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買房減免個稅 為何不可行？
由於央行的930通知，市場對首套房貸利率優惠又充滿瞭期待。但現實是，從目前的環境來看，很少有銀行以七折利率提供房貸，即便是九折也很罕見。
早在一年多前，我就在南都以《給首套房貸優惠，還是個人所得稅減免？》為題討論首套房貸利率打折為什麼不是一個好制度。當時理由有兩點：一是政府強制規定銀行向個人提供住房貸款優惠利率，有侵犯銀行經營自主權之嫌疑。二是首套房利率優惠還會導致銀行業的不公平競爭，導致大銀行欺負小銀行。以上兩點主要是從銀行角度考察房貸利率打折弊病。
從世界各國范圍來看，盡管政府也鼓勵買房，同時也對第一套住房有著稅費優惠，但是直接讓商業銀行進行房貸利率打折的現象還比較少，更多是采取個人所得稅減免的方式。較為典型的是美國的抵押貸款利息減免，從1997年開始，自有住房戶被允許每年從其應納稅收入中減去第一套和第二套住房的價值不超過100萬美元的抵押貸款利息。在2009年，美國聯邦政府住房稅式支出總額達1817億美元，其中對自有住房的抵押貸款利息減免達到1008億美元。
當然，這種減免在某種程度上會被視為是對富人的減稅，因為高收入者從這些稅收激勵中獲得的收益遠多於低收入戶，而統計結果也支持這個結論。一名為稅收聯合委員會的機構根據2007財年數據分析後發現，年收入超過7.5萬美元的自有房戶中有超過60%的人可以享受房貸利息減免，而年收入為5萬至7.5萬美元的自有房戶該比例隻有30%，年收入不高於3萬美元的自有房戶該比例則不到2%。不過在筆者看來，這個政策即便有類似的問題，但還是可以控制的，因為它對抵押貸款利息總額有著限制---比如說美國的上限是100萬美元，但如果是由商業銀行主導的利率打折，則不存在總額限制。由此來看，這個措施可能更加公平。
事實上，早在1998年，上海就曾經出臺過為期五年的個人購房退稅政策，允許購房者在買房後某段時間內，每年可獲得上年度每月工資薪金、獎金等所得而繳納的個人所得稅的返還。在規定期限內，購買上海市商品住宅或者差額換購商品房住宅(不含購公有住房)，並在產權證列名為產權人，持有稅務機關開具的個人所得稅完稅憑證的購房者，在產權證發證日期起的6個月內辦理登記的，均可享受個人應納所得稅額抵扣。當時出臺這個政策的主要目的就是為瞭應對東南亞金融危機對上海房地產市場的影響。
眾所周知，1998年是房地產市場改革的第一年，絕大多數人都不住在商品房中，市場上缺乏購買商品房的氛圍。上海這一個稅減免政策，確實對上海的房地產市場房屋2胎轉貸怎麼貸款比較會過件發展起到瞭推進作用。既然這個政策管用，那問題就來瞭：為什麼這個個人購房退稅政策沒有在全國層面推廣？
第一個原因可能是大環境使然，即房地產市場井噴，不需要這種刺激政策。盡管1998年房地產市場剛剛啟動時買房者比較少，但是不久之後發現購房是很好的投資機會，隨之而起的就是遍佈全國各地的炒房團。在一房難求的時候，政府怎麼會去考慮刺激房市的政策？
第二個原因則是這個制度本身的技術性缺陷使然。依照上海當年的退稅政策，收入越高，返還的個人所得稅越高。和降息、減契稅相比，顯然退稅更能拉動住房消費，但是在實施過程中也出現瞭一系列問題。一個最為典型的細節就是沒有對個人所得稅減免的總額進行限定，在現實中就出現瞭很多套利行為：許多高收入者利用其投資買房，與上海市政府原來想提倡個人買房解決住房問題的初衷相違背。
不過即便如此，與商業銀行對個人首套住房利率打折相比，個人所得稅減免還是更加可取，我們需要做的就是給它打補丁，讓這個制度更加公平和可行。那麼，補丁從哪兒開始？個人所得稅減免的總量限制是一個選項，就像美國對總價不超過100萬美元的首套或者第二套住房的貸款利息進行減免。中國當然不可能是100萬美元，但100萬人民幣是不是可行？
不過個人所得稅減免同時還會帶來一個非常棘手的細節問題，那就是在一個以代征代扣為主導的所得稅征收體系下，如何對所得稅進行減免？比如，在上海工作並買瞭一套房，毫無疑問可以在上海減免個人所得稅，但問題是一旦購買者工作地點發生變動，從上海轉移到杭州時，個人所得稅減免該如何銀行二胎利息任何問題免費諮詢進行？在目前個人所得稅征收體系下，這是一個非常頭痛的問題。
從這個角度而言，政府之所以要直接由商業銀行進行利率打折，是因為操作性更強：人可以移動，但房子是不動產，不會隨便移動，由銀行直接對房貸利率打折會更加簡單。不過即便如此，由銀行來承擔這筆成本也不公平。眾所周知，房地產是地方財政收入的主要來源，很多人統計過房價構成，約60%為政府稅費，但其中絕大部分歸於地方政府。也正是如此，地方政府激勵銀行對房貸利率打折，為房產企業去庫存就是為地方政府增稅收。但問題在於，房地產處於下行階段時，房產的按揭貸款風險就全都由銀行來承擔---此前很多地方已經傳出"斷供"事件。根據收益與風險相匹配的原則，那麼地方財政應當對銀行利率打折的成本進行財政補貼，或者是以企業所得稅減免的方式進行。
但問題又來瞭，地方政府願意為提供首套住房按揭貸款的金融機構進行所得稅減免嗎？
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-15/08274520664.shtml
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