內容來自sina新聞
房屋過剩論不能成立
關於房地產市場，向來存在一種意見，即認為房屋已經嚴重過剩，等待我們的隻有經濟危機。具有不同身份和背景的許多人，基於不同的理由和動機而持有這 樣的"房屋過剩論"。筆者認為，這種說法很成問題。首先，這種意見在科學分析上基本不能成立；其次，多年以來，這種錯誤的意見已經被各種利益集團大肆散 佈，極力利用，用來實現他們的不正當利益。社會大眾需要擦亮眼睛，明辨是非。
本文準備詳細地說明房屋過剩論為什麼不能成立。這種意見首先基於對房屋消費與投資行為的膚淺觀察以及對經濟增長過程的機械認識和主觀臆想。不 錯，按揭貸款制度的設立以及房屋價格的上漲的確點燃瞭房屋需求，使之在過去十幾年中經歷瞭一個爆發式增長的過程；不過，最為基本的因素則在於人均收入的增 長，使得消費者達到瞭買房置業的階段，不再像過去那樣僅僅為瞭溫飽而湊合過日子。傢電消費潮過去之後，汽車與房子接踵而至。有人不喜歡房屋消費，說什麼房 地產不能成為支柱行業。實際上，房屋消費本身不僅意味著大筆的支出，而且它對其他消費的帶動能力是很強的。例如，房屋消費與汽車消費就是相輔相成的，所 以，這是很大的機遇，是很值得全國上下都熱烈歡迎的好事情；中國經濟應當好好地享受這個增長過程。試問，假如我們對房屋消費抱持敵視和限制的態度，以致這 一頁輕易地翻過去瞭，那麼下一階段的消費需求又是什麼呢？在這些主要的需求得到滿足之後，經濟又靠什麼來增長呢？
從表面上看，局部城市的房子似乎一時之間顯得過多瞭，例如空置率較高，戶均持有房屋較多，租金相對於房價偏低，投機活動過於活躍等，但這些證據 大多是片面的和暫時的，有的還是誤導性的。例如，媒體報道瞭許多住宅小區晚上黑燈瞎火的情況，而這種情況在很大程度上是由於目前極為荒謬的房屋裝修制度所 造成的。筆者所居住的是一處入住率極高的小區，可是，這處小區自從開始入住以來，叮叮當當地鬧騰瞭漫長的五年，才達到瞭目前的入住率。有一個電視節目，對 北京的某小區進行追蹤報道。剛開始那裡門可羅雀，但在三四年後基本上就住滿瞭。所以，不用動態的方法，不作宏觀的考察，單憑一時一地的印象，是不足以作出 過剩的判斷。
我們可以仔細地替普通傢庭盤算一下。房屋是一種極為耐用的消費品。面對漲價的形勢，一般傢庭不得不考慮未來，要為子孫後代備置房屋。即使房價因 為調控而發生短時期的下降，隻要業主相信中國早晚將成為發達國傢，人均收入將會對房價形成長期的推動，那麼他仍然可能堅定地持有房屋。五花八門的交易稅費 也鼓勵瞭業主的惜售，因為他知道，今天賣出時繳納瞭稅費，若幹年後再買房時，這些稅費不僅不會退回，而且還要再征收一次。數億農民正在籌劃進城事宜，國傢 又在不斷地強調耕地紅線，限制土地供應，綜合這些因素，一些人期待已久的拋售潮至今未能出現，也就不足為怪瞭。
在筆者看來，房屋需求旺盛的事實，隻不過反映瞭這樣一個增長的道理，即一般來說，增長絕不是在各產業間平均地展開的，產業的成長是交替的和階段 性的，有些年間甲產業增長得快，有些年間則乙產業增長得快，而甲產業卻陷於停滯。對於中國經濟來說，這些年正處於房地產業爆發式增長的階段，中國經濟在整 個二十一世紀所需的住宅、寫字樓、商場等各式各樣的房屋，其中主要的與核心的部分可能都要在本世紀的前二三十年間建造出來。房屋一經建造，就會長期使用， 而不可能年年推倒重建；即使中國變為發達國傢，大部分現有的房屋也要繼續使用。這些房屋不僅要供城市中現存的居民使用，而且要供將要進城的數億農民以及我 們的子孫後代使用。筆者認為，這個情況，房屋過剩論者是考慮不足的。某些人測算這個比率，那個增長率，但卻沒有看到這個大局和遠景。如果從這個大局上作判 斷，現在已經建成和建設中的房屋，是否已經足夠瞭呢？答案顯然是否定的。
所以，對房屋的囤積與炒作，從表面看上去似乎是非理性的，實際上卻包含瞭這樣的合理因素在內。這就來到瞭一條基本的經濟學教義，即價格信號的相 對重要性。其實，過剩還是短缺，隻要觀察價格走勢，就可以作出大致的判斷，而過剩論者卻偏偏要無視價格的上漲，在漲價的同時斷言房屋已經過剩，他們無非認 為價格信號不正確，市場中的當事人是傻瓜，因此，這些人恨不得撇開市場，要用行政手段與強制辦法把存貨逼出來。這是一種反市場的觀點。
過剩論者還在暗地裡假設，倘若房價進入下降通道之中，中國的經濟危機就爆發瞭。筆者特別地留意瞭這種"崩潰論"，卻發現其中的邏輯非常薄弱。關 於引起泡沫的原因，向來有兩類意見：一種認為是土地供應不足，另一種認為是貨幣超發。這兩種意見之間的對立目前正在變得顯著起來。崩潰論者一般認為貨幣是 超發的，而傾向於忽視供求等基本因素，僅僅把房價看作一種貨幣現象。這種觀點很容易走向過剩論：貨幣擴張導致過度建設，貨幣收縮則引起相反的"去庫存"過 程。這種觀點也有實例支持，例如美國的房地產市場。
筆者認為，這種觀點基本上是在自己嚇唬自己。關鍵在於，中國有數億農民要進城，還有大量城市居民希望改善居住條件，房價下跌之後，真實需求將重 新爆發。在這一點上，它與股票等純粹投資工具是很不相同的。股票市場可以長期低迷，因為投資者並非要時時持有股票，而居住者卻不可以一日無房。我國的樓市 與美國也是很不相同的；美國的城市化已經完成瞭，房價的下跌隻能刺激改善型需求，因而美國的樓市比較近似於股票市場。我國的金融體系也不是紙糊的，並非隻 能承受商品漲價，不能承受商品跌價。房價的下跌首先是在房屋交易者之間引起財富的再分配，距離引起銀行的倒閉潮還遠之又遠。
不是房屋過剩導致瞭經濟的減速，恰恰相反，是土地與房屋的供應不足導致房價畸高，以致欣欣向榮的城市化過程被人為地踩瞭剎車。所以，供應增加與 房價下跌的過程，也就是經濟重歸繁榮和健康的過程，這個過程即使因為"去庫存"而發生一些暫時的曲折，痛苦也很快就會過去，迎接我們的終將是下一個增長的 浪潮。當然，也還可以通過緊縮貨幣、打壓需求等手段把房價生硬地往下壓，同時繼續限制土地與房屋供應。後一套政策也可以美其名曰"去泡沫"。這兩種主張在 表面上似乎有些接近，但其實是大相徑庭的。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-14/08202577539.shtml
留言列表
