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住宅PK公寓 買哪個更加適合你？
住宅、商業公寓的收益孰能更勝一籌？我們不妨以手握30萬元購房資金的準買傢為例，對比桂城中心區的兩種類型項目分別可買多少總價、多大面積的房子，各自的投資收益如何，"養樓"成本及轉讓時的成本是多少？我們將幫你算出詳細的賬本。
住宅首套房首付比例為三成。目前佛山已有銀行執行新規，不管是購買首套房，還是二套甚至多套，隻要將之前的房貸還清，均有望按首套房來申請最低三成首付。
86-90平方米的精裝小三房
以桂城中心區目前在售的住宅和公寓為例，金地瓏悅住宅售價低至1.1萬-1.15萬元，100萬總價可"淘"到一個戶型緊湊的帶裝修小三房。
50平方米的精裝單間或一房
而位於桂瀾路沿線的萬科金色領域，其商業公寓單價最低在1.2萬-1.3萬元，60萬元總價可購買一間面積約為50平方米的單間或一房。
7966.18元
住宅按照貸款70萬元，最長30年還清，執行基準利率計算，利率為6.55%，采用等額本息還款方式計算，每月月供約為4447.52元，總利息約為90.1萬元。若按貸款10年計算，總利息約25.6萬元，月供7966.18元。
3515.81元
按照貸款30萬元，最長10年還清，商業貸款執行1.1倍利率計算，利率為7.21%，采用等額本息還款方式計算，每月月供約為3515.81元。總利息約為12.2萬元。
月租金(按同地段已出租項目為參考)
2500-3000元
目前桂城核心區租賃較為熱門且擁有中小戶型放租的樓盤主要為地鐵金融城和中海錦城。其中，地鐵金融城更靠近千燈湖核心區，目前90平方米左右單位月租金為2500-3000元。以100萬元總房款計算，租金回報率3%-3.6%。
2500元
同區域較為熱門的商業公寓為保利西街，面積50餘平方米一房一廳單位月租金約為2500元。以60萬元總房款計算，租金回報率5%。
2.8元/平方米·月起
在同一區域同一檔次的小區內，住宅的管理費大約要比商業公寓的管理費低20%甚至以上。如同在桂城千燈湖片區，南海萬科廣場和萬達廣場，住宅的管理費集中在2.8元-2.9元/平方米·月不等，而商業公寓如萬科金色領域管理費則達到3.6元/平方米·月。
根據佛山市物價局發佈的水費價格表，商業公寓征收標準高於普通住宅。住宅水費為1.55元/立方米，商業公寓為1.8元/立方米。
以5年後分別增值20%的價格出售(住宅為120萬元出售，商業公寓為72萬元出售)
住宅轉讓成本包括契稅，對買傢征收，最低按照評估價的1%征收，以120萬元實際成交價格計算，共1.2萬元。而面對賣傢征收的個人所得稅、營業稅對於房產證"滿五年"且為"唯一住宅"的物業免征收。2胎房貸 2胎房貸專家利率多少免費諮詢試算此外，普通住宅免征土地增值稅。
101.78分/千瓦時
根據佛山物價局發佈的電費執行標準，南海居民普通用電的階梯電價(不執行峰谷電價)第一檔為62分/千瓦時；而商業公寓通常參照的商業電度電價不滿1千伏為101.78分/千瓦時。
契稅按評估價的3%征收，約為2.16萬；個人所得稅按增值部分的20%征重劃區 意思利率多少免費諮詢試算收，約為2.4萬；營業稅為增值部分的5.65%，約為6780元；土地增值稅的征收標準為增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，為3.6萬元。
總結
對剛需、自住為主兼顧投資的準買傢而言，住宅更勝一籌。
優勢：1、同樣首付門檻預算下，能夠買到面積更加闊綽和舒適的房子。
2、住宅房貸最長可貸30年。
3、持有成本相對較低，後續的"養護"成本可控。
4、轉讓成本相對較低，尤其是"證滿五年的唯一住房"，轉讓成本可控在總房款的1%-2%。
劣勢：1、貸款70萬，利息可觀；2、租金回報率較低。
對於以投資需求為主、兼顧商業用途的準買傢來說，商業公寓更勝一籌。
優勢：1、租金回報率相對較高。
2、總價不高，首付五成，月供額相對較低。
3、一般帶精裝修發售，收樓即可放租。
4、商住兩用，功能更靈活。
劣勢：1、持有成本、轉讓費稅較高；2、不帶學位，一般使用年限為40年。
采寫：南都記者 路漫漫 制圖：周遊
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-24/08364545224.shtml
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