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微放松預期強烈 北京樓市提前進入封盤期
??當絕大多數城市都已退出“限購”後，北京、上海等一線城市限購即將放松的傳聞便甚囂塵上。
??而就在北京市“兩會”期間，北京市人大代表、北京市副市長陳剛在參加豐臺團小組討論時卻公開表示，北京的房地產市已經步入良性循環，2015年暫不考慮放開限購。
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??但不放開或許不等同於不放松，一些業內人士向中國房地產報記者透露，北京近期或有類似公積金新政這類“微放松”政策出臺，而這也導致多個新項目不急於開盤以等待政策走向進一步明確。
??截至目前，2015年2月北京商品住宅市場僅有10個項目預計入市，且其中約有一半的項目為商住項目，北京樓市將放緩供應節奏，提前進入春節“封盤期”。
??供應低潮期已至
??記者從北京多個開發商處瞭解到，今年春節以前沒有新項目入市計劃。平谷某項目開發商內部人士向記者表示，其旗下兩個項目預計都在農歷新年以後入市，具體時間尚未確定。民間2胎利息任何問題免費諮詢
??海淀區某高端樓盤開發商營銷負責人也向中國房地產報記者表示，該項目預計將於5、6月份開盤新一期產品。該負責人表示春節前後向來都是樓市淡季，大多項目都會錯開這個時間段開盤，且到3月全國“兩會”召開後，政策面的走向也會愈加清晰，新項目也可以更精確地隨行救市。
??根據亞豪機構數據統計顯示，與去年連續幾個月數十新老項目爭相入市的情況不同，2015年2月北京商品住宅市場預計隻有10個項目入市，其中包括北京城建北京密碼、蘇寧·尊悅大廈、水晶嶼等4個純新盤，以及常楹公元·自由派、中建·國際港、領秀慧谷等在內的6個老項目後期。
??對於項目入市的時機，北京藝苑房地產副總經理王樹森認為，在市場回暖的前夜入市，是企業最佳的入市時機。
??“北京的限購政策自2011年開始執行，進入2015年後，即便沒有出臺更多的‘微放松’政策，也將有一批社保、納稅滿五年，此前被擋在門外的外埠潛在需求取得購房資格。再加上本市人員的新增需求和改善性需求，這將在一定程度上改善北京住房市場的供需比。”因此，王樹森認為，經過2014年的深度調整，2015年的住房市場將趨於企穩回升的態勢，而不會出現大漲大跌的現象。
??從供需角度而言，王樹森則表示，據北京市統計局發佈的權威信息，2014年全年完成房地產開發投資同比增長12.3%，全年國有土地入市交易141宗，住宅用地仍占較大比重，其中相當一部分將轉化為今年的有效供給。
??亞豪機構副總經理任啟鑫認為，從現在的供應數據來看，2015年的2月份或將成為全年供應的最低點。基於1、2月份的供應低潮，北京樓市將提前進入“封盤期”，短期內很難恢復到供需兩旺的階段。
??“微放松”
??或銀貸先行
??盡管包括北京、上海兩個一線城市已相繼表態對“放開限購”封門，但限購“微放松”的預期在業內還較為強烈。房地產評論人謝逸楓認為，上海與北京的地方兩會上雖說已明確不取消限購，但不能排除微調整的可能性。
??“從一些業內綜合信息來分析，今年年內北京不會取消限購，但有可能局部調整‘微放松’，時間節點大概在今年的二三季度。不取消限購，不意味著不調整限購。且最可能的限購退出也不會是一步到位，而是逐步退出。”謝逸楓預測。
??王樹森也對中國房地產報記者表示，近期京滬兩地政府對於限購問題的官方表態，可以理解為一線城市管理者以行政手段直接幹預市場的慣性思維，但也要考慮一線城市人口膨脹與環境資源承載力之間的重重矛盾。疏解人口，控制人口總量，已成為超大城市管理者的當務之急。
??毋庸置疑，在現有的資源配置模式下，特大甚至超大城市對周邊產業、人口的強大的向心吸附效應在短期內難以改變，卻非一個簡單的“限”字可以解決。
??而從近來出臺的金融政策亦可以窺見，並非沒有“微放松”的口風。1月23日，中國人民銀行表示，今年繼續實施穩健貨幣政策，更加註重松緊適度，適時適度預調微調。隨著房貸市場成交量的回暖，年初的信貸環境依然保持持續寬松態勢。
??國傢發改委副主任朱之鑫也在近日的相關會議中表示，2015年將穩定住房消費，加強保障房的建設，支持首套自有房合理的住房需求。
??“在樓市宏觀調控政策繼續松綁的強烈預期下，今年的入市環境和去年相比十分寬松。”偉嘉安捷機構分析師吳昊也表示，近期北京地區多傢銀行仍保持著利率下浮優惠，首套房貸款利率最低仍為8.8折。
??除金融方面的微調，謝逸楓認為，局部調整限購可能的方向有四個方面：一是針對人，特別是本地戶籍，允許購買第三套，外地人允許購買第二套；二是針對外來人口的購買條件，繳納稅收與社保時間縮短；三是針對戶型，144平方米以下不限；四是針對區域，庫存巨大與供大於求的區域先調整。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/14515967906859120898101.shtml
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