目前日期文章:201612 (40)

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  當2013年房地產建設直接占到中國GDP的16%的時候,賣地及房地產相關稅收占2013年政府總收入的38%,如果不再依靠房地產和土地財政,地方政府應該怎麼辦?如果房地產最終有替代者,土地財政由誰來替代?

  先看一組數據。一季度GDP增長放緩至7.4%,在GDP增長之中,一季度固定資產投資增速大幅放緩至17.6%,是2002年以後最慢的增幅,在固定資產投資之中,一季度新開工住宅面積下降瞭27.2%,具體到投資,第一季度全國房地產開發投資同比名義增長為16.8%,增速比今年前兩個月回落2.5%。根據國傢統計局的表述,房地產投資回落拉低固定資產投資增速達0.7%。

  房地產投資放緩,再加上由於工業產能過剩導致的工業投資放緩,使原來最能支撐GDP增長的固定資產投資大大地拖累瞭GDP的增速。這樣的結果我們可以兩面看。

  那好,如果我們接受斯蒂格利茨的建議,承認政府可以在市場經濟中有更多作為,提供企業不能提供的更多的公共產品;那麼,政府的財政支出從何而來?

內容來自sina新聞

專傢談誰能替代土地財政房產稅和國企利潤上繳比

  中國經濟下一步的投資可以在什麼地方?斯蒂格利茨認為,第一點,如果中國將更多的資源投向醫療和教育,中國人的生活水平必將得到改善。在這裡政府應該扮演主導角色,而且大部分市場經濟國傢都應該這麼做。其次一點,和中國經濟的結構調整有關,就是快速的城鎮化。要確保城市的宜居性以及環境上的可持續性,政府需要采取強有力的行動來提供充分的公共交通、公立學校、公立醫院和公園等公共品。

  第一,對於這樣的GDP放緩應該感到正常,我們要的不就是這個結果嗎?房地產泡沫,還有過剩產能的泡沫,都需要擠出來,這是轉型的必由之路。如果為瞭GDP繼續高增長,繼續給這泡沫加量,今後將面對更加具有危害性的泡沫。第二,為瞭就業的穩定,GDP還是要穩住一定的增長,如果今後在擠壓泡沫的過程中房地產(6.73, -0.05, -0.74%)過剩和工業產能過剩引發的去產能進一步拉低GDP增速,進而也拉低瞭就業率,我們該如何應對?

  消費呢?從一季度的數據來看,對GDP而言消費增長貢獻率大於投資增長貢獻率,說明結構調整有瞭一些成效。但消費的增長仍然是有限度的,如果我們指望中國的消費能像美國人的消費一樣成為GDP的主力,那也是不現實的。而且正如美國經濟學傢斯蒂格利茨說的,中國人走美國人一樣的消費道路,不僅是行不通的,而且是會出問題的,美國人不就已經出瞭問題嗎?

  一個做法是在固定資產投資上做文章。固定資產投資除瞭房地產投資和工業投資,還有基礎設施投資,基礎設施投資對於中國而言還是可以有作為的,尤其是在中西部基礎設施薄弱的地方。再有固定資產投資,可能來自於城市中的交通設施建設以及城中村棚戶區的改造。如果仔細留意,我們就會發現4月初國務院提出來的被市場稱為"微刺激"的措施正來源於此幾點。

  第二個做法當然是在投資之外做文章。也就是在投資拉動GDP不得不減速的情況下,加大出口和消費的支持。出口是無話可說的,因為更多依賴於外部環境,從去年末到現在,中國的出口形勢一直是大幅波動,整體形勢不樂觀,能夠在政策上維穩就不錯瞭,更多還要靠天吃飯,冀望歐美經濟進一步復蘇。

  因此我們對7.4%的討論似乎可以到此為止瞭,但正如我上期《地平線》專欄最後所說,7.4%的重要性不在於具體數值,而在於增長結構。所以我們今天繼續在隱藏於7.4%之下的數字中摸索。

  就是這位斯蒂格利茨,最近在分析中國經濟的平衡問題時,還給我們出瞭不少主意。

  中國經濟第一季度的GDP增長率是7.4%,低於7.5%的全年目標,高於市場預期的7.3%,需不需要政策刺激?這一點已經被大傢充分討論瞭。不管你持什麼意銀行2胎房貸利率見,最後的結果,政策取向還是一樣,不搞短期刺激,貨幣政策基本沒動,隻是象征性地"對符合要求的縣域農村商業銀行和合作銀行適當降低存款準備金率",目標還是"提出加大涉農資金投放"。

  仔細分析斯蒂格利茨的建議,我們會發現,他更多在強調政府可以在市場經濟中大有作為,而他對於中國經濟最大的警示也在於"中國當前很多問題都是由於市場管得過多而政府管得過少。換句話說,雖然政府的確做瞭一些它不應該做的事,但也有一些應該它做的事沒有做"。

  其實,最後落到的問題很簡單,那就是"誰能替代房地產"?

  其實,對於這個問題已經有很多人提出瞭可行的答案,而斯蒂格利茨也給出瞭幾乎一致的答案:對於政府擴大籌資來源,"中國的地方政府過度依賴賣地來獲得財政收入是經濟中各種扭曲脫節以及大量腐敗的根源。實際上,政府應該征收環境稅、更為累進的收入稅,包括資本利得稅以及房產稅,來提高財政收入。另一方面,應該提高國有企業的利潤上繳比例"。

  答案都在這裡,改革能推得進嗎?既得利益者都擋在前面呢!

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-19/07572695215.shtml

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  主持人:所以地價就會上來。

  除此之外,王健林認為,將民營經濟提高到和公有經濟對等的地位,都作為經濟基礎,是一個巨大的進步,民營企業將迎來另一個春天。中央提出的全面深化改革領導小組,也讓他寄予厚望,有可能打破現有利益格局。

  作為亞洲最大的不動產商,王健林非常關註土地改革的相關政策。對於公報提出的,以"賦予農民更多的財產權利"為核心的土地政策,以及由此帶來的對房地產行業的影響,他解讀:

  或者甚至再進一步,農用的土地可以上市場流轉,建立一個比方城市國有土地一個的市場,再建立一個農民土地流轉市場,可以去流轉,可以去轉讓等等,然後最終才會走到同地同價同權這麼一個程度,那是相當長的一個過程。

  主持人:王董事長, 對這一次的改革決議您總得來說是樂觀、中性還是偏失望的一個態度呢?

  2、中國目前房地產市場,除瞭北上廣深杭州(樓盤)南京(樓盤)等十個八個城市外,房子已經非常難賣,兩年後已經無需調控,消化存量土地就需要時間,土地財政的路子已經走不下去瞭,需要改革。

  中共第十八屆中央委員會第三次全體會議11月12日正式閉幕,並公佈瞭《中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議公報》(以下簡稱公報),萬達集團董事長王健林在接受鳳凰財經專訪時表示,公報沒有再提"地產調控"就是一個進步, 說明未來會加強市場的決定性作用,弱化調控,政府抓保障,市場做商品房。

  主持人:具體的提法,我們知道,看到的叫做賦予農民更多的財產權利。

  王健林:應該比他大,那個36條一個不是中央層面是國務院層面,第二個那個最大的問題沒有操作細則,這屆沒有細則,雖然沒有細則,但是我相信細則會在其後,這是中央國務院大傢組合在一起來搞,而且要成立一個領導小組,這個領導小組肯定下邊要設一個辦公室,一定會有一批人專門來搞這種改革,我相信至少在市場準入方面很多方面都會讓民營企業進去。

  王健林表示:"過去的文件當中,每一次都要提宏觀,都要提房地產調控,把調控變為解決房產市場問題的一個主要做法,這是極其錯誤的。這一次,涉及房地產上面,公報除瞭提出加快註重保障房建設以外,沒有提到更多的房地產調控,這就是進步"這意味著會議上已經傳達出一個信息:政府抓保障房,市場做商品房。

  王健林: 這次如果土地真的推動改革,可能還會造成土地價格的短期內的比較大幅度的上升,因為這次提出來的是要城鄉統一土地市場建設,統一土地市場制度,這樣城鄉統一,為什麼叫城鄉統一?城市土地過去是拆遷,要獲得很大的補償,農村的拆遷,農民就沒有享受到價格的,沒有享受過多的利益。這次提出保障農民利益,可能將來農用地,比如說不能完全像國有土地一樣,完全的流轉,但是比如說下次的農用地征地的時候,有可能提高對農民的補償的內容。

  王健林:很難說吧,所謂改革比較難的一點進入深水區就是利益集團,限制這一堆央企就是最大利益集團,他們可以左右決策,我們左右不瞭,民營企業你叫喊的聲音大,在鏡頭前曝光多,不意味著你有影響力。

  不能說壓榨農民吧,至少過多的從農民身上拿到瞭更多的利益,使城市的發展,經濟的發展,地方政府部門出讓這種土地,獲得利益當中來獲得財政的收入,來支持發展。那麼這個問題到瞭這個時候也到瞭解決的時候,那麼這個解決,我相信絕不會是半年一年的問題,是一個相當長的過程。

  1、如果真的推動土地改革,可能會造成土地價格短期內較大幅度的上升。因為農民將從拆遷中獲得更大的補償,農民預期的提高也將推高拆遷難度和成本。

  主持人:您對全面深化改革領導小組,聽上去還是寄予厚望的。

  主持人: 您認為當前的十八屆三中全會的公告拿出來的改革信號,是否可以改變傳統以前國企和民企之間的力量對比?

  王健林:兩個方面,一個就是關於市場作用,過去的市場我們的提法都是基礎性作用,或者叫重要作用,這次提出瞭市場在經濟地位當中,經濟生活當中,資源配置當中的決定性作用,這個是一個新的提法。決定性作用那就是主要作用,那今後肯定是以市場為主,政府要為輔,宏觀調控可能要逐漸的弱化、退出。

  王健林:我覺得這個是,應該推動,我覺得應該是比較長時間的過程,土地制度的改革是極其重要的改革,共產黨就是推動土地制度改革先於國民黨,所以獲得瞭廣大農民支持,奪取政權,這就是這樣的一個過程。或者反過來說,國民黨失去政權,很重要的問題就是沒有推動土地制度改革,大資本傢,大地主掌握土地,農民不滿。 在改革開放這30年裡,經濟雖然獲得很大的發展,但是在相當一定程度上來講,實際上是過多的獲取瞭農民的利益。

  主持人:所以我們不光要看提瞭什麼,其實沒房貸第2順位銀行年息任何問題免費諮詢有提什麼也能傳達有效的信息,沒提調控就是進步。

  4、中國房地產市場有泡沫,但還沒有到馬上要破裂的程度,相信這一屆中央有智慧平衡這個問題,但減少賣地已經成為必然趨勢,不然"子孫後代的事就很難辦"。

  主持人:如果說有些地方存在遺憾的話,遺憾點會有哪些?

  或者是農民在交易當中,獲得利潤當中,比方說一定的分成,整理土地成本是多少,如果上市交易瞭,超出土地成本這一部分,農民是不是要分享呢?如果這樣帶來的話,可能我相信在短期裡土地價格可能會有所上升。

  主持人:那也作為亞洲最大的不動產商瞭,您肯定是非常關註土地改革的相關政策,對土地的問題,這次您怎麼看?

內容來自sina新聞

  王健林:樂觀,總體公報雖然比較原則,但是從一些解讀上來看符合之前大傢的預期,很多相當地方有一些新意,因此對整個預期是樂觀的。

  王健林:可能略有點遺憾就是公報過於宏觀。

  對公報持樂觀態度強化市場決定性作用

  主持人:即便民營,像您這樣的領袖企業傢,也覺得影響力沒有央企那麼大。

   地方事權財權匹配才會減少賣地

  "不光要看提瞭什麼,沒有提什麼也能傳達有效的信息。"熟悉中國政治語境的王健林有他獨特的視角。

   改革沒有對國企動刀比較失望

  3、農民收入的增加,加上賣地少瞭,進入市場的土地的減少,地價會傳導到房價,短期內帶動房價的上漲。關鍵要看政府的保障房怎麼安排,如果保障房也少,可能就是房價的更快速的上漲。

   利好房地產不提"調控"就是進步

  王健林:那看下一步具體操作,領導小組肯定還是中央領導兼任,具體執行層面的人可能從各部委甚至從企業從經濟學傢找一批人來,反正我對這個事情是十分寄予厚望。

  王健林:這一次比較遺憾的是在現有的國有企業改革方面沒有提出更有針對性的措施,這一點是大傢比較失望的,大傢以為這次國有企業一定會動刀,而且從最近國有企業的一些事件來看,例如中石油的腐敗案來看,巨型國有企業而且形成壟斷之後他帶來的惡果是非常嚴重的,美國的著名經濟學傢弗雷格曼說過一句名言,扼殺一個行業最好的辦法就是讓他形成壟斷。壟斷應該是市場經濟當中的天敵,應該是市場經濟當中最大的腫瘤,所以市場經濟要發展的好,最根本一條就要破除壟斷,所以我是希望三中全會以後在既有的存量國有企業改革上也能有所動作。

  主持人:那你覺得對房地產領域的影響來說的話,會是什麼樣的?

  王健林:那是絕對的,這一次提的兩個平等,兩個都是完全一樣對等的,都是組成部分都是經濟基礎,那就意味著平等,既然平等,民營企業是夾縫中生長出來的企業,就是過去有一句話給點陽光就燦爛,隻要給他平等的社會地位,民營經濟一定會快過國有經濟的發展,這一次三中全會我相信對中國的民營企業來講應該又是一個春天。

  主持人:這次我聽到很多解讀的聲音說,說地產領域其實沒有太實質性的改革,比如說此前傳聞的跟中長期的制度建設相關的,比如房產稅,比如說市場化改革機制,多層次的供應體系等等,好像都沒有提及一些實質性的內容,您怎麼看?

  即使這個制度,總體的目標最終實現農村土地和城市土地同等利益的話也需要一個過程,也需要分幾步走。可能一開始先讓農民獲得更多的收入,或者再退一步,農用土地可以,比如說至少可以在宅基地這個方面,可以去抵押。

  主持人:會是多長? 主持人:十年,二十年,三十年?

  王健林:也許,也許那麼長時間,不會像大傢說馬上農民土地跟國有土地一樣瞭,馬上農民土地就可以大幅度的一個增值瞭。如果這樣的話,帶來一個問題我們耕地的保護,中國一個最大問題。

  主持人:但您剛才有個短期判斷,是說短期之內可能會帶來地價傳導房價大幅上漲。

  王健林:這是肯定的,無論怎麼樣改革,總需要原則,農民增加收入。

  王健林:對,肯定的,增加收入,那就意味著土地價格,肯定拆遷的成本要增加。而且這一次會議開過以後農民的預期也也提高瞭,再拆遷起來可能是不是也不像以前那麼順利瞭,可能農民很多地方是不是也會,不能說待價而沽,起碼他預期收入在增加,那這個時候,我相信補償的條件,地價的價格,我相信今後都是有上升的過程。

  主持人:在短期之內不會有大規模的土地進入市場嗎?

  王健林:這個不會的,這個不會的,為什麼呢?現在中國的房地產市場不是像外邊想象的,什麼地方的土地都好賣,什麼地方的房子都好賣,除瞭十個八個城市,特別是北上廣深,還有比如說像杭州,這些城市房子可能相對供不應求以外。就像我已經講過的那句話,兩年之後已經無需調控,除瞭這五七六個城市還需要調控,大多數城市土地現在已經過量售賣,很多地方都已經是處於一個供不應求的狀態,消化原來存量土地就需要時間瞭。現在很多城市的房地產賣的都非常困難,住房現在賣的非常困難,不再像以前,因為這個,現在土地財政就說這個路子可能真就是走不下去瞭,需要改革。

   民營企業將迎來又一個春天

   以下為鳳凰財經獨傢對話王健林實錄:

  王健林:我覺得應該這麼看,這一次是一個全會的公報,不是全會的一個完整性的文件,公報隻是講宏觀的概要的東西,我想接下來會陸續會發佈一些具體的措施,可能在過一段時間以後,在明年兩會之前,因為明年兩會還有一些人事調整,因此我相信在明年兩會之前,一定會陸陸續續出一些具體的細則,因此大傢不要急,在這四天的會議期間,主要是統一思想,統一中央高層領導的思想,統一從大傢對改革,需要繼續深化改革的認識,所以我相信,具體的細則這次會議上不可能出現。

  主持人:大溪二胎跟兩次非公經濟36條的促進作用相比呢?

王健林解讀公報沒提房地產調控就是進步

  王健林:對,這是對的,而且其實我相信,對對房地產的主要思路,如果認真學習的話,在上月的中央政治局具體學習住房制度建設那個會議上其實已經傳達瞭一個信息,就是政府抓保障,市場做商品房。

  主持人:對於存量的現有的國企的改革這一塊。

  第二個方面是關於對民營經濟的提法,過去民營經濟雖然有"兩個毫不動搖",但是毫不動搖還有前提,公有制要為主體。這次講的是公有制和非公有制都得是國民經濟的重要組成部分,都是國傢經濟的重要經濟基礎,我覺得這兩個是放在一個平等地位上來提的,這是創新。還有一些其他的,比方說成立中央深化改革領導小組等等這些,我覺得都是非常好的。

  主持人:目前來看有所妥協嗎?

   土地改革農民增收將推動地價房價上漲

  主持人:您覺得哪些地方是超出瞭您的預期,甚至是有驚喜的地方?

  王健林:那是肯定的,毫無疑問的,完全不在一個等級上。

  主持人:可是從財富程度上從市場影響力這來看,你比他們大呀?

  王健林:那是兩回事,那個影響力是市場的影響力,對政策決策的制定影響力,那民營企業跟央企完全沒法相比。

  對深化改革領導小組寄於厚望

  唯一的失望,在於國企改革:"這一次比較遺憾的是在現有的國有企業改革方面沒有提出更有針對性的措施,大傢以為這次國有企業一定會動刀, 這一點是大傢比較失望的。"(文/ 權靜)

  王健林:那是肯定的。

  主持人:有多大力度呢?

  王健林:至少因為中央設一個領導小組是非常神聖的, 總而言之大傢對他是寄予厚望的,他是代表瞭中共中央這個層面來統領全局的,而這個領導小組既然成立瞭,他就一定得有政績,他一定得有所作為,你不可能領導小組成立三年,什麼制定沒有政策,這是不可能的,這對海內外對黨內外對全國人民的交代問題,所以領導小組成立一定是會有所作為,我們是對他充滿希望的。有這麼個機構,隻有獨立出來他才能革這些人的命,36條的毛病就是讓各個部委自己制定改革細則,他自己沒法革自己的命。

  主持人:可是這些人從哪來呢?

  王健林對十八屆三中全會公告傳達出的改革方案持樂觀態度,最讓他驚喜的是本屆全會強調瞭市場的作用,提出市場在資源配置當中由原來的"基礎性作用",變為"決定性作用"。這一轉變,將直接利好他所在的房地產行業。

  王健林:我覺得影響是利好的,首先講,市場是起決定性作用的,如果市場起決定作用,今後就是要叫市場為導向。那麼這一次,我們覺得從這次公報當中,涉及房地產上面,除瞭提出加快註重保障房建設以外,沒有提到更多的房地產調控,這就是進步,過去的文件當中,每一次都要提宏觀,都要提的房地產調控,把調控變為解決房產市場問題的一個主要做法,這是極其錯誤的。所以這樣加強市場在決定性作用的話,調控相對就會弱化,那可能將來就是像我們中央政治局具體學習住房保障會議上那次傳到出來的信息,就是保障的由政府來抓,市場有市場自己去發展,我覺得對房地產這是利好的。

  主持人:其實從這個角度來說,無論是深化改革領導小組的成立還是在財稅中央和地方的分配上更加強調中央的作用,很多人評價說這次改革是比較集權的改革。

  王健林:不對,集權他隻是看到領導小組,其實不一定,我倒不認為這是集權改革,為什麼,這一次中央特地提出來瞭要事權財權要做到匹配,這其實是一個明確事權財權的區域,這就是非常清晰的,現在中國的最大問題是中央地方的財權事權不匹配,地方幹很多事,特別幹費錢的事,教育、衛生、環保、交通,這都是花錢的事,開工資但是恰恰沒有穩定的財權,事權大財權少,地方政府幹什麼,當然隻有賣地瞭,如果財權事權能夠匹配,相適應,那一定就是在稅收的切分上有新的方案,比如說增量這一塊給地方幹事的人更多一些,隻有這個財政體制改革瞭,事權財權匹配賣地才會少,這個如果不做到一致,隻有一招去賣地,沒辦法。

  主持人:賣地少瞭你們不就吃虧嗎?

  王健林:賣地少瞭無非就是說如果真賣地少瞭,那可能就是看看將來這個保障房怎麼安排,如果真賣地少瞭保障房也少,可能就是房價更增長的快,但我相信這一屆中央有這個智慧來解決這個平衡問題,減少賣地這是必然趨勢,不然再賣幾十年可能子孫後代的事就很難辦。



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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/07114397612.shtml

  在"大褲衩"、"小蠻腰"等現代建築林立的時代,江西德興市黃柏鄉尚和村卻存有一座歷經500年不倒的古建築--"半邊神塔"。據縣志記載,此繡水塔始建於明代中期,早年東南3層以上倒塌半邊,而倒塌的具體時間並無文字記載。但據當地老人介紹,古塔垮塌至少也有100年時間。目前,該塔已被當地作為文物予以重點保護。近日,繡水塔被網友們稱為"半邊神塔"、"塔堅強"而大受熱捧,如今每天有上百名遊客慕名而來參觀繡水塔。

  @健身美黑工作室:古代建築特點是墻厚,現代建築特點是開發商臉皮厚。

  @江蘇直播:讓各級住建委主管領導自費去學習學習。

內容來自sina新聞

江西 半邊神塔500年不倒!良心工程

  網友神評論

  @三湘木子:值得建築界屏東建地貸款設計人員和從業人員深入研究、琢磨。其中定有道道兒。

繡水塔全貌



  @端木遺風台南白河土地貸款:良心工程啊!

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  但令人難以置信的是,雖然購房者普遍感受一線樓市量價齊漲,官方統計的房價數據卻出人意料地大幅下滑。

  業內人士表示,從4月份廣州全面實行限價令後,為規避限價措施,"雙合同"開始出現並逐漸成為新房買賣的一個潛規則。

  "日光盤"頻現房價卻下跌

廣廈會客廳第86期

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-15/09253639157.shtml

內容來自sina新聞

樓市雙合同現象流行 出臺市場化長效機制為上策

  按照此前廣州房管局新聞發言人說法,網簽價格更能體現市場實際運行情況。然而記者在國慶期間實地走訪發現,新房價格並未如官方數據那樣顯著下跌。

  以近期熱點區域廣州南沙新區為例,記者走訪多個樓盤瞭解到,國慶長假到南沙看盤的人絡繹不絕,去年每平方米7000至8000元左右的售價,如今普遍漲到瞭每平方米1.1萬元以上甚至更高。

  統計數據發現,國慶期間(1-7日)廣州十區二市共計網簽820套新建商品住宅,同比增長1.1%,均價約為每平方米9307元,同比下降17.2%。

  為繞開限價措施,一些開發商將一套住宅合同分為毛坯房和裝修二份合同與購房者分別簽約,"雙合同"應運而生,開發商也由此順利獲得預售許可證。

  在剛剛過去的國慶長假期間,各地樓市異常火熱,"搶房"成瞭今年國慶樓市一個關鍵詞。然而統計數據顯示,同期廣州一手住宅網簽價格卻大幅下跌。業內人士表示,自今年4月廣州全面實行限價措施後,"雙合同"逐漸在樓市流行,官方網簽價格已經失真。

  公開數據顯示,廣州一手住宅樓網簽均價在今年4月首次下跌,之後房價持續下跌,至6月降至去年年底水準,到9月份已降至每平方米12955元。

  對於官方房價連續下滑,廣州市同創卓越房地產投資顧問公司趙卓文認為,由於"雙合同"大行其道,4月以後的廣州樓價,已經失真瞭。

 "雙合同"成潛規則

  按照新規,房地產開發企業必須辦理預售價格網上申報,並接受國土房管部門的價格指導。未辦理網上價格申報或申報價格過高且不接受國土房管部門指導的,暫不核發預售許可證。超過申報價格銷售的,暫停網上簽訂商品房買賣合同。

  進入傳統的"金九銀十"銷售旺季,一線城市樓市銷售異常火熱,"日光盤"頻頻出現。

  隨著房價不斷走高,最初在增城等地出現的"雙合同"開始在全市迅速擴散,愈演愈烈。"現在樓盤基本都是簽訂兩份合同,我們公司賣瞭很多樓盤都是這樣賣出去的。"增城某熱銷樓盤的一位銷售經理說,"現在樓盤報價每平方米9000元,購房合同簽每平方米7000元,另外裝修合同簽每平方米2000元。"

  而據其他媒體報道,廣州"雙合同"現已成泛濫態勢。"過去三月全市開盤的48個一手樓盤中,有28個要求以裝修款名義簽訂補充協議。"

  北京住建委網簽數據顯示,9月北京新建商品住房的房價為23766元/平方米,僅比年初增加瞭533元/平方米,同樣被指"明顯縮水"。

  限價難以調控房價

  業內人士表示,4月份廣州出臺全面限價措施時,部分市場人士對"雙合同"現象已有預期,並對行政化限價措施新北市林口區房屋貸款房屋二胎民間二胎的實施效果持懷疑態度。

  "限價體現瞭行政化的特點,短期內能起到一定作用,但以行政手段幹預市場是逆市場化的行為,是計劃經濟思維的一種回歸。"中國房地產學會副會長陳國強說,"此前已有城市采取類似做法,但並沒有取得預期效果,反而為未來房價的上漲再次埋下隱患,未來仍需考慮出臺市場化的長效機制。"





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  根據方案,確權登記工作將重點對1997年、2005年兩個時點的入股土地面積、在冊股東名單、股權配置數量等逐一整理核對,形成確權登記工作的原始基礎材料。通過引導各村組集體經濟組織通過成員民主表決,統一界定成員資格,對在冊戶籍且符合有關規定的人員,經公示確認為農村集體經濟組織成員,享有農村土地承包經營權。

  方案規定,三水區將以現有農村集體產權制度、資產管理臺賬、權屬證書以及第二次全國土地調查和集體土地所有權確權登記成果為依據,查清承包地塊的總面積和空間位置,采取"確地到社、量份到戶"的確權確地方式,明確每戶承包土地份額,妥善解決承包地塊面積不準、空間位置不明、登記簿不健全等問題。

  確權登記不會重新分地

農村土地承包經營將於明年3月底前完成確權登記。

三水農村土地承包經營明年3月底前完成確權登記

  4.總結階段(2015年3月底前)

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-29/09414412636.shtml

  昨日,記者從區農林漁業局獲悉,三水區作為全市唯一、全省18個之一的整區推進土地承包經營權確權登記頒證工作試點縣(區),《佛山市三水區農村土地承包經營權確權登記頒證工作方案》(以下簡稱"方案")已在本月印發。根據該方案,三水將進一步理順農村股權與土地承包經營權的關系,並力爭在2015年3月底前完成確權登記工作。

  2.資料準備階段(2014年9月底前)

  由區農村土地承包管理部門整理相關資料及時歸檔。建立區、鎮(街道)兩級聯網的全區農村土地承包信息數據庫和管理信息系統。各鎮(街道)全面開展自查,形成工作報告,於2015年3月底前報領導小組辦公室。

  核準承包地塊面積和空間位置後,將按照均地均分原則,統一設定集體經濟組織成員享有的土地承包經營權份數,再以戶為單位,計算戶內集體經濟組織成員總人數、總份數,按份共有土地承包經營權,每戶所占土地承包經營權份額總數長久不變。

  確權登記工作時間表

  1.組織發動階段(2014年8月中旬)

  各鎮(街道)要結合自身實際,成立相應工作機構,細化工作方案,於今年8月中旬報領導小組辦公室備案。分級組織對區、鎮(街道)相關部門工作人員及具體操辦人員等的業務培訓。

  區農業部門相關負責人表示,三水在多年前已經進行土建融南投水里土建融瞭股份制改革,農民以土地入股股份合作經濟社,統一對外發包。根據日前印發的方案,本次確權登記辦證工作將尊重三水區已全面推行農村土地股份合作制改革的客觀事實,在確權登記工作中不打破現有土地關系,不重新分地,維持現有土地經營體制。

  收集與確權登記工作有關的農村集體資產管理、土地權屬關系、集體經濟組織成員設置等資料。以村組集體經濟組織為單位,以圖形紋理的形式勾繪承包地的權屬邊界,開展內業數據處理工作,制作調查工作底圖。

  3.實施頒證階段(2015年2月底前)

  將承包地塊編號、地塊面積等信息和檔案資料錄入電腦,通過現代計算機技術、地理信息技術和數據庫技術等手段進行處理,制作公示圖和公示表,由村組審核後進行初次公示7日,公示內容包括村組集體經濟組織成員名冊、戶主姓名、傢庭成員數、地籍號、確權面積、地類、土地經營方式、按戶占有的土地承包份額等信息。如對公示資料有異議,則核對相關數據後修改。

  區農業行政主管部門2胎房貸銀行有哪些怎麼貸款比較會過件對各鎮(街道)報送的申請材料予以審核,申請材料符合規定的,編制農村土地承包經營權證登記簿,頒發農村土地承包經營權證書。



內容來自sina新聞





  以戶為單位按份共有股權

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??— 楊承志

??“廣州納入城市的存量土地將近600平方公裡,廣州存量土地占全省的三舊存量土地1/5,所以,未來廣州發展的潛力和發展重點將是以存量土地為主要內容的城市更新。”楊承志說。

??在楊承志看來,“城市更新局是在"三舊辦"的基礎上,增加瞭完善城市基礎設施公建配套、改善人居環境、提升城市功能內涵的要求”。

??他解釋,從2010年廣州“三舊辦”成立以來,最初幾年單個的改造項目推得很快,充分調動瞭市場參與“三舊”改造的積極性2胎借款 台中2胎借款怎麼貸款比較會過件。2012年之後“重點推進瞭成片連片項目改造,比如說,金融城、同德圍、廣鋼新城(廣鋼新城裡面有三條村)、民間金融街、萬博城等。“"三舊"改造並不是膠著不動,而是動瞭,(隻是在)體量和方式上不同,改造面積更大,改造模式更多,在原來的基礎上進步瞭。現在成立更新局以後,工作要求更高瞭,下一步改造的重點既有成片連片項目,也有舊城區破舊房、棚戶區,以及舊城區的微改造(人居環境)。”

??今年“更新”什麼?

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/15145967912681628549974.shtml

??楊承志說,從2009年組建廣州市“三舊辦”開始,他和同事曾到西安、香港、新加坡乃至英國伯明翰取經學習異地城市更新經驗。

??據瞭解,城市更新局的“三定”(職責、機構、人員)方案預計會在2月底出臺,除原“三舊辦”的職能外,還包括其他部門關於統籌城鄉人居環境改善的職能。

??到2020年,廣州的新增建設用地指標隻剩下100多平方公裡,如按每年30平方公裡左右的使用量計算,幾年內便會用完,靠“攤大餅”的老路發展城市和經濟已不可行,城市更新局的重要使命便是如何盤活“存量用地”。

??楊承志並不完全認可媒體批評廣州“三舊改造”工作最近幾年慢如蝸牛的說法。

??為何要設城市更新局?

??“去年中央城鎮工作會議上習近平總書記強調,城鎮化工作要嚴控增量,盤活存量。廣東省委書記胡春華也反復講,廣州要實現從"建新城"到"改舊城"發展觀念的轉變”,楊承志說,這些都是廣州市委、市政府考慮設更新局的目的。

內容來自sina新聞

??楊承志,51歲,湖北人,是“法學碩士、管理學博士”局長,2009年從市國土房管局被調至廣州市“三舊辦”,去年初被任命為“三舊辦”的常務副主任,主持日常工作。而調任“三舊辦”前,他曾在國土房管局多個核心業務處室工作多年。這次城市更新局的成立,其中一塊核心職能便是原“三舊辦”的職能。

??三舊改造膠著瞭嗎?

今年或推進十大項目改造

??原來的《土地管理法》主要是對新增用地怎樣去規范管理,沒有存量用地這一塊,但是國傢發展的程度、北京上海等特大城市發展的程度,主要是靠存量用地,這也是為什麼國傢在廣東搞試點,就是要為下一步立法(做準備)。

??“對於廣州成立更新局,我很有信心。”剛剛履新的城市更新局局長楊承志接受南都記者采訪時如是說。

??楊承志說,目前已經著手做而且會繼續推進舊城區成片連片區域的項目改造,這是今年工作的一大著力點,“過去我們可能改一個廠隻有一萬平方米,最近我們策劃成片項目可能是幾平方公裡(的改造),譬如說,番禺有一個“9+2”片區的改造項目,是9條村加2個舊廠,統一規劃,可以綜合考慮歷史風貌建築的保護,把各種市政配套放進去,醫院、學校、養老院、司法所、派出所(包括警務室)等全部都配進去,同時考慮合適的產業定位,以人為本推動宜居宜業”。

??記者從廣州市城市更新局獲悉,今年該局接下來的工作重點包括大部制改革後理順部門職能、繼續推進一些連片改造項目等。這些項目預計包括:大坦沙島、金融城、魚珠舊城、同德圍、廣鋼新城、金沙洲、民間金融街、增城掛綠湖、教育城、萬博城等,這些項目加起來的總面積約有18—20平方公裡。


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 &鶯歌房屋貸款emsp;在過去90年代末、2000年代初我們是提房地產業是中國的支柱產業,中國缺房不缺?確實缺。但是坦白說,我算是走遍世界的人,而且我到處去看房子,日本災後買瞭便宜的新幹線的火車票我在日本轉一圈,到處去比,中國的房地產市場發展超出瞭所有國傢。日本那些中等城市,岡崎、秋田跟中國的一個縣都沒法相比,中國在這方面走得太過瞭,中國房地產投資在總投資中的比重太高,在GDP中的比重太高。  

  餘永定稱,他走遍世界各國,與國外的情況對比,中國的房地產市場發展超出瞭所有國傢。日本那些中等城市,岡崎、秋田跟中國的一個縣都沒法相比,中國在這方面走得太過瞭。中國房地產投資在總投資中的比重太高,在GDP中的比重太高。  

內容來自sina新聞

  7月31日,中國社會科學院學部委員餘永定在某論壇上表示,他避談房地產(行情 專區)泡沫這個詞,但中國房地產業的發展已經"走得太過",中國有380座摩天大樓,在建的超過600多米的十大建築,中國占瞭四個還是五個,我覺得是瘋瞭。這是非常嚴重的問題。

  以下是文字實錄:  

  餘永定認為,就今年前半年來講,中國的貨幣環境可能是偏寬松瞭。央行制定的M2增長速度是13%,但是在實際執行過程中顯著的超過瞭13%,是百分之十五點多。原來全年新增貸款大致應該是九萬億,前半年已經發出瞭差不多六萬億,另外關於社會融資總額等等這些數字都超出瞭預期。  

  總而言之,他認為前半年貨幣政策可能過於寬松。今年前半年為瞭配合結構調整,央行的政策是不使貨幣政策過於寬松,而是偏緊的,因為定瞭13%的M2增長速度,說明瞭央行的意向,這個政策是對的,但是前半年偏松,在6月份的時候就想緊一下,就會出現"錢荒"等問題。  

  餘永定:上半年中國貨幣政策明顯偏松  

  我再談談房地產泡沫這個問題,我自己回避談房地產泡沫這個詞,因為我覺得難以判斷。根據西方教科書的說法很難套,而且中國又這麼大,所以我對中國房地產的問題判斷是資源嚴重錯配。中國作為一個發展中國傢,中國作為隻有五千美元平均收入的國傢,不應該把這麼多資源用於房地產投資,不應該讓房地產業成為中國經濟發展的支柱產業。  

  根據新華社的資料,中國每戶住房擁有率已經超過瞭100%,這在世界上也是少有的。我曾經問過梁振英,香港的戶均面積是多少,他說我沒有戶均數,我有中數,中數是47平米,香港的人均收入是兩三萬美元,我們是五六千美元,我們經濟適用房的面積是90平方米,總而言之,我認為是嚴重的資源錯配,我們蓋瞭這麼多高樓大廈,樓堂館所,前幾天的報紙報道,中國有380座摩天大樓,在建的超過600多米的十大建築,中國占瞭四個還是五個,我覺得是瘋瞭,我覺得這是非常嚴重的問題。  

  中國社科院學部委員兼世界經濟與政治研究所原所長,央行貨幣委員會原委員餘永定在主題演講中表示,中國M2/GDP比較高的原因可以歸結為三項。第一,居民儲蓄率比較高,第二,資本市場不夠發達,間接融資比例比較高,另外還有一個問題,金融效率比較低。所有這些原因加在一起就造成瞭中國的M2對GDP的比比較高。所以一方面不能輕易的得出央行貨幣超發的事實,但是我們也不能掉以輕心。  

社科院餘永定:中國房地產"瘋瞭" 發展速度全球第一

 &房屋二胎 房屋二胎銀行借款缺錢急用哪裡借錢emsp;根據新華社的資料,中國每戶住房擁有率已經超過瞭100%,這在世界上也是少有的。我曾經問過梁振英,香港的戶均面積是多少,他說我沒有戶均數,我有中數,中數是47平米,香港的人均收入是兩三萬美元,我們是五六千美元,我們經濟適用房的面積是90平方米,總而言之,我認為是嚴重的資源錯配。中國作為一個發展中國傢,中國作為隻有五千美元平均收入的國傢,不應該把這麼多資源用於房地產投資,不應該讓房地產業成為中國經濟發展的支柱產業。  

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-01/10233397292.shtml
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/10202549135.shtml



  年關將至,談談您對北京房地產調控政策的看法吧~!

  杭州透明售房市場研究院院長丁建剛表示,35%的溢價率政策對杭州樓市的影響不大,不管溢價率上限設置是多少,土地出讓的底價是控制在政府手上的,而這個底價是可以重新設置的,以人為的方式控制溢價率不能解決問題,最終隻能以市場化方式解決。

  悄悄漲底價

  今年9月份以來,杭州土地市場地王不斷湧現,溢價率突破49%的高價地塊層出不窮,市場的迅猛勢頭迫使杭州市政府多次出臺新政。10月15日,杭州市國土資源局正式發佈公告稱,取消瞭杭師大地塊的出讓計劃。此前的10月10日,蕭山湘湖"準地王"地塊也在出讓當天的上午被臨時叫停。除叫停出讓多幅地塊外,杭州隨後又發佈"杭六條",並在第一條中明確,進一步加大中低價位住房用地供應,加強土地市場跟蹤分析和交易預警管理,確保土地交易平穩。



  突如其來的政策變化,引起杭州業內的質疑聲不斷。本報記者隨後向杭州市國土局求證,一位負責人告訴記者,該局近日對土地出讓規則做出調整,今後杭州主城區的土地競價溢價率上限將統一調整為35%。本次調整適用於包括住宅用地和商業用地在內的全部經營性用地,主要為瞭在控制地價的同時加大保障性住房建設力度。

  值得註意的是,在這場發佈新政的拍賣會上,盡管進入比拼保障房配建面積環節,地價仍再創新高。其中,寶嘉地產在溢價率達35%後,以封頂價13.93億元,配建9000平方米保障房強勢拿下一幅三墩住宅用地,成交樓面價12044元/平方米,創三墩板塊單價新紀錄。

  引來"溢價率上限35%"新政

  12月18日,杭州蕭山一幅純住宅用地遭遇眾多大鱷圍搶,最終該地塊由九龍倉、綠城聯合體以25.76億元競得,成交樓面價13586元/平方米,溢價率69.82%,加冕杭州蕭山單價地王。由於該地塊不位於杭州主城區,因此不受35%溢價率上限限制。

  土地市場熱浪

  本報記者 曾倩文 上海報道

  12月13日,杭州主城區迎來今年土地市場的收官之戰,在此次競拍中,唯一的住宅用地--西湖區三墩單元FG03-R21-07地塊、FG03-R22-08地塊受到房企熱捧。該地塊溢價率達到35%後,競標忽然進入保障房面積投報階段,成為首幅按照土地新規成交的地塊。

  在限制溢價率的同時,提高土地的起拍價,杭州業內將這一自相矛盾的政策解讀為"玩數字遊戲"。"政策執行不嚴厲背後,是杭州對土地財政的習慣性依賴癥,如果土地收入受影響,會對杭州造成嚴重的沖擊,所以不能太冒險。"一位不願具名的杭州業內人士評價稱。

  今年以來,杭州土地市場異常火爆。據杭州透明售房市場研究院統計,2013年杭州主城區共成交土地102宗,總面積4807.6畝,總成交額841.6億元,創下杭州近5年賣地金額最高紀錄。土地市場的持續升溫,迫使杭州密集出臺一系列土地調控政策,但由於執行力度溫和,市場反應平淡,地王的身影仍不斷出現。記者瞭解到,未來一個月內,杭州至少有兩幅"準地王"將入市,包括備受市場關註的杭師大地塊和雅戈爾退掉的"申花地王"。

  一邊是政策調控不斷,一邊則是地塊價格"爆表",杭州遭遇調控"軟釘子"。

  2012年10月,杭州市國土局下發一份名為《關於貫徹國土資電發(2012)87號文件有關事宜的通知》規定:對於杭州主城區出讓的經營性地塊,當土地價格溢價率達到49%時,將調整競價方式,即鎖定地價,"從零開始"競投配建安置用房或保障性住房面積。至此,杭州開始瞭"限地價、競保障房面積"的嘗試,成為全國首個明確規定土地出讓溢價率並且標準最嚴格的城市。

 限溢價率的數字遊戲:



內容來自sina新聞

  此次把上限從49%下調至35%,似乎再次明確瞭杭州嚴防新地王、抑制地價的態度。但令人不解的是,西湖三墩單元地塊盡管是首幅試點35%新政的地塊,其限定溢價率的背後,卻是起拍底價的上漲。統計數據顯示,上述西湖區三墩單元FG03-R21-07地塊、FG03-R22-08地塊,該地塊起始樓板價為8921元/平方米,而在今年3月,相距僅幾百米外的兩幅住宅地塊的起始樓板價僅為7700元/平方米,去年8月,附近的一幅大體量住宅用地的成交樓板價隻有7261元/平方米。

  某研究院杭州分院研究總監高院生向本報記者指出,自去年設置49%溢價率上限以來,杭州新推出的地塊起拍價開始明顯上漲,不少地塊的起拍樓板價甚至超過同地區轉貸二胎地塊的成交樓板價,嚴重抵消瞭政策對溢價水平的控制作用。因此,不管"限地價競保障房"試點怎麼嚴格,隻要政府的起拍價隨之上調,地價實質性的上漲都是在進行的。

  而此前5天,在杭州主城區今年最後一次土地拍賣中,剛剛發佈瞭一項土地新政:今後杭州主城區的土地競價溢價率上限將由原來的49%統一調整為35%,即當經營性地塊溢價率達到35%時,將調整競價方式,鎖定二胎利率貸款全省皆可處理地價進入保障房配建面積的競爭。

  "數字遊戲"之因:

  "此時發佈新政更像是向市場投射煙霧彈,對樓市的實際意義不大,也很難對明年的地價造成抑制作用。"杭州雙贏置業機構總經理章惠芳告訴中國房地產報記者,調整土地拍賣溢價率上限看似是政策從嚴,其實更多的是政府的一種態度:避免在明年出現地王引起調控不力的風險,避免對市場的刺激作用加大,通過新的行政手段保持市場的相對平穩。而要考量這一政策的效果,關鍵是要看未來政府如何制定土地的起拍價格。

  杭州土地收入創歷史新高

  相關統計顯示,截至12月19日,今年杭州主城區土地出讓已經結束,創下841.6億元的土地收入新高,整個杭州市的土地成交金額也已超過1340億元,已創歷史新高。年底前杭州餘杭、蕭山兩區還有6宗地塊出讓,預計杭州2013年的土地出讓收入有望超過1400億元。

  杭州土地收入歷史最高值出現在2009年,當年杭州土地出讓金收入1200億元,是地方財政收入520.79億元的2.3倍,排名位居全國第一。隨後的三年,杭州土地收入連續下滑,一度成為浙江唯一一個財政收入負增長的城市。杭州市財稅局提供的數據顯示,2010年,杭州市本級土地出讓金收入922.57億元;2011年跌到瞭427.37億元;2012年土地出讓金再度縮水,僅為350.80億元,占地方財政的24%,拉下地方財政收入50億,拉下地方財政比數18個百分點。

  而根據杭州市2013年財政預算草案,2013年杭州市本級預算目標是完成土地出讓收入380億元,市地方財政收入預算為912億元。粗略計算下,杭州市本級土地收入目標已超額完成,目標完成率221%,預計全市土地收入將占地方財政總收入的1.5倍。

  "杭州有望在今年實現財政收入的大逆轉,但這一定是不可持續的。"章惠芳指出,杭州在年底出臺35%的溢價率上限新政,給明年的市場鋪墊瞭穩定的基調,今年這樣瘋狂的拿地現象將不會持續。此外,今年杭州的土地價格漲幅已經大大超過房價漲幅,不少板塊頻頻出現"面粉貴過面包"的現象,導致樓市供大於求嚴重,未來開發商搶地也會理性得多。

  根據杭州市國土局目前已發佈的公告,2014年1月,杭州主城區將推17宗地塊,總出讓面積56.3萬平方米,總起價達203億元。"不管此次新政,還是杭六條,都是通過行政手段對市場預期施加影響,更為重要的是2014年。"章惠芳認為。

溢價率35%上限 難降杭州土地市場高燒
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??根據長江實業的公告,這場被外界冠以“世紀”之名的重組,龐大而復雜。“長實重組”、“並購”和“分拆上市”,構成瞭這場世紀重組的三步。

??遷冊開曼群島的便利

??2013年底,李嘉誠在接受南方系媒體集體采訪時,部分闡述過自己的商業哲學。他說,作為一傢國際性綜合企業和負責任的上市公司,對經濟發展循環及業務回報條件,往往要帶高度警覺思維,“靈活調整是很正常和重要的運作”。

??長和系下一個掌舵手李澤鉅的回答是,“股價未能反映真實價值的問題已困擾多年,但一直苦於沒有找到合適的方案”,“直到2014年下半年,才想到瞭重組合並的方法”。

??87歲超人的“世紀大重組”

??穩健型的集團構架同樣帶來瞭“控股公司折讓”的負面影響。市場對不同行業有時有截然不同的估值標準,無論從企業的資產的界定,還是企業業務的增長率,還是對企業財務績效評價都有不同的標準。把屬性截然不同的業務放在一起或會增加估值的難度,還會增加企業管理難度。

??“擇高處立、尋平處住、向寬處行。”李嘉誠的辦公室內,掛著這句出自清代名臣左宗棠的名言。據《南方周末》報道,李嘉誠是一個危機感很強的人,“他每天90%的時間,都在考慮未來的事”。

??世紀大重組的啟動時機,也為人猜測——既然原來長和系的股權結構存在“股價折讓”的弊端,依照李嘉誠的商業智慧及其對風險的警覺性,為何現在才啟動重組?

??據說,這位華人首富臉上的這副眼鏡,自1972年以來,就再也沒有變過。這當然不能說明李嘉誠喜歡“念舊守舊”——因為他正操起手術刀,準備親手將陪伴40餘載的“長和系”解剖重構。

??對這個困擾多年的問題現在才開始解決的一個更合理的解釋是,原來穩健型的集團構架已經適應不瞭大環境的變化。此次重組,將房地產業務與非房地產業務打散重組,區隔處理很可能是怕房地產市場的風險拖累整個集團業績。

??官網數據顯示,截至去年11月,“長和系”在港上市公司的總市值,約為1.072萬億港元。而去年,整個港股的總市值為26萬億港元。

??“消除控股公司折讓”,是李嘉誠給出的“緣何實施重組”的另一個重要理由。所謂控股公司折讓,大意是指“控股公司的股價,由於受到持有的另一傢上市附屬公司拖累,未能反映出控股公司的真正價值”。

??至此,登陸香港股市43年的長江實業、歸至李嘉誠商業版圖36年的和記黃埔,化作歷史。自此以後,李氏商業帝國的“主力軍”,將變為新的長和集團與長地集團。

??提高透明度釋放股東價值

??市場用股價上漲的方式,為世紀大重組投瞭贊成票。

??公開資料顯示,李嘉誠設立瞭多個傢族信托,分別持有旗下上市公司的股權。以長江實業為例,截至去年上半年,其第一大股東為“LiKa-ShingUnityTrusteeCompanyLimited”。

??隨著1月9日“手術方案”的推出,長和系的萬億帝國版圖,即將迎來一場天翻地覆的變革。早前的1997年,李嘉誠曾主導過把長江基建註入和記黃埔。

??硬幣的另一面,李嘉誠則像“跑馬圈地”一樣,連續豪購英國、澳大利亞等地的資產。例如,自2010年開始,李嘉誠傢族先是以700億港元的價格買入英國電網,後又陸續買入英國水務公司、天然氣公司等。

??在香港市場上,李嘉誠傢族的拋售動作,也頻頻不斷。去年8月,和記黃埔所持有的和記港陸71.36%的股權,被以35.5億港元的價格,賣給瞭泛海控股。

??長和系的公告介紹,以1月7日的收盤價計算,長和系的市值,較去年上半年3790億港元的資產凈值,折讓瞭23%,相當於存在870億港元的差異。

??2013年底,向來低調的李嘉誠,突然公開接受瞭《南方周末》、《南方都市報》等媒體的專訪。李嘉誠否認瞭外界關於其“撤資”的說法,“說長和系‘撤資’是一個大笑話”。

??實際上,類似“絕不撤資”的話,李嘉誠自2012年起就一直在公開場合強調。2013年9月,李嘉誠保證,長實與和黃絕對不會改變註冊地,“相信多年後都會屹立在香港”。

??亦有別樣的聲音出現。此次重組計劃發佈後,新成立的長和與長地的註冊地問題,引發瞭軒然大波。根據公告,這兩傢公司的註冊地為開曼群島。此前,長江實業與和記黃埔均註市場普遍將李嘉誠的這一舉動,理解為“遷冊海外”。據報道,形容長和系重組時,英國的《金融時報》采用瞭“Finally(終於)”一詞。

??長實2013年的年報顯示,李嘉誠傢族信托的可能受益人包括李澤鉅、李澤鉅的妻子與子女以及李澤楷等。業內人士分析稱,如果在開曼群島註冊,“XX信托”的內部結構(有誰、誰拿多少股)是不需對外披露的。

??“超人”不凡的商業智慧,再次在“世紀大重組”上靈驗。

??“重組後因為股東直接持有長和和長地,會消除這些折讓。”李嘉誠認為。1月9日的公告顯示,本次重組完成後,李氏傢族、原長江實業其他股東、原和記黃埔其他股東,三方將直接控制長和與長地。

??而在開曼群島註冊能提供的另外便利就是股權、信托安排靈活而且保密。

??除瞭核心的地產業務之外,長江實業通過控股和記黃埔,實現業務多元化,由於不同產業的運營周期不同,這能夠實現各項業務之間的盈利互補。

??往上追溯,該信托由另一隻信托“LiKa-ShingUnityHoldingsLimited”。而該信托的持有人是李嘉誠與李澤鉅。

??清晰界定業務避免同業競爭

??根據媒體報道,在2011年以前,長江實業與和記黃埔每年都有一些土地儲備吸納,土地成本比較穩定。但2012年5月購入上海一塊住宅用地之後,“長和系”在內地市場上再未有一塊土地入賬。在香港,長江實業最後一次拿地是在2012年11月。2013年至今,長江實業未在香港拍得任何地塊。

??但根據重組公告,長和與長地的註冊地,不再是香港,而是在台北民間二胎借款遙遠的開曼群島。此前,李嘉誠三番五次地表態,長和系“絕不遷冊”。看來超人也食言瞭。

??李嘉誠解釋,本次遷冊隻是出於“方便做生意”。但結合他最近幾年“一手減持內地和香港資產,一手豪購海外資產”的投資路徑,“世紀大重組”還是給外界留下瞭巨大的猜測空間。

??長實官網介紹稱,長江實業為香港最大的地產開發商之一,“香港每七個私人住宅單位中,便有一個由長實發展”。除香港外,長江實業還在北京、長春、成都等多個內地城市建有樓盤。

??87歲的李嘉誠說,自己總有一天會退休,“這次合並為公司鋪好路,使公司有瞭一個大方向和目標。”他同時稱,分拆後的長和及長地業務,界定清晰。

??從1月9日李嘉誠在新聞發佈會上的解釋來看,此次世紀大重組,亦是深思熟慮後的結果。

??1月9日,87歲的李嘉誠,在香港召開瞭新聞發佈會。從記者拍攝的現場圖片看,“老超人”的扮相依舊,黑西裝、白襯衫,以及一副黑框眼鏡。

李嘉誠世紀大重組的商業邏輯

??這句話也從側面印證,此前長江實業與和記黃埔的業務,存在著交叉重合的部分。其中,地產業務為重合的“重災區”。

??據悉,本次重組預計在今年上半年完成,屆時長和將成為規模更為龐大的跨國企業集團,業務遍及50多個國傢。長地將成為房貸2胎香港最大的房地產上市公司之一,同時又是香港最大的上市酒店業主營運商。

??地產亦是和記黃埔的主打業務之一。和黃擁有一傢名為和記黃埔的地產公司,在中國大陸、中國香港和英國均有地產項目。

??此前,長江實業和和記黃埔在地產業務上進行過合作。比如,海逸國際酒店,即是由雙方合資成立。

??齟齬也不可避免。2011年,市場傳言,李嘉誠有意推進和記黃埔的地產業務,借殼和記港陸實現上市。這在當時引發瞭市場對長實與和黃兩個上市公司平臺同業競爭的質疑。

??在此之前,以長江實業、和記黃埔兩傢巨型企業為核心的“長和系”,旗下擁有多傢分別在香港、倫敦、新加坡等地的上市公司。

??本著“清晰業務方向”的目的,長地集團承接瞭長和系原有的地產業務,而如港口、能源等非地產業務,則裝入瞭長和集團。李氏傢族表態稱,這一重組有利於投資者。

??新年伊始的1月9日,“華人首富”李嘉誠宣佈,意欲對其萬億商業版圖革新重構。

??有分析稱,近年來,香港資本市場看空房地產,由此造成瞭長江實業的估值欠佳。

??具體來看,一傢名為“長和集團”的新公司,將被設立。隨後,長江實業和和記黃埔的資產,以換股的方式,裝入長和集團。最後一步,長和集團將旗下所有的發展物業、出租物業和酒店,則轉讓給長地集團。

??先前有報道稱,長和系之所以采取“把長江實業置於最頂層”的架構,本意在於“降低盈利波動幅度、分散風險,從而平滑盈利”。

??對李嘉誠的上述說法,部分投行報以支持的態度。瑞銀近日發佈報告稱,通過去除原來的控股架構,投資者可以更多地直接持有和控制資產;大和資本的報告也稱,如此大規模的重組,利於釋放股東價值。

??借此次的世紀重組,盤下“長和系”所有地產業務的長地,一舉成為香港最大的房地產公司。數據顯示,長地集團將有1.7億平方呎(約合0.15億平方米)的土地儲備、1.46萬間酒店房間的權益等。

內容來自sina新聞

??與此同時,長江實業直接持有和記黃埔49.9%的股權。李氏傢族也持有和黃2.52%的股權。在和記黃埔的層面上,其持有長江基建78.16%的股權。電能實業又被長江基建持股38.9%。

??重組方案公佈後,長江實業與和記黃埔股價雙雙大漲。據報道,隻是1月13日一天,李嘉誠的個人身傢,就因股價的上漲暴增22億美元。

??大環境在變須區隔風險

??近兩年來,如“秋風掃落葉”一般,李嘉誠接連處置瞭部分位於內地和香港的資產。比如,2013年8月,長和系以30.3億港元的價格,出售瞭廣州西城的都薈廣場;2個月後,位於上海的東方匯經中心,被和記黃埔以70億元的價格出售。

??房地產業務外,長江實業的孫公司長和投資,還在2013年清倉瞭A股上市公司長園集團的股票,套現超過27億元。此前,長和投資持有長園集團的股票,已經長達20年。

??醞釀半年的“世紀大重組”,隨之公佈於眾——伴隨香港投資者多年的長江實業與和記黃埔,即將“壽終正寢”;兩個全新的長和集團與長地集團,則呼之欲出。

??有不完全統計稱,過去的兩年間,李嘉誠傢族通過拋售內地和香港的資產,共套現近800億人民幣。

??以公告內容看,18年前的那場重組,與本次李嘉誠對長和系的“手術”規模,不可同日而語。

??媒體的統計顯示,截至2013年底,李嘉誠傢族投入海外並購的資金,高達1445億港元。

??兩相比較之下,內地和香港的商界和媒體界,開始大規模地探討“李嘉誠傢族是否在撤離內地、撤離香港?”由此,還派生出瞭“他為什麼這麼做”等問題。

??長地集團也是一傢新成立的公司。換言之,長地承載瞭原來長江實業與和記黃埔的地產業務;而兩傢公司旗下的非地產業務,則由長和集團“繼承”。

??“超人”還重申瞭他對香港的感情,“我深愛自己的祖國和民族,傢在香港;對我來說,長和系的根基在香港,我絕不會遷冊”。整篇專訪中,“絕不遷冊”的承諾,李嘉誠重復瞭三次。

??“長和系”的足跡,遍佈全球50多個國傢和地區,涉及能源、地產、通訊、港口、零售等業務。

??言猶在耳。這一次,向來“恪守承諾”的李嘉誠,食言瞭。2015年1月9日,承載李傢基業的新長和與長地,把註冊地放在瞭開曼群島。

??“把註冊地轉去開曼群島,並不是對香港沒信心,隻為做生意更加方便。”李嘉誠在新聞發佈會上再三解釋,長和與長地仍會在香港上市。

??李嘉誠所稱的“做生意更方便”,主要是指,“按香港的條例,派息有一定的限制;若於開曼群島註冊,在派息方面則更具靈活性”。

??事實上,為瞭避稅,很多企業也把註冊地選在瞭開曼群島。據媒體總結,可口可樂、寶潔等世界500強把註冊地選在開曼群島。

??實際上,過去多年,無論經濟周期如何變化,長江集團始終能保持盈利,即使2013年,長江實業的營業收入隻有323.14億,但如果加上來自控股公司的投資收益,其凈利潤高達352.6億。這一神話很大程度上與穩健型的集團構架有關。

??此外,“0001”的股票代碼,也能顯示出長江實業之於香港市場的地位。“長江實業及和記黃埔,堪稱港股市場的定海神針。”近期,有香港財經評論員稱,它們承載著幾代香港股民的投資回憶。

??不同的人對“世紀大重組”的初衷各有理解:有人從中嗅到瞭“人民幣資產或將貶值”;房地產專傢則說,李嘉誠此舉意在“看淡內地樓市”。

??長江實業2013年的年報顯示,長和系的股權結構頗為復雜。其中,作為核心公司,長江實業的大股東為李氏傢族。後者以直接持股和信托的方式,持有長江實業43.42%的股權。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-19/10275962767001184420209.shtml

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上半年龍頭房企銷售額或仍有兩位數增長

  機構認為,目前樓市處於周期中的探底階段,在這一時期,需要通過高周轉來把握未來3年。

內容來自sina新聞

  衛民不動產房地產專傢蔡為民告訴記者,今年上半年龍頭房企數據表現不錯,主要原因在於去年下半年已經有瞭不少項目的基礎,在今年上半年獲得貸款的情況下,成功轉化為銷售。

  億翰智庫的報告預估,上半年土融南投魚池土融業績排在前三名的房企依次是萬科、綠地和恒大,銷售額分別是980億元、726億元和688億元。加上緊隨其後的保利、碧桂園和中海,共有6傢房企上半年的銷售額超過500億元。而上半年銷售額過百億的房企數量達到22傢。

  億翰智庫負責統計上市公司銷售數據工作的張博說,他們主要通過監測上述房地產企業的重點項目上半年的銷售,並和部分公司進行溝通,再根據機構的銷售額估算模型,統計企業在上半年銷售額,和真實的銷售額可能有偏差,但差距不大。

  《每日經濟新聞》記者采訪瞭萬科等地產商。萬科對億翰智庫預估的數據未作評論,萬科表示以7月公佈的6月銷售額數據和此前公佈前5月銷售數據為準。根據6 月萬科公佈的數據,萬科前5月的銷售額達到815.2億元,較前一年增16.2%。恒大地產集團有限公司6月 6日公佈,2014年1月至5月,恒大地產合 約銷售金額約為562.1億元,較2013年增長64.4%。恒大相關人士稱,受益於部分樓盤熱銷, 其6月的銷售業績不會差。

  億翰智庫統計顯示,前6月,排名前30的企業中三分之二業績同比增長,增幅均達到兩位數。領軍的萬科、綠地、恒大的同比增幅分別為17%、11%和54%。

  近日,研究機構億翰智庫對多傢房企的統計研究報告顯示,萬科半年銷售額近千億,全國共6傢房企銷售額過500億元。 如有購房問題請撥打熱線:400-606-6969

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn建地 農地貸款全省皆可處理/news/2014-06-30/08402797470.shtml
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  2014年房地產市場的整體走勢,超乎瞭房企的想象,量價雙雙下滑的趨勢明顯,打瞭開發商一個措手不及。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/07332806804.shtml

  首先,從去年全國房地產市場運行情況來看,市場主要指標,包括開發投資額、土地成交面積、銷售額等,都創下瞭過去幾年來的新高,而且增速明顯較高。正是因為去年情況總體向好,今年年初以來,以萬科、綠地、萬達為代表的各大房企紛紛上調瞭年度銷售目標;但是,今年上半年突然收緊的貨幣政策,卻讓企業紛紛遭遇"滑鐵盧"。

  據一項權威數據顯示,國內大多數城市,在上半年與房地產相關的貸款增量為零,而往年都會有10%-20%的遞增,而且一季度的房款額度通常代表全年房款額度的40%左右。但從今年的貨幣政策來看,突出瞭兩大明顯的變化:第一,季度放款計劃平均化;第二,大多數城市房地產貸款餘額沒有增量。這導致瞭購房人拿得出首付銀行卻放不出款來的現象,整個市場的量價雙降便成為必然。

  另外,從上半年各企業運行的月報和季報來看,不同企業之間的分化趨勢非常明顯。我個人認為三季度房企的日子還是會比較難過,甚至可能是全年最難過的季度;但是到瞭四季度或許會有所好轉。

  在這裡做一個大膽預測:進入四季度以後,限購放松的城市可能會過半。2011年時,實行限購的城市約50個。目前,隨著呼和浩特等一些城市取消限購,取消限購的城市數量將會更多,市場形勢將會好一些。

  而對北京而言,樓市的剛性需求比較強,抗跌性也更強。但是上半年一些樓盤的打折也讓開發商警醒地認識到:任何城市,在市場較好的情況下,也有不少項目出現滯銷現象;同理,市場波動時,高性價比的項目也能賣得不錯。類似於股市,普漲的行情中也有跌的,反之亦然。而企業和項目的情況如何,最終還是要比拼過硬的實力。

內容來自sina新聞





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王健林馬雲勢掀中國首富戰 萬達傳年底前上市

上市集資90% 將建10項目

市值料達千億美元

據內地媒體引述消息人士稱,萬達商業已初步確定上市時間表,擬定於12月5日舉動全球路演,12月19日正式在港交所掛牌。

相關分析

新浪財經訊 11月22日消息 據香港明報財經[微博]報道,阿裡巴巴[微博]赴美上市,令創始人馬雲[微博]晉升新一代中國首富,中國福佈斯榜前三甲更清一色是互聯網大亨。不過這個格局或很快發生變化,據內地媒體稱,內地地產巨頭萬達[微博]將在年內來港上市,集資金額超過100億美元,若上市成功,萬達主席王健林將奪回中國首富的寶座。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

此前已有報道稱,萬達將在11月正式在港交所(0388)掛牌,不過,據市場人士透露,目前萬達仍未通過上市聆訊,能否在年底前上市仍屬未知數,據悉最快的上市聆訊日期是下周四(27日)。



根據萬達的招股書,大連合興投資有限公司直接持有萬達集團99.76%的已發行股本,而王健林持有大連合興98%的股權,剩餘的2%由王健林之子王思聰持有。另外王健林直接持有萬達集團0.24%的股權,即王健林以和王思聰擁有萬達集團100%股權。

2014年的中國福佈斯富豪榜中,新晉首富馬雲,憑借阿裡順利上市,個人財富達1193.4億元人民幣,超越王健林高居榜首,較目前排名第四的王健林高約300億元人民幣。而位列第二、三位的均是互聯網大亨,包括百度[微博]創辦人李彥宏,以及騰訊(124.2,

-1.50, -1.19%, 實時行情)
(0700)創辦人馬化騰。若萬達上市並按市場預期市值超千億美元,作為萬達大股東的王健林,可輕松超越馬雲,重奪首富寶座,打破目前互聯網巨頭壟斷中國福佈斯的格局。

萬達商業在9月16日首次提交的招股書中沒有提及籌資規模,但消息稱其集資規模遠超於市場此前估計的50億至60億美元,預計將會超過100億美元。民間2胎借款缺錢急用哪裡借錢若按照公眾持股量最低可降至10%,那麼萬達的市值最高有望超過1000億美元。

根據招股書,萬達將三大商業地產板塊全部納入上市公司,包括物業租賃、物業開發及銷售,以及酒店經營業務。這次上市集資的90%將用於建設10個物業開發項目,包括廣元萬達廣場、哈爾濱哈南萬達廣場等項目。

萬達在招股書中稱,其目標是成為全球持有面積最大的商業地產公司,預計在2015年底前擁有總建築面積約2500萬平方米的已完工物業資產。



未通過上市聆訊或難趕年底上市

??

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-23/09215942094380507912890.shtml

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??今年11月1日,習近平在平潭島,與在平潭島搭船直航臺灣的臺胞進行瞭交流。在這個福建自貿區的主要區域,平潭島未來將規劃一個臺灣民眾參與居住的兩岸共同生活傢園。



??而地理上泉州與金門島一水之隔,兩地相距僅6.5海裡,而泉州石井對臺小額貿易點距金門航程不過1.5小時,加上小額貿易船舶機動靈活便捷、運輸成本大大降低,為臺灣水產品登陸創造瞭有利條件。

??據公開報道,在今年5月,福建省向國務院上報瞭自貿區新方案——不僅包括原有的廈門、平潭和福州江陰港的一部分,還加入瞭泉州的一部分。





??有消息披露,福建版自貿區范圍共計452.78平方公裡,其中,平潭片區有324.13平方公裡,福州片區有36.36平方公裡,廈門片區有74.29平方公裡,泉州片區18平方公裡。



??也正是憑借政策與地理上的雙便利,類似泉州在內的福建馬尾、平潭、湄洲灣等各大港口與口岸與臺灣的經貿交流越發便利。

??11月初,泉州檢驗檢疫局發佈數據:1-10月,泉州進口臺灣水產品3.14萬噸、貨值2363.2萬美元,同比分別增長4.5倍和3.1倍,進口量居大陸各口岸第一位。



??福建以其獨特的地理方位,在沿海經濟帶中,雖未被發達的環渤海、長三角、珠三角經濟帶中直接輻射,經濟也並不在一線省份行列,但正因為其便利的對臺經貿,使其具備重要戰略意義。

??此前11月,福建省委常委、廈門市委書記王蒙徽在調研廈門時提出,自貿區建設要準確定位,進一步明確投資環境國際化的實驗區和兩岸投資貿易便利化的先行區的具體內涵,在吸引臺資和對臺投資、吸引外資和對外投資等方面加大制度創新,凸顯廈門服務中央對臺工作戰略和國傢“一帶一路”戰略的積極作為。

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??此外,福建自貿區還將以兩岸經貿合作為核心,打造21世紀海上絲綢之路經貿合作前沿平臺。

??閩臺兩地的經貿往來,與國傢逐漸下發的支持政策寬松密不可分,例如2013年實行的ECFA零關稅政策,使得臺灣水產品更具價格優勢,而泉州則抓住瞭這個機遇,在小額貿易上與一水相隔的金門島實現瞭更多的貿易。



??臺灣百大企業已有60多傢在閩投資設廠,助推福建形成電子、石化、汽車等千億產業集群。

目前,超過60%以上的臺灣水產品從泉州口岸登陸中轉大陸市場,泉州成為臺灣水產品登陸的“第一口岸”。



內容來自sina新聞

海西版圖憑借福建自貿區做強兩岸經貿合作

??其中福建自貿區的概念,早在上海自貿區去年獲批後就已提出。去年12月底,福建省省長蘇樹林在福建省經濟工作會議上表示,福建推動建設自由貿易園區,平潭實施自由港政策和廈門申報設立自貿區的文件已上報國務院。



??7月中,福建省人大常委會副主任張廣敏對外介紹,近年來,70多個國傢部委、央屬企事業單位出臺瞭支持海西建設和福建對臺工作的具體舉措。

??國務院總理李克強12月12日主持召開國務院常務會議,部署推廣上海自貿試驗區試點經驗,推動更高水平對外開放,決定依托現有新區、園區,在廣東、天津、福建特定區域再設三個自由貿易園區。



??第二批自貿區塵埃落定。











??“更重要是現在國傢在海西這塊的投資非常大,包括北京的各大央企,紛紛看好海西這片熱土,習近平在十八屆四中全會之後探訪的首站也是平潭與古田福州等地方,這在一定程度上也表明中央的意圖。”福建社科院一位研究員介紹道。

??據廈門海關公佈統計數據,上半年福建對臺實現貿易額367.1億元人民幣,雖然受到整體經濟周期調整的影響有所下降,但是反彈的趨勢明顯,6月單月實現貿易值達69.3億,同比增長9.2%。





??與此同時,福建自然也吸引到瞭大量臺灣的投資。目前,福建有6個國際級臺商投資區,建立瞭大陸最大的海峽兩岸農業合作試驗區,包括漳浦等6個國傢級臺灣農民創業園,先後吸引500多傢臺資農業企業入駐。



??21世紀經濟報道瞭解,截止2013年底,福建省累計引進臺資項目1352個,實際利用臺資220億,實有臺資企業3908戶,均居大陸各省市第三位;閩臺貿易進出口總額1145.14億美元,2013年臺灣成為福建第四大貿易夥伴。







??建設“一帶一路”新載體



??商貿投資之外,在福建,近年來兩岸民間的往來也十分頻繁。

??政策與地理“雙繡球”

??福建省旅遊局30日發佈消息稱,今年前三季度,福建入境旅遊市場整體回暖趨勢明顯,這其中,臺胞市場持續穩定增長,全省累計接待臺胞達123.51萬人次。同比增長瞭6.8%,占福建入境遊客市場三成以上。



??當然,除瞭旅遊之外,在福建創業學習的臺胞也越來越多,就在2013年福建局啟動“萬名臺灣青年學子來閩修學旅遊”以來,截止到今年7月,福建已累計接待2600名臺灣青年學子。



??福建自貿區快速獲批,是因其特殊的對臺地位。

??民盟廈門市委經濟與城市建設委員會副主任龔小瑋對21世紀經濟報道記者表示,福建依托特殊的對臺優勢,一定能把自貿區做出區別於其他自貿區的獨特競爭力。

??據悉,平潭島324平方公裡在封關之後將成為最大的海關特殊監管區,未來可能更接近前店後廠模式,即居住地、總部設在平潭島,工廠等設在福州等地。



??與平潭捆綁的福州,現有的保稅港區已發展多年,對於發展自由貿易區具有相當的基礎條件。根據年初之時的設想,福建自貿區的平潭、福州片區,將現有海關特殊監管區域為基礎,包括平潭綜合實驗區全境、江陰工業集中區及閩臺(福州)藍色經濟產業園部分區域、長樂機場空港區等區域。



??從臺灣水產品品種來看,主要有凍秋刀魚、凍魷魚、午仔魚、凍鯖魚等。這些臺灣水產品以其價廉物美深受大陸消費者的青睞,均成瞭大陸市場的“搶手貨”。

??按照今年9月份舉行的福建省第九屆委員會第十一次全體會議的決議,到2020年,福建省經濟總量將超過臺灣。而自貿區的獲批,或讓這一計劃實現的日程大大提前。

??為瞭主打臺灣牌,自貿區將積極對接臺灣的六海一空自由經濟示范區,共同拓展國際市場。



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??福建省商務廳副廳長鐘木達此前接受媒體采訪時曾表示,自貿園區是福建省參與建設“一帶一路”的新載體,福建應以自貿園區為新抓手,全面拓展與“海絲”沿線國傢的交流合作,為建設21世紀海上絲綢之路探索新途徑。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-13/09435949347741523296875.shtml

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  針對國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長李佐軍的"拐點說",中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立的觀點更為直接瞭當:"今年6月底,就已經是房地產行業房地產業由盛轉衰的拐點瞭。"

  陽光100集團常務副總裁范小沖也認為,預計中國這幾年還有三四億人湧入城市,全國整體來說房子是供不應求的,泡沫是某個區域或某個市場局部性的結構性問題。

  北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科對"拐點說"這一觀點也不認同。馮科認為,目前房地產市場仍會保持相對平穩的態勢,在未來半年中房地產企 業的銷售量甚至會有小幅度上升,但總體趨勢不會有較大波動。近日銀行出現的"錢荒"問題,也不會對房地產行業有太大影響。因為房地產行業的融資能力有瞭大 幅度的提升,產業的處理機制水平也逐年增長,各企業對於國傢的宏觀調控政策也有瞭較深層次的理解,該拿地的還在拼命拿地。

  胡志剛認為,目前市場上再度出現的"拐點論",可能是根據房地產市場空置嚴重、住房價格比較高、供應不太平衡得出的結果。"房地產市場確實存在 這些問題,猶如堰塞湖的堵塞問題一樣 ,隻要解決瞭,就不會有問題。"從人口中國的需求大、城鎮化的外來需求大兩方面來判斷,"龐大的住房需求沒有20年時間是解決不瞭的。"



  同樣,中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌也表示,若無大的政策變化,總體而言,今年房地產市場應該是"前高後穩",下半年的銷量和房價上升趨勢有所放緩,但仍然處在增長區間內,穩中有進。

  尹認為,資金的過熱才是房價上漲的真正原因。2008年,美聯儲實行首輪量化寬松政策後,大量國際資本從發達國傢流向發展中國傢。今年6月19 日,美聯儲宣佈瞭量化寬松放緩和退出時間表,這表明過熱的資金將會從包括中國在內的國傢撤出,也就標志著房地產市場出現瞭拐點。

  近十幾年來,"金磚四國"的房價都在上漲,"分析房地產市場及房價必須站在全球資本流動的角度"。

  新華房產7月5日訊 (尹曉波 馬鑫 田丹露 陳文雅)本網昨天報道瞭李佐軍再預測"7、8月份很有可能成為房地產行業由盛轉衰"後, 各路專傢看法產生瞭分歧:有的認為銀行二胎利率年息任何問題免費諮詢房地產拐點已經出現瞭,可多數專傢認為所謂的房地產拐點根本不存在。

  就近期各地地王頻現的狀態,尹中立"潑冷水"說,這是因為開發商持有大量流動性資金且銷售狀況特別理想,近期急於拿地,但是,"從未來半年的房地產業形勢來看,高價拿地的企業未必能從中收益"。

  "不存在房地產市場的拐點。"中國房地產研究會副會長暨房地產法規政策委員會主任委員胡志剛態度鮮明。他的判斷鑒於兩點原因:一是房地產市場有 周期,但現在沒有進入衰退周期;二是從目前的供求關系、產業結構來看,房地產市場是相對平穩的。"城鎮化規劃的2.0版本,對房地產來說,還有很大的發展 的空間,住房市場還存在大量的需求。"

房價 拐點說再升級 多數專傢認為不存在拐點

內容來自sina新聞

  為什麼?尹中立說,近十幾年來,中國房價上漲的真正原因並不是城市化和農民工進城所導致的,因為進城務工的農民工通常住的是地下室,並非真正的買房者,他們與購房需求無關。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-07-06/08582288353.sht二胎借貸 二胎借貸黃頁缺錢急用哪裡借錢ml
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??港媒稱,《人口統計國際住房負擔能力調查》2015年最新報告顯示,房價最讓居民負擔不起的全球城市排行,第一是香港,第二是加拿大溫哥華,第三是澳洲悉尼。

??溫哥華的樓價中位數是收入中位數的10.6倍,難負擔程度次於香港。多倫多的樓價中位數是收入中位數的6.5倍,也屬於住房負擔能力較低的城市,但並未進入全球十大難住榜內。

??據統計,2014年,香港的樓價中位數是收入中位數的17倍,冠絕全球,也是該調查11年來的最高紀錄。

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??據香港《南華早報》1月21日報道,調查每年針對加拿大、美國、澳洲、中國、愛爾蘭人、日本、新西蘭、新加坡及英國等地的樓市進行調查。

??其他國傢的住房負擔情況是:日本的房價中位數是收入中位數的4.4倍,英國是4.7倍,新加坡是5倍,澳洲是6.4倍,新西蘭為8.2倍。

??調查並未就中國的住房負擔情況計算出數字,但援引瞭《經濟學人》所做的一項調查指,中國平均住房負擔指數是8.6,比調查本身記錄到的其他國傢要高。

??加拿大全國而言,房價中位數是收入中位數的3.9倍。

??全球第三大住房難主要城市是澳洲的悉尼,房價中位數是收入中位數的9.8倍。修繕貸款利率

??進入十大難住城市榜的還有美國的舊金山(9.2倍)、聖何塞(9.2倍)、澳洲墨爾本(8.7倍)、英國倫敦(8.5倍)、美國聖地亞哥(8.3倍)、新西蘭奧克蘭(8.2倍)和美國洛杉磯(8.0倍)。

??而最容易負擔的14個主要城市,則全部位於美國,包括的底特律、水牛城、克利夫蘭、匹茲堡、聖路易斯、亞特蘭大、奧克拉荷馬等。

??調查比較樓市價格中位數與居民收入中位數,計算出住房負擔能力。兩者差距越大,負擔能力就越低。

龍岡農地貸款全球最苦房奴城市排行榜:香港溫哥華悉尼排前三


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  二手房成交回暖



  "這次政策刺激的主要是改善型的換房需求。"潘學雷指出,以前購房者買一套房子,市面上就會少一套,但現在,換房者在買入一套的同時,自己原來的一套也會流入市場,因此市面上庫存的消化會特別慢。

  "新房的實際成交量上升得不是很多,不像二手房那麼明顯。"張大偉表示,其原因在於新房的價格此前一直"扛著",沒有像二手房那樣明顯下降。新房降價隻是個別現象,而二手房價格整體已經下降瞭15%-20%。

  "總算開單瞭!"10月15日,房山良鄉一傢房產中介的置業顧問王勇忍不住向《華夏時報》記者感嘆道。國慶節長假過後,整整3個月沒有簽單的他終於促成瞭一筆房屋買賣的交易。

中和法拍撤回

  "我們這個月前10天的簽單量就已經超過上個月瞭。"密雲城區一傢房產中介的店長告訴本報記者,他的門店10月份前10天簽下瞭14個單,而9月份總共才隻有13個單。

  反轉還需時日

  9月30日,央行發佈放松限貸的房貸新政,極度低迷的北京樓市也因此迎來瞭轉機。"信貸放開之後,市場成交量比之前有所提升。"麥田房產(博客,微博 )市場研究部市場分析師潘學雷這樣告訴本報記者。不過他同時指出,這並不意味著北京樓市將馬上掉頭向上,目前的市場環境並不支持房價暴漲。

  張大偉認為,二手房市場已經見底,這也將會是北京樓市的底部,新房價格降到目前的二手房價格區域後,也將會迎來迅速放量。

  但是潘學雷指出:"北京房價暴漲的市場環境不存在。"

  此外,相比於二手房實際成交的強勁反彈,北京新房市場目前的表現似乎要平靜許多。

融資二胎

  至於剛出臺的公積金貸款新政,潘學雷認為其對北京市場的影響有限。中原地產首席分析師張大偉則直言這一政策"不靠譜",未來北京樓市的走向如何,還得看信貸政策的"臉色"。

  "網簽數據並不能及時反映市場的真實情況。"據張大偉介紹,在仍實行限購的北京,相關部門僅對購房者進行購房資格審查就需要10天左右,再加上其他一些手續,網簽數據要比實際成交數據至少滯後20天。

內容來自sina新聞

  不過,北京樓市成交量的上升並沒有在官方數據中顯示出來。根據北京市住建委發佈的數據,10月上半月,北京市住宅網簽量為4839套,環比下滑53.3%;其中新建商品住宅網簽量為2796套,環比下滑46.1%;二手住宅網簽量為2043套,環比下滑60.6%。

  北京樓市曾在2008年和2011年經歷過兩輪調整,但隨後均出現瞭房價快速上漲的情況。因此,很多人也擔心北京樓市這一次也會重蹈覆轍,房價在見底之後又會出現一輪新的暴漲。

  王勇原以為這次熬不過去瞭。"如果這個月還不開單,我肯定會辭職轉行的。"他說。還好,國慶節前房貸新政出臺後,他的一些客戶不再隻是觀望瞭,不止一位客戶直接出手,其他幾位客戶看房也比以前更積極瞭。

  北京市住建委網站上的數據顯示,截至10月17日,北京市可售商品房套數為99755套,為近30個月來的最高點,去庫存依然是北京樓市最艱巨的任務。

房貸新政刺激換房需求 北京樓市成交量反彈

  也正是因為這種去庫存的壓力,眼下北京二手房的交易量雖然大幅回升,但價格卻依然保持穩定。前述密雲房產中介店長告訴本報記者,經他的門店成交的房子價格"幾乎沒有漲"。潘學雷也表示,通過麥田房產成交的價格也沒有明顯上漲,"有個別的房主會漲點,但隻是個案"。

  日前,住建部、財政部和央行聯合下發瞭公積金貸款新政,要求各地放寬公積金貸款的條件,引發瞭一片叫好聲。但潘學雷認為,這項政策對北京市場的影響有限,這主要是因為"北京公積金貸款的額度就擺在那裡",最高也就能貸104萬,這在北京遠遠不夠。此外,這項政策要求取消四項收費,但這隻涉及幾千塊錢,相比於動輒幾百萬的房款而言隻是杯水車薪。至於政策裡提到的推進異地貸款業務,對於北京來說更是"笑話",那些在外地繳存公積金的購房人根本沒有機會在北京使用公積金貸款,因為他們肯定還處在被"限購"當中。

  "公積金新政對北京沒有意義。"張大偉表示,接下來不排除會有其他救市政策被推出,但關鍵還是要看信貸的額度。目前的政策隻是放開瞭信貸的口徑,但額度並沒有放開。"口徑放開之後,進來的人會更多,如果錢的數量不增加的話,那麼錢的價格就會上漲,利好就會變成利空。"他說。

  事實上,在2011年的那輪樓市調整中,央行在2012年進行瞭3次全面降準、2次全面降息,樓市才在2013年開始全面逆轉。眼下,根據國傢統計局發佈的最新數據,9月份的全國居民消費價格指數(CPI)同比僅上漲1.6%,創下瞭56個月以來的新低,張大偉認為已經具備瞭降息的空間。

  潘學雷認為,從現在到年底,北京樓市的成交情況會比上半年要好,整體房價在維持平穩的情況下會略有上升,但大漲暴漲的情況絕不會出現。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-18/09582950517.shtml

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  "在樓市的下行階段,政府直接出手救市,一定程度上是在替市場做資源的分配,去化庫存的作用是肯定有的,隻是效果如何,還很難說。"中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者。

  放大到全國,國傢將棚戶區改造納入城鎮保障性安居工程,加大瞭對各類棚戶區改造的力度。根據國務院部署,2013-2017年要重點推進資源枯竭型城市、獨立工礦棚戶區、三線企業集中地區的棚戶區改造,穩步實施城中村改造。

  "在今年棚戶區改造大規模啟動的前提下,各地為瞭趕進度,不少地方通過政府回購適當面積普通商品房實現就近安置或者就地安置,更利於棚改等保障房的推進。"上海易居地產研究院副院長楊紅旭[微博]表示。

  無獨有偶,近日浙江省嘉興市人民政府下發瞭《促進房地產市場平穩健康發展意見》,提出將加強房地產開發用地供應管理、逐步取消保障性住房等實物建設。

  據湖南省住建廳人士介紹,湖南穩定房地產市場發展政策最大亮點在於,政府將改變新建的方式,通過回購適當面積的普通商品房作為保障房源,從而打通市場庫存房源與棚戶區改造的安置需求。

棚戶區改造趕進度 多地探索回購商品房

  打通存量房與棚改需求

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-19/08062871202.shtml

  楊紅旭表示,政府主要是出於解決巨額存量房的考慮,畢竟現在市場形態非常不健康,為瞭避免企業資金鏈斷裂引發潛在的金融風險,政府也是無奈之舉,畢竟靠市場自己去調節是最好的。

  到瞭7月,亦傳出建部正關註並調研地方政府以回購商品房用於安置房的棚改新模式,當時機成熟,會對這一模式做得好的城市經驗進行推廣。目前,已經有成都、蕪湖等城市在棚改中實施政府回購方式。

  8月15日,住建部發佈信息稱,2014年全國計劃新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上,其中各類棚戶區470萬套以上。截至7月底,已開工590萬套,雲林四湖建地貸款分別達到年度目標任務的84%和70%,完成投資8500億元。

  據瞭解,2014年長沙棚戶區改造任務為14700戶,全市擬實施棚改項目56個。截至6月底,長沙城市棚改項目已開工44個,改造11592戶。

  "其次,商品房庫存與保障房缺口的匹配也是該政策推行的基礎,同時如何制定出合理的價格區間,實現多方共贏,是問題的難點所在。"牛鳳瑞表示。

  "另外,從以往經驗來看,新建的保障房源,一般位置相對較為偏遠,配套並不完善,而在今年棚戶區改造大規模推進的前提下,通過政府回購適當面積,適當區域的普通商品房實現就近安置或者就地安置,更利於棚改的推進。"該人士透露。

  即便在總體上趕上瞭進度,但各地的保障也呈現瞭各自的建設景象,按國務院的規定,2014年起之後幾年,每年要完成棚改470萬套以上,將牽涉資金缺口、人口安置、土地征集等關鍵難題。

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  這給地方高強度的保障房建設任務下,又增加瞭新的任務。面對湖南的回購商品房模式,各地也在蠢蠢欲動。

  多地已經進行探索

  據本報瞭解,事實上在年初兩會上,亦有政協委員提出,一方面不少商品房空置、另一方面保障房建設壓力大,可以探索回購一批商品房用於保障房。

  湖南版《意見》要求,各地政府和企事業單位及經濟園區可購置適當面積的普通商品房用於公租房和棚戶區改造安置房,並納入2015年全省保障性安居工程計劃,享受國傢、省保障性安居工程有關資金補助及配建房源稅費減免政策。

  據悉,全國一年的商品房竣工量為800萬套左右,如果政府回購的商品房量達到20%,就是160萬套。這對部分庫存量過剩的城市房地產市場是一個對沖。

  湖南省住房和城鄉建設廳數據顯示,2014年至2017年,湖南省計劃改造各類棚戶區134 .19萬戶,其中城市棚戶區改造107.76萬戶,國有工礦棚戶區改造和國有墾區危房改造26.43萬戶。目前,湖南省城市棚戶區改造涉及約450萬人,占該省城鎮人口的13.4%。

  《意見》提出,嘉興將從嚴控制房地產開發用地供應總量、供應時序和供應結構,並逐步取消保障性住房、拆遷安置住房實物建設。同時,鼓勵通過貨幣補償方式實施安置或通過收購商品住房進行實物安置。

  牛鳳瑞同時表示:"想要回購商品房,對於債務負擔沉重的地方政府是個很大的考驗,如何合理分配兩者之間的價差,利益的輸送導向何方,以及政策對市場的巨大幹擾,這都是必須考慮的問題。"

  與此同時,這也將緩和各地目前不太景氣的房地產環境。8月11日,湖南省住建廳印發《湖南省住房和城鄉建設廳關於促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》,明確規定政府可回購普通商品房用作保障房源等五項措施,來促進湖南省房地產市場平穩健康發展。
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  回到李寧的"快時尚產品",想要嘗到快時尚沒有庫存壓力的"甜頭",就必須將這些產品進行適度的限量。也許有人會認為這個要比推出限量版的籃球鞋更有市場價值,基於"快苗栗借錢救急二胎年息時尚產品"既需要快速消耗又沒有珍藏價值,也許李寧隻能向做"限賣量"版的方向前進。

  體育類用品在用"快"和"時尚"增加瞭銷售業績的同時,是否也可以承受"三流的價格"呢?就像實戰一代籃球鞋,也是在成本允許的范圍之內,采用瞭緩震功能鞋底。雖然"體育生活類"產品和專業體育用品的服務人群不同,但是就像快時尚的消費者仍然要求服裝的質量不斷提高一樣,消費者是否會將生活類與專業類產品產生混淆?另外,雖然更多的是面向青少年群體,但是有需求和能力將體育類產品像快時尚一樣速度更換的,一定會與購買專業體育用品的消費者群體重合,在其他類型消費者對於"運動快時尚"產品的新鮮感過後,更多帶來的是將專業類產品消費者分流,另外,從兩者產品價格的差距來講,有可能對於整個公司的贏利造成某種程度的損失。在這個快速反應項目發展的初期,我們隻能將其視作一種大膽的嘗試。

  2012年李寧公司虧損19.79億元,關閉門店1821傢;與之對比的是ZARA、H&M、優衣庫等快時尚品牌迅速擴大經營模式;同時,也有許多品牌由於自身經營問題關店、轉型。經營狀況的巨大差異,使許多品牌開始關註快速反應的供應鏈模式,並以其為范本思考自身的劣勢與不足。同年,李寧及時調整戰略轉型方案,在進行瞭清除庫存、改善運營結構、供應鏈模式和產品營銷模式等一系列行動之外,李寧對由於渠道過度擴張、庫存過量等問題所作出的最大變化,就是改變傳統運營模式、構建以零售為向導的供應鏈快速反應機制。

  "運動"能否"快"起來

  今年的國外快時尚品牌除瞭H&M、優衣庫,幾乎都放慢瞭擴張速度,同時也提前進入打折季,其中一個原因,就來自於消費者對於快時尚品牌消費模式的逐漸瞭解。漢帛集團董事長高敏說,國內人民與國外人們的消費習慣是不同的。比如國外的消費者更看重快時尚品牌的款式,而國內消費者因為傳統的消費習慣及"節儉消費"的傢庭教育,還是希望一件衣服可以穿兩三年。很顯然快時尚衣服的質量不能滿足這樣的要求。

  新產品分流原有顧客

  快時尚產品的特點就在於:"一流"的形象、"二流"的產品、"三流"的價格。雖然"三流"的價格一定會對服裝質量提出"上限",但是依舊不能將快時尚服裝與"質量不佳"畫上等號。"其實快時尚也是可以做出好質量的衣服的,"歐文說,"比如優衣庫的一些服裝價格又低質量也很好,雖然快時尚有做出好質量產品的能力,但是他們是否有必要、是否會那樣做就是另外一個問題瞭。"

  "一些品牌受到其他品牌的影響,很多時候都是由於品牌的定位不夠精準所造成的。"高敏說道。例如Mango、耐克等品牌受到快時尚波及,關閉瞭許多店面,甚至不得不跟隨快時尚的節奏更改自己的步伐,或是挖腳快時尚設計師,或是逐漸從不同類型產品逐漸看到的快時尚影子......"也許是因為有一些品牌並不知道自己真正想做什麼、想要傳遞什麼、表達什麼,隻能說明他們還沒有真正找到品牌自身的靈魂。"高敏認為,快時尚隻是一種商業模式,它的供應鏈快速反應是值得學習的。雖然模式是可以模仿和學習的,但是這些快時尚品牌除瞭"快車貸沒繳速"之外,最重要的是品牌的定位和所傳達的理念,這些都由品牌靈魂來決定,而不是由模式來決定的。對於某些跟風與模仿的方式,根本原因還是在於對品牌靈魂的認知缺失。對此,歐文說道:"快時尚模式對於市場的快速捕捉能力是值得肯定與借鑒的,因為它可以贏得更多的消費者、帶來更多的利潤,但是除此之外,企業更應該問問自己的核心主張是什麼,比如'快時尚'和'運動'這兩個概念,是否可以很好地整合在一起,時尚元素是否會將一部分的體育元素替代,而品牌最終的目標消費者究竟是誰,是否會因此損失到整個企業的自身利益等等。"

內容來自sina新聞

李寧新產品引發全局思索 運動快時尚能否快起來

  品牌定位在哪裡

  新產品引發全局思索

  李寧轉型的第一個產品就是隻用60天時間推出的低價籃球鞋--價值。與ZARA等抄襲、復制世界一流設計師設計和大品牌的最新款式的方式有所不同,李寧在瞭解當下的流行趨勢以及消費者喜好的基礎上,通過對不同顏色的搭配,將原有的品牌款式進行設計改進。當然這款快速反應產品銷售效果非常好,從上市開始,兩個月內的售罄率達40%。但是這款產品是否為對原有產品的一種侵蝕呢?寧波某著名品牌CEO歐文表示,李寧的快速反應項目,從經營策略來講、從學習快時尚快速反應的角度來講,是一件值得推崇的事情;即使這個項目單純從嘗試的角度出發,也可以對消費者真正需求以及對於不同類型運動產品接受度等情況有更加深入的瞭解;但是以它299元的價格,從網店上買甚至在200元以下的價格策略而言,從全局角度來講,這個嘗試的成功是否可以帶動整個品牌的成功銷售,對於整個品牌的影響是否利大於弊,還是值得進一步探索的。

  歐文進行瞭進一步的解釋:"即使是單純的模式復制,也需要在品牌DNA的'框架'之下來進行,比如現在的流行色是紫色,但是假如紫色並不符合品牌主張,也是不可以采用的。"不論是李寧運動品牌所傳達的運動精神,還是它現在以加盟商為主的渠道模式,李寧是否與快時尚元素相協調、是否可以切實、徹底地實現以零售為導向的商業模式還是一個問號。"對於大部分的中低檔品牌來說,快時尚模式倒是相當值得借鑒的,因為對於這些個性並不足夠強烈、定位於大眾的品牌,快速提供給消費者趨勢性強的商品,對自身的經營是非常有利的。而一些奢侈品牌或者大的品牌,更需要的是樹立在消費者心目中自身的鮮明個性,並逐漸從情感上得到消費者的認同。"高敏也深有同感,她認為,最重要的是要建立品牌類別的細分化,強化品牌理念,並且針對消費者明確品牌的劃分,例如漢帛旗下的不同品牌,雖然都是服務於女性,但是會針對女性不同的身心狀態進行品牌區分,比如有服務於婚前女性的品牌和服務於職業女性的品牌等等。"我很同意一句話:'做一個品牌就像寫一本書',即使在同樣的本上,不同的人會寫出不同的書,正如每個企業都可以作出對相同模式的不同解讀的道理一樣。"

 發問"運動快時尚"

  對於國內很多號稱在做快時尚的品牌,歐文認為,其實國內並不存在真正意義上的快時尚大牌,從供應鏈的各個環節整合速度來講,國內快時尚品牌距離"真正的快時尚"還是有很大差距的,即使以時尚的角度來講,"就國內品牌的經營和管理模式而言,是否能夠第一時間將買手看上的款式不需要經過上級部門審批的層層環節直接進行生產?目前在國內是很難做到的。而在各種"走程序"的環節中,消耗瞭很多時間,耽誤瞭快時尚的進程。"

  就像耐克在美國不受快時尚影響,在中國卻被打亂陣腳一樣,也許就在於美國人對於運動品牌精神認識得足夠透徹,身在中國的運動品牌,假如沒有集中全力繼續耕耘品牌自身的運動精神,而是為形勢所迷惘,幹脆給自己帶上快時尚的帽子,或是造成消費者的更加清楚:"你看,我本來就認為你是快時尚,原來真的是啊!"或是更加混亂:"我本以為你隻是運動品牌,原來是快時尚啊。"......"運動快時尚",你究竟是什麼?

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/09002322356.shtml
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 調控效果:漲勢穩健漲幅收窄

  "作為上一屆政府對樓市最後的調控措施,其影響在未來的一段時間內仍不會消失,抑制投機性需求對市場而言仍有必要,限購、限貸政策仍將持續。"胡景暉表示。不過與單純的限制需求相比,現如今供應的增加,以及土地制度改革、農村土地流轉、房產稅立法與改革、不動產統一登記制度、大城市發展等長效的樓市調控方向和策略將對我國的房地產市場健康發展產生更為深遠的影響。

  西南財經大學經濟學院副教授劉璐則表示,十八屆三中全會已指明瞭"市場化手重劃區 台中貸款全省皆可處理段"、"房產稅"、"土地供應"、"保障房"等房地產調控的長效機制。可以預見,以往"頭痛醫頭、腳痛醫腳"的各種行政調控手段可能會逐漸淡出;另一方面,在中國當前各類型城市發展分化日益拉大的趨勢下,全國"一刀切"的政策也應該避免。一線城市可以采取更嚴厲的房地產調控政策,二線城市則可以更加靈活,對於三、四線城市來說,在人口流出和住房高庫存壓力的現實面前,適當放松調控也不失為一種調控方法。

  ⊙記者 朱土地貸款桃園復興土地貸款楠 ○編輯 阮奇

  上海中原研究咨詢部總監宋會庸表示,對比各城市年初制定的"新建商品住房價格增幅低於城市居民人均可支配收入實際增幅"的房價控制目標,目前基本可以明確:一線城市肯定不達標,二線城市基本達標,三、四線城市則不用擔心這個問題。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-21/08042616563.shtml

  宋會雍認為,從近期廣東出臺活躍二手房市場交易、允許公積金付購房首付等現象來看,政府正在從激活需求、增加供應入手,作為調控新思路。尤其是二手房市場,以上海為例,房屋買賣近70%都在二手市場,通過稅費改革等手段盤活二手市場,對增加供應、平抑房價將起到重要作用。

 未來方向:長效機制正在建立

  "新國五條"尷尬周年考

  縱觀2013年全年樓市,從國傢統計局"70大中城市新建住宅房價指數"可以看出,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市僅1個,上漲的城市有69個,各類型城市房價基本還是在漲,但不同類型的城市出現瞭越來越大的分化。首先,一線城市上漲勢頭仍然強勁,同比漲幅均超過20%。其次,二線城市的房價漲幅雖略緩,但依然漲勢"穩健",成都和重慶全年的累積漲幅都逼近10%。而三、四線城市的房價出現基本"穩定"走勢,比如唐山全年的累積漲幅僅1.5%,甚至低於CPI漲幅。值得關註的是,溫州在全國大中城市中是一個另類,其房價下行趨勢非常明顯。

  從一年來的調控效果看,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]認為,雖然一年來大多數城市房價仍在上漲,但漲幅在收窄。70個大中城市房價同比漲幅在去年12月見頂,環比漲幅也已在去年3月見頂;成交量也在"新國五條"出臺後的4-8月進入下行通道。"這些都是調控效果,客觀地講,如果沒有'新國五條',樓市降溫不會這麼快。"楊紅旭表示。

  而"新國五條"中關於房價調控目標、問責制等看似嚴厲的調控行政手段,最終還是高高舉起、輕輕落下。"新建商品住房價格增幅低於城市居民人均可支配收入實際增幅"成為大多數城市房價控制目標的模糊表述,允許房價漲,但讓其上漲幅度和收入上漲幅度相匹配,成瞭各個城市之間的默契。這也造成瞭如今地方政府房控目標是否完成難以考核的窘境。

  市場化長效機制將成樓市調控新方向

  然而,2013年全年,除瞭少數如溫州、海口、聊城等二、三線城市之外,房價仍然在京滬等一線城市的帶動下普漲,四大一線城市住宅價格漲幅均超20%。這一年的樓市調控效果如何?房價控制目標是否實現?地方政府問責制是否落實?樓市調理思路又該走向何方?在"新國五條"出臺一周年之時,不少業內人士已敏感地觀察到,"新國五條"中濃墨重彩的房價調控目標等行政調控手段已開始逐漸淡出,取而代之的是增加市場供應、激活市場需求、房地產稅費改革等一系列市場化長效機制的建立。這或是未來樓市調控的新方向。

  業內人士認為,"新國五條"帶給市場最重要的提示是,單純的遏制需求解決不瞭供需矛盾,有效地增加市場供應才是穩定市場的基本方向。而從目前各地樓市調控的新舉措來看,淡化"房價控制目標"等行政手段、探索房地產調控長效機制,是未來促進樓市健康發展的新方向。

  "限購政策的確遏制瞭市場投資性購房需求,卻未曾起到預期的調控房價效果。全國多個城市年初設定的調控目標未能落實也說明瞭這一點。" 偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為,作為上一屆政府最後一個關於房地產市場的調控措施,"新國五條"是以遏制需求為主;政策實施後,隨著新一屆政府的履新,"在不放松投資需求的情況下增加市場供應"成為新的調控主旋律。這是新政府對上一屆政府調控思路的承繼和轉變。

新國五條尷尬周年考 長效機制將成調控新方向

  還記得,在房價穩步上漲的2012年年末,北京房市曾被媒體熱議的那段"恐慌性購房熱"。正是在這一背景下,2013年年初,較之前限購、限價、限貸力度更大的"新國五條"出臺,不久,各地方版"新國五條"的細則也隨後公佈。

  一年前,也就是2013年的2月20日,我國為加強國內房地產市場調控,推出瞭以遏制需求為核心的"新國五條"。不知不覺間,中國樓市又走過瞭一年。
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內容來自sina新聞

  二、根據商業地產、旅遊地產及其相關持有性物業的特殊屬性,聯合有關機構構建產業鏈上下遊行業合作服務的資源整合平臺,根據會員單位需求,提供系統和專業的研究咨詢一體化服務及解決方案

  中國房地產業協會商業地產專業委員會,是為瞭適應商業和旅遊地產行業和市場發展的需要,由從事商業和旅遊地產開發的企業、研究機構、大專院校等有關單位及個人自願參加的全國性非贏利社團組織。

中國房地產業協會商業地產專業委員會簡介

  電話:(010)68350831 68352707

  三、總結借鑒國內外成熟的項目模式化、差異化和增量化的資信貸利率最低源和經驗,組織境內外考察、行業或區域論壇以及研討會,開展相關行業培訓和企業培訓。

  郵編:100044

  五、購車貸款率利最低銀行二胎年息維護會員單位合法權益,規范行業自律,主動創造良性發展的市場環境。

  六、舉辦全國商業地產、旅遊地產專業展覽會,為商業地產開發商、旅遊地產開發商、金融投資機構和商傢搭建海內外展示、招商和交易的平臺。

  七、為政府和行業部門制定相關的行業標準和市場規則提供建議和技術支持,並積極承擔行業管理部門交辦的各項工作。

  聯系方式:

  地址:北京市海淀區三裡河路1號四號樓5426室

  委員會旨在發揮政府和企業間的橋梁紐帶作用,傳達政府政策意圖,反映企業願望和要求,維護企業合法權益,規范行業自律行為,促進中國商業地產健康發展。

  一、開展商業地產、旅遊地產行業市場分析、發佈預測報告,編輯商業地產、旅遊地產專業書籍、出版刊物,為政府、行業和會員企業提供有關信息和建議。

  傳真:(010)681350831

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-18/10372650822.shtml
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