漲幅偏大,但城鎮化快速推進,實行資本項目管制,金融體系保守,信貸監管 嚴格。尤其是,我國外匯儲備已超過4萬億美元,根本不擔心外資抽逃。雖然近幾年也常有消息稱,國際投機大鱷正在做空中國,但多屬嘩眾取寵。當前中國金融、 經濟、樓市,與上世紀90年代中後期的泰國情況存在較大不同,經濟不可能重蹈當年泰國之覆轍,房地產市場也不可能像泰國那樣轟然倒下。



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??港澳經濟深度合作

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/06235996045396361920828.shtml

??而原本位於珠三角幾何中心的南沙片區則重點面向世界先進發達國傢,建設以生產性服務業為主導的現代產業新高地和具有世界先進水平的綜合服務樞紐。

和監管制度方面,除瞭通行的“準入前國民待遇”加“負面清單”管理模式之外,廣東還提出探索把服務相關行業的管理職能交由社會組織承擔,建立健全行業協會

??國傢發改委學術委員會秘書長張燕生兩會期間接受21世紀經濟報道記者采訪時曾指出,廣東要著眼於在新一輪改革開放中承擔國傢使命。

法人治理結構,並且根據高標準國際投資和貿易規則要求,強化企業責任,完善工資支付保障和集體協商制度等。

??依托港澳是廣東自貿試驗區的鮮明特色,深入推進粵港澳服務貿易自由化也是廣東試驗區的重要任務。


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平競爭;創新行政管理體制方面,也要按照責權一致原則,建立行政責權清單制度,明確政府職能邊界,同時深化投資管理備案制改革;在建立寬進嚴管的市場準入

??通過打造國際化、法治化的營商環境,廣東希望能夠構建開放型經濟新體制,為新一輪的改革開放探路。

??眾

??4月20日,國務院印發《中國(廣東)自由貿易試驗區總體方案》(下稱《方案》),其中對廣東自貿區的定位不僅是粵港澳深度合作示范區,更是21世紀海上絲綢之路重要樞紐以及全國新一輪改革開放先行地。

三角區域的市場集聚和輻射功能,開展大宗商品現貨交易和國際貿易,探索構建國際商品交易集散中心、信息中心和價格形成中心。

展加工貿易結算業務、建設結算中心。支持設立符合內銷規定的加工貿易產品內銷平臺,建設加工貿易產品內銷後續服務基地。

??此外,據徐少華透露,廣東正在考慮在三個片區設立港澳青年創業園,為港澳青年的創業項目提供孵化器等方面的支持。

??中山大學自貿區研究院副院長毛艷華對21世紀經濟報道記者分析認為,這五項任務中,除瞭貿易和金融方面,其他三項都可謂是廣東特色。

??徐少華認為,下一輪廣東自貿試驗區將致力於推動粵港澳的深度合作,同時要為港澳企業在廣東自貿試驗區的投資發展帶來更大的便利。廣東進一步除瞭放寬投資的準入外,還要推進內地與港澳服務行業標準規則進一步對接,探索貿易市場互聯、項目資金互通、服務產品互認。

政府職能隻是營商環境建設中的一個方面,這體現出廣東在改革開放中走在前列,所以需要在更廣的維度上與國際規則對接。

??此外,廣東自貿試驗區建設中,還要依托港澳在金融服務、信息資訊、國際貿易網絡、風險管理等方面的優勢,將自貿試驗區建設成為內地企業和個人“走出去”的窗口和綜合服務平臺,支持國內企業和個人參與21世紀海上絲綢之路建設。

在。

??徐少華說,香港、澳門在我們國傢改革開放試驗當中發揮著十分重要的作用,對廣東而言,港澳一直是我們擴大開放的窗口、橋梁和紐帶。

??其中,廣東自貿試驗區中的前海蛇口片區重點推動粵港深度合作,建設我國金融業對外開放試驗示范窗口、世界服務貿易重要基地和國際性樞紐港銀行二胎貸貸款全省皆可處理;橫琴片區重點推動粵澳深度合作,建設文化教育開放先導區、國際商務服務休閑旅遊基地和促進澳門經濟適度多元發展的新載體。

??《方案》提出,廣東要在擴大開放的制度建設上大膽探索、先行先試,加快形成高標準投資貿易規則體系。

??圍繞這三大定位,廣東自貿區領取五項主要任務:建設國際化、市場化、法制化營商環境;深入推進粵港澳服務貿易自由化;強化國際貿易功能集成;深化金融領域開放創新;增強自貿區輻射帶動功能。

??廣東省常務副省長徐少華4月20日在國新辦發佈會上說,廣東自貿區將在CEPA框架下,進一步取消或放寬對港澳投資者的資質要求、股比限制、經營范圍等準入

限制,重點在金融、商貿、科技等服務領域取得突破。同時,積極參與國傢“一帶一路”戰略,共同打造粵港澳大灣區,促進互利共贏發展。

??在廣東自貿區的發展目標中,營造國際化、市場化以及法制化的營商環境被擺在瞭首位,而其他自貿試驗區方案大體將轉變政府職能放在首位。毛艷華分析認為,轉變政府職能隻是營商環境建設中的一個方面,這體現出廣東在改革開放中走在前列,所以需要在更廣的維度上與國際規則對接。

廣東自貿區加快形成高標準投資貿易規則體系房貸2胎的可怕任何問題免費諮詢

??在廣東自貿區的發展目標中,營造國際化、市場化以及法制化的營商環境被擺在瞭首位,而其他自貿試驗區方案大體將轉變政府職能放在首位。毛艷華分析認為,轉變

??為破除這些體制機制障礙,廣東《方案》提出在法治環境建設方面,要試點開展對內對外開放的執法和司法建設,實現各類市場主體公

環境和公共設施管理業等對國計民生意義重大的服務性行業,吸收外資程度很低。裴長洪認為,這意味著,阻礙我國多數服務業進一步開放的體制機制障礙普遍存

??增強自貿區輻射帶動

??廣東自貿試驗區還有一大獨特任務是增強其輻射帶動功能。這首先體現在引領珠三角地區加工貿易轉型升級方面。

??構建開放型經濟新體制

所周知,珠三角是我國重要的加工貿易基地,勞動密集型企業眾多。這些企業大都處在產業鏈的底端,技術含量和附加值低。近年來,受到原材料和用工成本上漲、

融資難的困擾,加工貿易企業迫切需要轉型升級。2011年,商務部等部門就提出建設“珠江三角洲地區全國加工貿易轉型升級示范區”。

??廣東《方案》提出,廣東要發揮自貿試驗區高端要素集聚優勢,搭建服務於加工貿易轉型升級的技術研發、工業設計、知識產權等公共服務平臺。支持在自貿試驗區發

??在服務業內部,外資主要進入的領域是房地產、商務服務等行業。2012年,僅房地產一個行業就吸收瞭當年外資進入額的21.68%。而科學研究、技術服務、

??《方案》還

提出,在打造泛珠三角區域發展綜合服務區方面,廣東自貿試驗區也應發揮輻射帶動作用。具體而言,要推動自貿試驗區與泛珠三角區域開展經貿合作,強化對泛珠

??中國當下的自貿試驗區戰略的邏輯起點在於,在傳統WTO多邊談判進程受阻的情況下,國際貿易投資新規則正在醞釀、確立。中國需要在這種高標準的國際貿易新規則制定中爭取話語權。

??未來,廣東自貿試驗區不僅將允許自貿試驗區金融機構按規定為自貿試驗區內個人投資者投資香港資本市場的股票、債券及其他有價證券提供服務,還將探索將境外產

業投資與港澳資本市場有機結合,鼓勵在自貿試驗區設立專業從事境外股權投資的項目公司,支持有條件的投資者設立境外投資股權投資母基金。

??此外,也有我國自身服務業開放程度低、仍保留許多限制外資準入的壁壘的因素。中國社會科學院經濟學研究所所長裴長洪撰文指出,1979年至2012年的34年間,服務業吸收的外商直接投資額占全部FDI流入量累計額的比重僅為36.93%。



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  此外,修正後的熱錢規模和房價走勢之間仍不存在穩定的正向聯系,仍支持"成文"中關於不能將房價上漲歸因於熱錢因素的判斷。

  第二,熱錢流入後兌換人民幣,形成外匯占款。但由於熱錢流入規模有限,對我國外匯占款的影響並不大。在熱錢流入最多的2008年和2009年,假定所有流入的熱錢均兌換為人民幣,熱錢在當年人民銀行外匯占款增量中的占比分別為21%和25%。

  等式中相關指標口徑在"成文"中已有說明,這裡不再贅述。根據此公式測算,我國熱錢流入規模不大,流入規模最大的2009年也僅有619億美元。2011年和2012年,熱錢由流入轉為流出。這一結果與國傢外匯管理局利用殘差法測算的波動性較大的跨境資金流動規模比較接近。

  上述公式可能存在一個問題:隱藏在"貨物和服務貿易差額"及"外商直接投資"中的熱錢也被一並減去瞭,在某種程度上會造成熱錢流入規模的低估。那麼,被一並減去的熱錢規模究竟有多大呢?這是關鍵問題。但遺憾的是,"張文"並未基於數據對此進行客觀分析,而是引用他人測算結果試圖證明熱錢規模很大,但這些測算口徑不一、結果不同,有些是2002年至2008年7年間的熱錢流入總量,有些是2005年至2007年三季度近3年間的熱錢流入總量,有些未說明是熱錢流入總量還是境內熱錢餘額。不分青紅皂白,隻論數字大小,由此便得出結論有失嚴肅性,缺乏說服力。

  第三,人民幣增發是房價上漲的主要貨幣因素嗎?我認為,不應將房價上漲歸因於貨幣因素。人民銀行調查統計司盛松成司長曾在《中國金融》上發表題為《單一商品價格與價格總水平的決定因素是不同的》的署名文章,系統闡述瞭為什麼不能將房價上漲歸因於貨幣的原因:貨幣供給影響價格總水平,而非單一商品價格。商品房作為單一商品,其價格變動取決於供需狀況。供需失衡導致房價上漲,房價上漲吸引投機資金,投機資金又助推房價上漲。因此,"與其說高房價是"印出來的",確實還不如說是"炒出來的""。否則,如果說貨幣超發導致房價上漲,那麼比特幣瘋漲也是貨幣超發引起的嗎?

  不能將房價上漲歸因於熱錢因素台南仁德建地貸款

  "成文"對流入我國的熱錢規模進行瞭測算,測算公式是:

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  "張文"中關於房價上漲的原因有四種提法,分別是:"人民幣升值是高樓價的重要原因之一"、熱錢推高樓市、外匯占款推高樓市、"人民幣增發是樓價上漲的主要貨幣因素"。從文中分析看,作者可能認為這四種提法是一個意思,其邏輯是:人民幣增發是樓價上漲的主要貨幣因素-外匯占款是人民幣增發的最大來源-熱錢在外匯占款中占有相當比重-人民幣升值吸引熱錢流入中國。筆者認為此邏輯存在以下問題:

  "張文"堅持"人民幣升值是高樓價的重要原因之一"的觀點,認為熱錢規模遠小於商品房交易規模並不能證明熱錢未導致房價上漲,因為熱錢一般不直接買房子,而是通過銀行理財產品、信托計劃參與房地產項目,成為房地產商的資金來源之一。

  將房價上漲歸因於貨幣因素是似是而非、以訛傳訛的誤導。全世界沒有一個嚴肅的經濟學傢認為房價上漲是由貨幣因素引起的,也沒有任何一個國傢曾通過改變貨幣供應來調節房價。嚴肅認真探究房價上漲的真正原因,使房地產調控更具針對性和有效性,這是研究人員應有的社會責任感,也是筆者撰文的初衷之所在。

  目前尚無相關統計,隻能估算。我們假定"貨物和服務貿易差額"及"外商直接投資"中均有10%為熱錢,對"成文"測算的熱錢流入規模進行修正。必須說明,貿易順差和外商直接投資中的熱錢占比值得研究,但筆者認為,10%已是很高比重。這樣修正後的測算結果仍顯示,流入我國的熱錢規模有限。其中,2008年和2009年熱錢流入規模相對較大,分別洲子洋重劃區建案任何問題免費諮詢為1033億美元和933億美元。2002年、2006年和2012年為熱錢流出。

  流入我國的熱錢規模有限

  現實中可能有部分熱錢通過銀行理財產品、信托計劃流向瞭房地產。由於熱錢的投資對象很多,不可能都投入房地產,因此仍假定50%的熱錢投入瞭房地產,同時假定其中的10%用於購買商品房、40%用於購買為房地產項目融資的理財產品和信托計劃。那麼測算結果顯示:

  在熱錢流入最多的2008年和2009年,用於購買商品房的熱錢僅占當年商品房交易總額的2.1%和1.1%;用於購買房地產項目融資類理財產品、信托計劃的熱錢僅分別占當年房地產開發企業資金來源的7.2%和4.4%。熱錢占比如此之低,不可能對房價產生較大影響。

  也不應將房價上漲歸因於貨幣因素

再談人民幣升值不是房價上漲的主要原因

  第一,人民幣升值,確切地說人民幣升值預期,確實會吸引熱錢流入中國,但人民幣升值預期不等同於熱錢流入。

  熱錢=外匯儲備增量+我國對外直接投資-貨物和服務貿易差額-外商直接投資-境外上市融資-外債增量。

  12月12日,張庭賓先生在《第一財經日報》發表題為《再析人民幣升值與樓價上漲的關系》的文章(下稱"張文"),對筆者的《人民幣升值不是房價上漲的原因》一文(下稱"成文")提出質疑,認為"流入中國的熱錢總量遠不止該文測算的",堅稱"人民幣升值是高樓價的重要原因之一"。對此,筆者不能認同,再做商榷。

  那麼,隱藏在"貨物和服務貿易差額"及"外商直接投資"中被一並減去的熱錢究竟有多少?

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-25/08082551644.shtml
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  在長沙,有不少開發商認為,今年樓市表現為"先抑後揚",三季度後,房地產市場將回溫。那麼,現在開發商打折促銷大行其道,長沙房價是否已經見底?是否是購房者的抄底好時機?未來長沙樓市發展真的會如開發商所期望的一般回暖嗎?本期廣廈會客廳,新浪樂居與長沙晚報特邀德思勤城市廣場品牌副總監楊正宇為我們解讀是否到瞭抄底時機。





  任志強曾說,中國樓市並不是沒有需求,而是需求被遏制。一方面,政府的行政限購措施抑制瞭一部分需求。另一方面,中國的城鎮化極不穩定,大量人口進入城市,他們的收入比沒被計算在內,而且是巨高的財富收入比,北京和海南的高價房照樣有人買。再從人口數據來看,23歲年齡層最高峰是2015年,這些人有需求,他們可能有爹有老婆,憑什麼說他們買不起房?

  2014年開局的樓市叫人有點犯暈,買賣雙方仍然呈現膠著狀態,相當多的購房者還在觀望中等待最佳的出手時機,而各個開發商使出五花八門的手段進行促銷,低首付、一口價、團購、封頂價......比比皆是。

  未來長沙樓市發展行情如何看?年內會否回溫?

  楊正宇:上半年,樓市是一個相對振蕩的階段,大幅上升的空間估計不會太大。但是,可能出現大幅度下跌或崩盤的情況也不大,畢竟中國房地產還是"政策市"。房地產在GDP裡面的架子,還是不可能一下子被取代的,這是一個基本的判斷。

 德思勤城市廣場下半年的銷售策略中有什麼好方法?

  小城鎮化的推進,實際上更多的是回歸城市,而回歸城市是建立在資源更多的集約化形成的資源節約概念。

楊正宇房地產進入結構性調整階段 不會崩盤土地2胎案件缺錢急用哪裡借錢

德思勤城市廣場 品牌副總監 楊正宇

 不少樓盤以各種形式優惠促銷,現在長沙的房價是否已經見底?是否已經到瞭購房者抄底的最好時機?

  但也有分析人士指出,信貸定向寬松,按揭利率有望下行,將推動樓市復蘇。甚至有業內認為,從目前的成交走勢以及當前定調的房產調控政策透露出的信息顯示,樓市反彈在即。

  但是,今年樓市陸陸續續出現瞭此起彼伏的降價聲音。我感覺這和房地產進入的階段有一定的關系。今年,對於房地產行業來說進行瞭結構性調整的階段,那麼這種結構性的調整階段肯定會出現一種分化和陣痛,前期會有一些陣痛,逐步形成分化。在這個階段中,一些項目的降價可能會此起彼伏的出現,但並不是說這種項目的降價會引起整個房地產市場崩潰。因為,過去十幾年來,中國的房地產市場首先解決的是溫飽,然後奔小康,過去房地產的發展是解決瞭溫飽的問題,基本居住需求層面通過十來年的發展已經基本滿足瞭,到瞭這個階段瞭。

 編者按在人們茶餘飯後的談資中,房子可謂是頻率最高。而進入2014年,樓市中關於房房屋民間2胎缺錢急用哪裡借錢價是否降瞭的討論最為熱烈。

  楊正宇:從未來的發展來說,房地產發展需要解決的是一個居住品質的階段,從基本需求向品質生活的方向發展。這個時間可能帶來房地產結構性調整,有些企業會在這個階段出現各種各樣的問題。但是,也有一些企業會利用這個階段,在產品上、在發展上調整好,同時也是一個機遇,我認為從大環境上來看是機遇與風險並存的階段。

  在這個市場上,一是要認識市場的形勢;二是通過優勝劣汰市場上會有一部分分化,優質的物業、中心區的物業,一定有機會,現在是處於居住需求向品質需求轉變的結構性調整點上。



  楊正宇:德思勤城市廣場一直在做,沒有受市場影響。第一,德思勤城市廣場有中國最大的寫字樓集群,20多棟寫字樓,依托寫字樓集群一直在做商務中心和產業聚集中心,按照步驟一直在做。第二,德思勤城市廣場有長沙最大的購物中心和最長的步行街,商業中心區可以形成,有50萬方。我們完全按照正常的軌跡在走,並沒有受到相關方面的影響。(文字整理/黎晴)



內容來自sina新聞

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/09284226176.shtml

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內容來自sina新聞

  西南財經大學中國傢庭金融調查與研究中心10日發佈的"城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢2014"調研報告,更是讓王新江頗感壓力。報告顯示,2013年我國城鎮地區自有住房空置率已達22.4%,高空置率致使4.2萬億元的銀行房貸沉淀於空置住房。而王新江的兩套未租出去的空閑房,正在這22.4%之列。

多房族的拋售焦慮面對低迷樓市 賣還是不賣

  擁有多套房產的濟南市民王新江,如今很是糾結:面對低迷樓市,賣還是不賣?

  對此,中盈地產山東辦事處總經理賈軼接受經濟導報記者采訪時表示,目前有財力的傢庭和個人,購買兩套及兩套以上住房已經較為普遍,空置率也成為房地產項目不可回避的問題。在樓市"去投機化"趨勢下,空置房何去何從,不僅考驗著置業者的耐力,亦關系到樓市的未來走向。

 新的任務

  從事物流行業的王新江坐擁多套房產,已經是很多人眼中的千萬富翁,不過,他現在卻急著為自己的房子找到"下傢"。

  大量空置

  "樓市未來走向並不是很明朗,我還是希望能將手中一些物業盡早處理掉,但是目前是來看的人多,買的人少,大多還是觀望心態。其實我很多朋友也擁有多套房,但不舍得出租,目前基本上都是空置。所以,房子多瞭也會很頭疼。"王新江苦笑說。

  如今,很多像王新江一樣的"地主"都越發感到投資房產不再像前幾年那樣吃香瞭。房產空置不僅需要支付物業費用等管理費,可預期的收益也大不如從前。"風險較大,房價一旦下跌,空置住房更容易虧本甚至導致資不抵債。"這是王新江目前對房地產市場的一個估計,因此,如何處理手中的空置房也就成為他近期的一個重要任龍岡農地貸款務。

  導報記者和王新江一起算瞭筆賬:目前他手中有10套房產,自住一套,給父母一套,還有一套別墅作為全傢周末或度假使用。其他物業中有5套出租,2套空置。空置的2套房產折合目前的市場價格共計400萬元,如果能夠出租出去,年收益9萬元左右。"而如果拿這400萬元做其他投資,每年的回報率至少在5%,也就是20萬元。所以現在是應該保留房子,還是賣掉做其他投資,成瞭新的困惑。"王新江也有些無奈。



  "我在房屋中介公司、網絡上,包括朋友圈中,都撒瞭關於出售房屋的信息。不過看的多,真正成交的隻有一套。"王新江2009年以一次性付清現金的方式購買瞭某寫字樓一個整層,目前來看,這是他多套房產中回報較高的。其餘除瞭用於出租,基本上都是空置。

  中國房地產經紀研究中心研究員黎明元對導報記者表示,對於房地產市場的"空置率",目前我國還沒有一個非常明確的官方定義。發達國傢房地產市場已經趨於飽和穩定,空置率較低。而當前我國處於城鎮化進程,伴隨著房地產市場的擴張,空置率的數字相對來說就比較高。

  按照西南財經大學上述報告中"2013年我國城鎮地區自有住房空置率為22.4%"的數據來看,國內的城鎮住房空置率已經遠遠高於國際水準。有數據顯示,2000年至今美國的住房空置率維持在1%至3%的水平,歐盟2004年的住房空置率調查顯示各成員國平均水平為9.5%,日本2008年的住房空置率為13.1%。

  "大量的住房空置造成社會資源的嚴重浪費。據測算,截至2013年8月,空置住房占用瞭4.2萬億元的住房貸款餘額,降低瞭金融市場的效率。"甘犁說。

  在山東沿海地區,就有很多"候鳥式"公寓。導報記者近日來到青島黃島區的隆和水岸小區。該小區2009年建成,目前隻有一班公交車經停,加之還沒有鋪設暖氣管道,因此選擇入住此小區的本地人並不是很多。

  "隆和水岸的業主多數來自周邊濟南、淄博、德州等城市,也有來自新疆、東北等省份的,他們主要是看中瞭沿海的環境和未來這裡的發展。"青島黃島區萬和房屋銷售中心總監王曉麗向導報記者透露,70%以上選擇在隆和水岸置業的房主,都至少擁有兩套房,"他們一般是夏天來住兩三個月。其他時間尤其是冬天,這裡的空置率很高。"

  不僅是沿海城市,省會濟南也存在類似空置的情況。11日晚,導報記者驅車沿旅遊路探訪,從歷陽大街到千佛山段的別墅,亮燈者極少;繼續穿過轉山隧道,向奧體中心方向的道路兩側,幾個新建小區的亮燈率也很低。

  隨後,導報記者來到位於旅遊路與洪山路交叉口的21世紀房產銷售中心。當被問及周邊小區的空置情況時,該銷售中心工作人員告訴導報記者,附近比較成熟的社區如荊山小區、銀座花園、正大城市花園等,房齡都在5年以上,入住率較高,都在80%以上。但周邊的新建樓盤,尤其是位置相對較偏、配套尚未完善的小區,入住率就比較低。銷售人員還透露,奧體中心周邊有一處樓盤,一傢事業單位作為宿舍團購瞭大部分,但因為距離單位較遠,目前隻有30戶入住,入住率還不到15%。

  位於華龍路的華陽新區,一部分是回遷房,一部分向外出售,從2011年開始有住戶陸續搬入。導報記者以詢問房源為由從物業工作人員處得知,目前小區的入住率並不高,地下車庫更是自建好後一直都未啟用。"按照繳納水電費的情況來看,目前的入住率隻有不到50%,大部分都是婚房、老人房和出租房。很多已有其他較好住房和在市裡居住的,一般不會選擇到這裡長住。"物業工作人員表示。

  濟南智德房地產經紀有限公司總經理武子原說,按照國際慣例,商品房空置率的警戒線為10%,空置率在10%-20%之間為空置危險區。目前,濟南有相當一部分多套房房主,而一些新建小區配套不齊備、地理位置較偏,難聚人氣,大量房屋空置已成不爭事實。

 去投機化

  步入2014年,伴隨各地商品住宅成交量的下跌,部分城市商品房存量高企。一時間,樓市"拐點論"聲音再起。空置率作為衡量樓市發展的一個重要指標,也成為如今眾多分析師和地產機構發佈數據的標尺之一。

  "目前城鎮傢庭擁有2套房以上的傢庭在20%左右。在三、四線城市,擁有回遷房、補償房等多套房的傢庭比率更高,也就帶來瞭更大的空置率。"黎明元認為,判斷房地產市場是否已臨"拐點",不能單純依靠空置房一項數據,而是要通過這個數據,盡早厘清樓市的供需狀況和未來走向,同時也要結合更多指標宏觀分析。

  他表示,給房地產市場降溫,調整虛高價格是必要的,應該進一步盤活存量、減少浪費。

  "對於目前的房地產市場,我們認為剛需是有的,但要解決空置率問題,建出優質的樓盤是不可或缺的一環。"賈軼表示,目前濟南周邊不少房產項目可謂"雞肋",性價比不高,再轉手相對難,很容易就陷入空置的尷尬局面。"空置房需要的是土融嘉義東石土融盤活,更需要周邊配套的建設與成熟。畢竟真正常住的隻有一套,房主肯定會選擇最適合的。"



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-14/08582776059.shtml

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  增量房嚴格清理

 &土融宜蘭大同土融emsp;存量小產權房未來或有制可尋。

  全國摸底清查

國土部摸底全國小產權房 存量房有望分類管理

  北京市國土資源局相關工作人員對記者透露,從今年上半年起,國土資源部小產權房的例行督查組就駐紮在昌平區,"到現在為止都還沒走",給昌平區提瞭三四百條整改意見,要求逐項解決。

  首先,《土地管理法》等法律法規並未賦予國土資源行政主管部門對非法占用土地上的建築物強制拆除的權力,國土資源行政主管部門對於需要強制拆除的違法建設必須移交具有強制拆除權力的單位進行拆除;其次,國土資源行政主管部門以及對小產權房負有查處、監管職責的機關,因受現行法律的制約,對違法建房人、賣房人、買房人、土地所有權人、阻礙執法的相關利益人等沒有采取強制措施等能起威懾作用的權力,致使小產權房的建設、銷售等行為不能得到快速、全面、徹底的禁止;再次,由於小產權房的購房人數眾多,情況復雜,小產權房的清理整治一方面是要落實法律法規的各項要求,另一方面要維護社會和諧穩定大局。

  日前,海南省國土環境資源廳、省住房和城鄉建設廳聯合下發瞭《海南省清理整頓違法建設、銷售"小產權房"專項行動工作方案》,將對全省范圍內的違法建設、銷售小產權房行為進行專項清理整頓,於明年1月31日前將有關摸底排查情況及處置意見上報。山西省太原(樓盤)市也於此前相繼出臺瞭《關於嚴厲查處違法用地違法建設的緊急通告》和《關於印發違法建設查處規定的通知》,並於近日通報。

  目前,對於增量小產權房的清理已在北京展開。而一直以來北京市的清理動作和管理方法,都在全國產生示范效應。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/07322548109.shtml

  "解決小產權房問題,任何極端一刀切的解決辦法都是危險的。特別是用拆除等方式解決小產權房問題,不僅會激化矛盾,也是一種極大的資源浪費。因此在政策上要加以區分,用科學發展的長遠眼光來提出對策,解決問題。"趙秀池表示。

  此前針對在建、在售小產權房的清理工作已率先在北京展開,並針對小產權房的存量情況進行瞭摸底排查。目前該項摸底已擴展至全國,河北、海南、山西等地已就此出臺瞭相關政策,將陸續開展清理排查工作。

  從2012年起,國傢就把北京、上海列為全國小產權房清理的試點城市。其中北京昌平、通州兩地更是重中之重。自試點以來,北京對小產權房的清理就開始加大力度,從以往的喊話,到現在落實各種清理處罰。

  年關將至,談談您對北京房地產調控政策的看法吧~!

  目前解決存量小產權房的辦法,業內專傢們的觀點普遍有兩種,一是經過合法程序,將其納入住房社會保障體系中;二是某些符合城鄉規劃和土地利用用途的項目,可通過補交土地出讓金和稅費來得到確權。

  自2012年到2013年11月底,北京市國土資源局已先後5次公佈小產權房和變相小產權房項目,共計108個,主要集中在昌平區、房山區、懷柔區和通州區,其中昌平區數量最多,占四成左右。這108個中包括85個小產權房和23個變相小產權房,其中變相小產權房多以"生態農莊、農傢院、私傢菜園"等各類名稱出現。

 存量房分類處理

  增量小產權房還在艱難的清理中,存量小產權房該如何處理隨之成為必須直面的重點問題。

  "對於屢禁不止的小產權房,堅決叫停在建在售固然重要,但是,如果不明確出臺針對已建已售存量小產權房的政策,那麼,此次兩部委的'嚴打'極可能會重蹈以往覆轍。"業內人士楊國英表示。

  "區分出租和出售等類型進行存量小產權房的統一處理是目前研究小組的重點研究方向。"上述知情人士表示。

  近日,記者從知情人士處獲悉,國土資源部正在研究出臺小產權房管理辦法,未來或將根據出租和出售等性質類別,分類整理存量小產權房。

  "區分出租和出售類型小產權房正好可以對照這兩種觀點。"首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池對記者表示,目前來說小產權房轉正的可能性不大,但是中央部委正在研究辦法,不排除以後轉正的可能,但要區分解決。"出租類型的小產權房可以納入到保障房的公租房和廉租房體系,出售類型的小產權房其中符合城鄉規劃和土地利用用途的項目,可以通過補交土地出讓金和稅費來得到確權,但是大部分不合規的項目還是不能得到解決。"

  11月22日,國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發的堅決遏制在建、在售小產權房的通知,讓此前的小產權房"轉正"傳聞戛然而止,也表明瞭中央部委對於小產權房的整治決心。

  "目前具體的制度出臺還需要一定的時間,但符合規劃和用途管制這兩個前提不會變。"上述知情人士表示。

  作為方案出臺的技術支撐,全國小產權房摸底排查也開始展開。近日,住建部對外表示,已聯合國土資源部開始著手摸底全國小產權房的存量情況,並正在籌劃相關的檢查和執法督察工作。在對小產權房保持"嚴打"態度的基礎上,兩部委已經基本達成一致,對於占用耕地建設的小產權房,原則上將一律拆除。

  "小產權房治理要區分類別。"國土資源部相關人士對記者表示,在嚴格清理增量小產權房的同時,也要處理好存量小產權房,要對癥下藥實行綜合治理。

  查處清理工作並非一帆風順。作為執法者,北京市國土資源局昌平分局副局長李躍紅對記者表示,清理小產權房的工作還存在三方面難點:

  隨後,記者分別從國土資源部和北京市國土資源局得到證實,國土資源部目前已就小產權房的處理成立瞭專項研究小組,希望能盡快推出管理辦法。目前的主要思路是,針對新增項目的清理,保證不再有新上市項目;而對於存量小產權房,現在處於研究階段,研究方向傾向於逐步分類整理,區分出租和出售等類型出臺相應辦法統一管理。

  "希望國傢能多宣傳購買小產權的法律風險土融建融屏東高樹土融建融及承擔的相關法律責任,使廣大購房者深刻認識到小產權房的本質,共同抵制小產權房,積極配合執法者對小產權房的清理整治工作。"李躍紅表示。

  "摸清在建、在售、已售小產權房的總體情況與數量,對制定小產權房管理方案意義重大,目前編制小產權房的管理辦法已提上日程,但具體方案出臺時間還有待進一步確定。"上述知情人士表示。

內容來自sina新聞
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