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  日前銀監會副主席王兆星公開表示,大力支持首套住房需求,抑制投資和投機性的住房需求。這是距離央行喊話力挺首套房貸後銀行主管部門的又一次公開表態,但這似乎都未打動商業銀行放松居民首套貸的決心。多數商業銀行雖對首套房貸的審批速度有所加快,但仍執行上浮5%的利率,部分銀行甚至上浮10%以上,隻有少數外資銀行執行利率優惠,但優惠力度也較小。

  其二,相比於房價下行,攬儲成本的快速增加是銀行收緊首套房貸的最根本原因。隨著利率市場化的推進與互聯網金融規模的壯大,銀行近年來攬儲成本明顯提高,相應個人房貸已由原先的銀行優質資產漸漸演變為雞肋資產。更能表現市場利率的上海銀行間同業拆放利率6月到一年期利率,去年至今一直保持在5%左右,各種"寶寶"利率在近期雖有所下降,但仍保持在4.7%左右。我們以4.7%作為銀行協議存款利率計算,銀行的放貸成本要在此基礎上計入20%基本不產生收益的存款準備金,因此,銀行的實際成本至少是"4.7%/0.8=5.875%",對比6.55%的銀行中長期貸款基準利率,即使上浮5%到6.8775%,目前來說個人房貸業務也基本上是商業銀行學雷鋒的好人好事。而且,個人房貸周期一般都超過十年,其中可能會出現其他風險點增加銀行成本,成土融建融台中大里土融建融本提高必然會引起銀行收緊首套房貸。

  要解決這一問題並不容易,需從清理低效部門、改變融資體制與商業銀行融資模式、改變激勵機制等方面入手,是一項復雜的系統化工程。首先需理順市場資金傳導機制,減少地方政府對低效部門的補貼,低效部門過多的占用資金會大幅提高經濟運行風險,並可能將商業銀行拖下水,因而必須讓低效部門盡早徹底退出市場;其次,要在市場信用體系與懲罰機制完備建立的基礎上擴大直接融資,提高利率市場化進程,實現盤活存量、用好存量目標;再次,商業銀行需轉變經營思路,改變以利差為主要收入的盈利模式,立足服務企業的理念,善用自身多年積累的寶貴數據資源篩選客戶,分析需求,向阿裡與互聯網金融學習,用大數據的思維模式降低信用與風險成本,提高自身盈利水平,這方面中信銀行已走在前面。最後,銀行主管部門也應積極調整管理思路,不再用喊話式的行政命令要求銀行,堅定走金融市場化之路的決心,采取更加靈活的激勵方式。如近期針對"三農"和小微企業貸款達到一定比例的商業銀行定向降準就是很好的市場化激勵嘗試,未來未嘗不可引入對首套房貸達到一定比例的商業銀行定向降準,以達到國傢支持首套住房需求,抑制投資和投機住房需求的調控目標。

內容來自s土建融苗栗獅潭土建融ina新聞

  綜上,在市場資金傳導出現問題、全國房價下跌與資金成本上漲的背景下,銀行收緊首套房貸是必然選擇,主管部門指望通過行政命令督促銀行放松是不現實的。

  (作者為中國工業經濟聯合會分析師)

  個人房貸本屬優質資產,按銀監會數據,個人房貸占銀行整個房地產貸款的67%左右,個人房貸不良率不到百分之一。但去年年底至今,商業銀行持續收緊首套房貸又意欲何為?其內在原因有三。

  其一,在經濟去杠桿周期,大力建設保障房、共有產權房及全國商品房庫存量增加的背景下,國內房地產市場下行格局日漸明朗。報告顯示,5月,百城(新建)住宅平均價格為10978元/平方米,環比下跌0.32%,是2012年6月以來首次環比下跌。其中,環比下跌的城市達到62個。在房價下行階段商業銀行若仍大量發放房貸,將意味著貸款抵押品價值的不斷下降,銀行風險隨之提高,一旦部分地區出現如溫州、鄂爾多斯式的房價下跌超30%現象,即跌幅超過首付款,可能出現斷供,類似情況2008年在深圳就曾出現。雖然此輪房價下降不至於引起全局性崩盤,但部分商品房供給量過大,地區房價下跌30%是完全有可能的,因此銀行出於風險考慮收緊首套房貸是理性選擇。

  (原標題:應采取市場化手段支持首套房貸)

  其三,整個市場的資金傳導鏈條出現瞭問題導致銀行額度趨緊。一方面廣義貨幣還在以兩位數的速度增長,另一方面卻是存款準備金處於高位,銀行額度一直處於緊張狀態,貸款額度被扭曲配置到產能過剩、地方融資平臺、地方虧損國企等低效部門。一邊是民營企業為持續經營不得不承受高昂的、超過自身盈利水平的貸款利率,另一邊則是低效部門通過廉價資金過橋貸款盈利。因此額度趨緊導致的個人房貸收緊,是市場資金傳導鏈條出現問題的一個必然現象。

本輪房價下降不會引全局崩盤 多地房價將跌30%

  我們一方面要為商業銀行鼓掌,因為商業銀行已脫離計劃經濟體制下的完全服從,轉而改為市場經濟體制下以利潤最大化為目標、根據市場風險不斷變化的靈活決策機制。但另一方面我們還要為商業銀行擔心,在利率市場化進程中商業銀行以利差為主要盈利手段的運營模式仍未發生根本改變。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-14/12094215416.shtml
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內容來自s土地貸款高雄鼓山土地貸款ina新聞

  

渣打銀行:中國會有10-20個城市房價跌50%以上

  針對渣打銀行大中華區研究主管王志浩昨天提出的"中國會有10-20個城市房價跌50%以上"的論點,不少房地產業內人士對記者表示,房價出現50%大幅下滑的可能性不大。

  渣打銀行大中華區研究主管王志浩稱:"房地產方面,我估計會有一些城市出現硬著陸,像溫州或鄂爾多斯那樣,房價跌50%以上,同時,對於地方經濟會有很大影響,我估計有10-20個城市會發生這種情況。"

  對此,亞豪機構市場總監郭毅信義區二胎認為,目前中國房地產市場的表現並不像渣打預測的那麼悲觀。由於前幾年部分二三線城市房價過快上漲,局部已經產生泡沫,目前處在擠泡沫的過程中,預計今年10-20個城市房價降幅在20%左右,但不至於失速下滑至50%以上。

  同策咨詢研究部總監張宏偉稱,預計將有10-20城市出現個別項目房價大幅下跌的情況,但隻是個案。一般來講,高端樓盤降價20%-30%,剛需樓盤降價10%-15%,就可激活成交量。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/08384198098.shtml
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  華麗的表象之下,還有泰禾的另一個秘訣,"那就是用心,對於質量的追求,對於客戶的負責,對城市的貢獻"。在泰禾集團董事長黃其森看來,"城市的土地資源是稀缺的,開發一處少一處,每一個項目都是一個作品,要接受人們和時間的檢閱","如果不用心,那麼便是一種不負責的表現"。

資料圖

  而此前的4月,泰禾以19.3億元將北京通州臺湖鎮251畝地塊收入囊中,溢價率高達112%。兩次高價拿地,令泰禾在北京土地市場大出風頭,也令業內咋舌。

  50億連拿京城三地樹威名

  面對"冒進"的質疑,泰禾集團董事長黃其森認為,泰禾從不打無準備之戰,這個數量和速度,對於一傢上市公司而言,非常穩健。"一直以來,泰禾給人低調的感覺,但這幾年發展又給人很快的感覺,這其實是企業發展厚積薄發到瞭一個階段的必然表現。經過十年的準備,一年多的實戰經驗,泰禾已有瞭自己的商業模式,再加之各地來的高級人才團隊,泰禾的發展正是好勢頭"。

  5月20日,泰禾以11.25億元競得北京市通州區臺湖鎮B-03地塊,配建公租房73000平米,溢價率48%,成交樓面價達1.9萬元/平方米,勇奪北京通州新地王桂冠。 分析人士指出,1.9萬/平米的樓面價,項目起碼要賣到3.5萬元/平方米才有微利。

  無論是享受優先發展帶來的先發優勢,還是萬億級國傢投入推動通州新城的快速崛起,以及在近期土地市場的惹眼表現和標志性樓盤的不斷湧現,通州早已成為京城樓市最受矚目的焦點板塊,通州的樓盤也成為想在東部購房人群的首要選擇區域。不過,在經過政策調控下過山車式的行情轉換,如今的人們對通州樓市的看法已經多瞭一分理性。

  事實上,泰禾早已提前佈局,大力發展並整合原福建三農旗下的拳頭產品,介入農藥化工及生物醫藥,並發展礦業,"多元化發展、實體經濟與地產,將相輔相成",黃其森稱這樣的佈局及結構性調整,將大大提高企業的抗風險能力。

  不過,泰禾大力拓展北京市場的目標依然篤定。泰禾集團相關負責人表示,今後發展重心將土融建融屏東恆春土融建融往北京傾斜。"如果北京有合適的項目,我們都會擇機進入。"泰禾官網也宣稱:北京是泰禾全國戰略佈局的橋頭堡。

  對於泰禾高價拿地策略,業內人士分析稱:泰禾集團看似瘋狂的拿地行為,其背後有著深厚的根源,一方面,隨著環渤海高端總部基地、"兩站一街"站前綜合區、三大公園的規劃建設,首開萬科聯合體等十餘房企紛紛進駐,促使通州臺湖區域餐飲、銀行、酒店、休閑、娛樂等相關配套迅速發展,臺湖鎮已成為備受北京市場關註的宜居之地;另一方面,對於北京這樣的特大城市,能容納的高端住宅的量是驚人的,第三,則是泰禾的實力和泰禾的自信,以及泰禾對未來發展的謀劃,也許在未來,院子系很可能將成為中國式高端住宅的新標桿。

  對於泰禾集團在北京的接連拿地,自信緣自何處,是否有什麼秘訣?泰禾集團董事長黃其森坦言,"秘訣之一,就是我們對大勢的準確判斷","中國的樓市,畢竟還是政策市,而泰禾多年前便穩紮北京平臺,對政策的把握及敏感度,往往更為深入。"



內容來自sina新聞

  通州或可通羅馬

  不僅如此,泰禾集團在土地儲備上不斷拋出大手筆。在今年1月泰禾剛授權50億購買土地的公告不久,額度很快用完。近日再度公告,將在2013年度繼續增加土地儲備,在總額不超過60億元人民幣的額度內決定並全權處理購買土地。

  泰禾集團官網顯示,2013年至今泰禾已斬獲六幅地塊,總計占地791畝、總建築面積近53萬平米、總金額57.28億元。僅在在北京市場,自去年年底,泰禾共獲得包括朝陽、通州三塊土地,共計耗資49.05億元。

  高策機構董事長陶紅兵表示,2010年3月份通州很多項目都是2萬多元,高的已經有標3萬元的,但那些項目的品質與目前通州高品質的樓盤無法相比。陶紅兵表示,現在北京市內房價與2010年高峰相比,大部分區已超過2010年價格,但通州也隻是接近2010年峰值,從這點來看現在真的是很難得的機會。

  "如果不是調控影響,通州的房價今年應該回到2010年高峰期之上。由於是在政策調控期,房價的上漲會慢一土融宜蘭大同土融些,但我預計總體上漲的趨勢不會變。對於剛需以及改善型購房者而言,現在正是一個購房的好時機。"陶紅兵說。

  針對外界的種種猜測,泰禾地產相關負責人表示,通州樓市經過沉淀與調整,目前已經進入相對成熟、理性的階段。"所謂區域的成熟度就體現在交通、商業、居住氛圍、城市化水平等方面,尤其是通州區已升級為北京副中心。此外,從土地出讓來看,主要集中在五環外、六環外,在這種情況下,通州離北京城區的距離自然就變得不遠。從城市東南西北四個方位來看,目前隻有東部和南部地區還有可容納的空間。"

泰禾旋風席卷京城

  當然,支撐這樣的戰略規劃,泰禾是有底氣的。那就是地產企業快速發展所需要的大量資金。"資金問題,泰禾從來不愁。為什麼?與企業風格有關,穩健,健康,公開,透明,上市公司的良好口碑,良好的市場業績,實實在在擺在那裡,與泰禾合作的各方,都看得到,都感受得到,因此很"放心"。我們的造血功能,很暢通。加上我本人過去在銀行工作多年,經濟方面的眼光和經驗,融資的渠道和人脈,也會比一般企業要豐富一些。"黃其森如是說。

  在這樣的實力支撐下,泰禾頻頻出手拿地。但在拿地的策略上,又會考量城市。"除瞭精品商業、住宅系列,更是要將北京的國宅院落體系,發揚光大,有所傳承,從而打造出各個地區的項目精品......"談到未來的規劃,黃其森語氣堅定而有力。

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  • 泰禾集團旋風席卷京城
  • 泰禾 究竟是何方神聖


新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-19/07292255299.shtml
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  上世紀80-90年代初的經濟持續繁榮,帶動泰國房地產業的快速發展。對外資開放力度大,境外資本大量湧入泰國,相當一部分進入房地產業。當泰 國經濟處於上升階段時,銀行信貸急劇擴張,但大量資金不是流向有效率和高附加值的生產部門,而是流向高風險的樓市和股市。1989-1996年,泰國住房 貸款金額增加瞭5倍多,房地產貸款超過銀行貸款總額的50%,遠高於鄰國。相比之下,2013年我國新增房地產貸款2.3萬億元,房地產貸款新增額占各項 貸款新增額的28.1%,房地產貸款餘額14.6萬億元,占全國金融機構人民幣各項貸款餘額71.9萬億元的約20%,遠低於當年泰國水平。

  在這種情況下,泰國信貸過度擴張、房地產熱、股市熱造成通脹急升,經濟泡沫越來越大。在金融風暴前夕,房地產泡沫的征兆顯露無遺:積壓的住房需 7年時間才能消化,寫字樓和商鋪空置率高達20%以上。相比之下,按國傢統計局數據,截至2014年5月末,我國商品房待售面積5.3億平方米,按 2013年我國商品房銷售面積13億平方米計算,這些庫存半年即可去化掉。當前,我國的住宅庫存壓力遠小於泰國。

  另外,泰國從1989年開始實行利率自由化,解除一年以上儲蓄存款利息的上限,同時泰國央行允許外國居民在泰國開立非居民泰銖賬戶。由於利息率 較高,大批短期資金被吸引到泰國變成泰銖存款以坐吃利差。而泰國的企業、財務公司和商業銀行紛紛大舉向外借債。在沒有必要金融管制的情況下,這些外資很容 易在短期內撤出,造成金融和經濟體系大量缺血。

  1988年泰國人均GDP達到1000美元,我國2003年才超過1000美元。但是2013年,我國人均GDP為6600多美元,而泰國為 6500美元,湊巧中國排名正好比泰國靠前一位。顯然泰國的經濟發展模式出現瞭問題。再拿城鎮化率比較,1997年泰國和中國的城鎮化率分別為30.6% 和31.9%,而2011年分別為51.3%和34.1%。顯而易見,泰國城鎮化進程緩慢,明顯滯後於經濟發展,大量人口仍在從事農業活動,也就制約瞭城 市的住宅需求。

  從上世紀70年代末開始,包括泰國在內的東盟各國積極推行出口導向工業化戰略,泰國經濟在20世紀80-90年代初高速增長,其中1987-1995年間的GDP年均增速近10%,與改革開放後三十年的中國情況類似。

  其三,金融體系混亂,高風險貸款過於集中。相對於比較規范的商業銀行,政府監管松散的財務公司等非銀行金融機構發展很快,他們大量借入低息美 元,在轉成泰銖在國內放貸。到1996年底,非銀行金融機構資產已占總量的35%,他們發放的房貸增速遠超過商業銀行,而且貸款的抵押品存在很大問題,一 旦房價下跌,立即形成呆賬和壞賬。而泰國的金融貸款集中房地產業,房地產業的貸款占到總貸款額的40%以上。而且對於外資金融機構的監管制亦不健全,從而 出現最終出現金融方面的內外交困。

楊紅旭國際投機大鱷難在中國地產市場興風作浪

  經濟繁榮與樓市泡沫產生

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/0818282胎房貸 2胎房貸利率比較任何問題免費諮詢10697.shtml

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  1997年後,泰國企業界和金融界已意識到泡沫經濟瀕臨崩潰,於是國內資金外流。1997年3月,泰國政府公佈瞭一系列防范金融風險的措施,卻 遭到既得利益集團的抗拒。當年5月,2胎房貸試算利率多少免費諮詢試算以索羅斯為首的國際金融投資集團開始大量拋售泰銖,包括從房地產業出逃,泰國政府無力抵抗。7月,泰國政府無力與索羅 斯抗衡,實行浮動匯率制,泰銖狂跌不止,政府被國際投機傢一下子卷走瞭40億美元,房地產泡沫亦隨之破裂。

  房地產泡沫三大元兇

  其一,金融過度開放,過於倚重外債。有些國傢人均GDP達到1000美元後,之所以沒能實現質的飛躍,與金融過度開放有一定關系。上世紀80年 代開始,泰國推行經濟國際化、金融開放的政策,大幅減少資本控制和外匯管制,1991年更是加速開放資本項目,基本上外資可以自由出入,結果是資本大量流 入,外債餘額劇增。尤其是日本遊資比較集中地進入資產市場,助推瞭股市和樓市泡沫。



  其二,實體經濟偏弱,過於依賴虛擬經濟。上世紀70年代末開始,泰國積極推行出口導向的工業化戰略,但出口產品單一,以勞動密集型產業為主,缺 乏科技和生產效率的支持,而且國民教育水平很低,工資成本快速上升,到上世紀90年代初,經濟結構惡化,傳統產業失去競爭力,外貿連續出現赤字,在危機前 兩年經常項目收支逆差每年都在100億美元以上。為瞭彌補經常項目逆差,也為瞭擴大國內投資,不惜借入巨額外債,泰國的國傢短期外債占比77%。除瞭在大 量進入的外資以外,國內的富餘資金也從生產部門流向高風險的房地產和股市。

  1997年索羅斯等國際投機大鱷狙擊泰銖,亞洲金融危機爆發,泰國地產泡沫因此灰飛煙滅。今年以來,我國樓市出現降溫態勢,人民幣匯率改變單邊 升值預期,有關貨幣貶值、國際資本興風作浪導致樓市泡沫破滅的爭論再次升級。然而,當前中國金融、經濟、樓市與上世紀90年代中後期的泰國情況存在較大不 同,房地產市場不可能像泰國那樣轟然倒下。

  與泰國上述情況相比,我國經濟和房地產也健康得多。雖然近些年我國房價漲幅偏大,但城鎮化快速推進,實行資本項目管制,金融體系保守,信貸監管 嚴格。尤其是,我國外匯儲備已超過4萬億美元,根本不擔心外資抽逃。雖然近幾年也常有消息稱,國際投機大鱷正在做空中國,但多屬嘩眾取寵。當前中國金融、 經濟、樓市,與上世紀90年代中後期的泰國情況存在較大不同,經濟不可能重蹈當年泰國之覆轍,房地產市場也不可能像泰國那樣轟然倒下。



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??港澳經濟深度合作

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/06235996045396361920828.shtml

??而原本位於珠三角幾何中心的南沙片區則重點面向世界先進發達國傢,建設以生產性服務業為主導的現代產業新高地和具有世界先進水平的綜合服務樞紐。

和監管制度方面,除瞭通行的“準入前國民待遇”加“負面清單”管理模式之外,廣東還提出探索把服務相關行業的管理職能交由社會組織承擔,建立健全行業協會

??國傢發改委學術委員會秘書長張燕生兩會期間接受21世紀經濟報道記者采訪時曾指出,廣東要著眼於在新一輪改革開放中承擔國傢使命。

法人治理結構,並且根據高標準國際投資和貿易規則要求,強化企業責任,完善工資支付保障和集體協商制度等。

??依托港澳是廣東自貿試驗區的鮮明特色,深入推進粵港澳服務貿易自由化也是廣東試驗區的重要任務。


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平競爭;創新行政管理體制方面,也要按照責權一致原則,建立行政責權清單制度,明確政府職能邊界,同時深化投資管理備案制改革;在建立寬進嚴管的市場準入

??通過打造國際化、法治化的營商環境,廣東希望能夠構建開放型經濟新體制,為新一輪的改革開放探路。

??眾

??4月20日,國務院印發《中國(廣東)自由貿易試驗區總體方案》(下稱《方案》),其中對廣東自貿區的定位不僅是粵港澳深度合作示范區,更是21世紀海上絲綢之路重要樞紐以及全國新一輪改革開放先行地。

三角區域的市場集聚和輻射功能,開展大宗商品現貨交易和國際貿易,探索構建國際商品交易集散中心、信息中心和價格形成中心。

展加工貿易結算業務、建設結算中心。支持設立符合內銷規定的加工貿易產品內銷平臺,建設加工貿易產品內銷後續服務基地。

??此外,據徐少華透露,廣東正在考慮在三個片區設立港澳青年創業園,為港澳青年的創業項目提供孵化器等方面的支持。

??中山大學自貿區研究院副院長毛艷華對21世紀經濟報道記者分析認為,這五項任務中,除瞭貿易和金融方面,其他三項都可謂是廣東特色。

??徐少華認為,下一輪廣東自貿試驗區將致力於推動粵港澳的深度合作,同時要為港澳企業在廣東自貿試驗區的投資發展帶來更大的便利。廣東進一步除瞭放寬投資的準入外,還要推進內地與港澳服務行業標準規則進一步對接,探索貿易市場互聯、項目資金互通、服務產品互認。

政府職能隻是營商環境建設中的一個方面,這體現出廣東在改革開放中走在前列,所以需要在更廣的維度上與國際規則對接。

??此外,廣東自貿試驗區建設中,還要依托港澳在金融服務、信息資訊、國際貿易網絡、風險管理等方面的優勢,將自貿試驗區建設成為內地企業和個人“走出去”的窗口和綜合服務平臺,支持國內企業和個人參與21世紀海上絲綢之路建設。

在。

??徐少華說,香港、澳門在我們國傢改革開放試驗當中發揮著十分重要的作用,對廣東而言,港澳一直是我們擴大開放的窗口、橋梁和紐帶。

??其中,廣東自貿試驗區中的前海蛇口片區重點推動粵港深度合作,建設我國金融業對外開放試驗示范窗口、世界服務貿易重要基地和國際性樞紐港銀行二胎貸貸款全省皆可處理;橫琴片區重點推動粵澳深度合作,建設文化教育開放先導區、國際商務服務休閑旅遊基地和促進澳門經濟適度多元發展的新載體。

??《方案》提出,廣東要在擴大開放的制度建設上大膽探索、先行先試,加快形成高標準投資貿易規則體系。

??圍繞這三大定位,廣東自貿區領取五項主要任務:建設國際化、市場化、法制化營商環境;深入推進粵港澳服務貿易自由化;強化國際貿易功能集成;深化金融領域開放創新;增強自貿區輻射帶動功能。

??廣東省常務副省長徐少華4月20日在國新辦發佈會上說,廣東自貿區將在CEPA框架下,進一步取消或放寬對港澳投資者的資質要求、股比限制、經營范圍等準入

限制,重點在金融、商貿、科技等服務領域取得突破。同時,積極參與國傢“一帶一路”戰略,共同打造粵港澳大灣區,促進互利共贏發展。

??在廣東自貿區的發展目標中,營造國際化、市場化以及法制化的營商環境被擺在瞭首位,而其他自貿試驗區方案大體將轉變政府職能放在首位。毛艷華分析認為,轉變政府職能隻是營商環境建設中的一個方面,這體現出廣東在改革開放中走在前列,所以需要在更廣的維度上與國際規則對接。

廣東自貿區加快形成高標準投資貿易規則體系房貸2胎的可怕任何問題免費諮詢

??在廣東自貿區的發展目標中,營造國際化、市場化以及法制化的營商環境被擺在瞭首位,而其他自貿試驗區方案大體將轉變政府職能放在首位。毛艷華分析認為,轉變

??為破除這些體制機制障礙,廣東《方案》提出在法治環境建設方面,要試點開展對內對外開放的執法和司法建設,實現各類市場主體公

環境和公共設施管理業等對國計民生意義重大的服務性行業,吸收外資程度很低。裴長洪認為,這意味著,阻礙我國多數服務業進一步開放的體制機制障礙普遍存

??增強自貿區輻射帶動

??廣東自貿試驗區還有一大獨特任務是增強其輻射帶動功能。這首先體現在引領珠三角地區加工貿易轉型升級方面。

??構建開放型經濟新體制

所周知,珠三角是我國重要的加工貿易基地,勞動密集型企業眾多。這些企業大都處在產業鏈的底端,技術含量和附加值低。近年來,受到原材料和用工成本上漲、

融資難的困擾,加工貿易企業迫切需要轉型升級。2011年,商務部等部門就提出建設“珠江三角洲地區全國加工貿易轉型升級示范區”。

??廣東《方案》提出,廣東要發揮自貿試驗區高端要素集聚優勢,搭建服務於加工貿易轉型升級的技術研發、工業設計、知識產權等公共服務平臺。支持在自貿試驗區發

??在服務業內部,外資主要進入的領域是房地產、商務服務等行業。2012年,僅房地產一個行業就吸收瞭當年外資進入額的21.68%。而科學研究、技術服務、

??《方案》還

提出,在打造泛珠三角區域發展綜合服務區方面,廣東自貿試驗區也應發揮輻射帶動作用。具體而言,要推動自貿試驗區與泛珠三角區域開展經貿合作,強化對泛珠

??中國當下的自貿試驗區戰略的邏輯起點在於,在傳統WTO多邊談判進程受阻的情況下,國際貿易投資新規則正在醞釀、確立。中國需要在這種高標準的國際貿易新規則制定中爭取話語權。

??未來,廣東自貿試驗區不僅將允許自貿試驗區金融機構按規定為自貿試驗區內個人投資者投資香港資本市場的股票、債券及其他有價證券提供服務,還將探索將境外產

業投資與港澳資本市場有機結合,鼓勵在自貿試驗區設立專業從事境外股權投資的項目公司,支持有條件的投資者設立境外投資股權投資母基金。

??此外,也有我國自身服務業開放程度低、仍保留許多限制外資準入的壁壘的因素。中國社會科學院經濟學研究所所長裴長洪撰文指出,1979年至2012年的34年間,服務業吸收的外商直接投資額占全部FDI流入量累計額的比重僅為36.93%。



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  此外,修正後的熱錢規模和房價走勢之間仍不存在穩定的正向聯系,仍支持"成文"中關於不能將房價上漲歸因於熱錢因素的判斷。

  第二,熱錢流入後兌換人民幣,形成外匯占款。但由於熱錢流入規模有限,對我國外匯占款的影響並不大。在熱錢流入最多的2008年和2009年,假定所有流入的熱錢均兌換為人民幣,熱錢在當年人民銀行外匯占款增量中的占比分別為21%和25%。

  等式中相關指標口徑在"成文"中已有說明,這裡不再贅述。根據此公式測算,我國熱錢流入規模不大,流入規模最大的2009年也僅有619億美元。2011年和2012年,熱錢由流入轉為流出。這一結果與國傢外匯管理局利用殘差法測算的波動性較大的跨境資金流動規模比較接近。

  上述公式可能存在一個問題:隱藏在"貨物和服務貿易差額"及"外商直接投資"中的熱錢也被一並減去瞭,在某種程度上會造成熱錢流入規模的低估。那麼,被一並減去的熱錢規模究竟有多大呢?這是關鍵問題。但遺憾的是,"張文"並未基於數據對此進行客觀分析,而是引用他人測算結果試圖證明熱錢規模很大,但這些測算口徑不一、結果不同,有些是2002年至2008年7年間的熱錢流入總量,有些是2005年至2007年三季度近3年間的熱錢流入總量,有些未說明是熱錢流入總量還是境內熱錢餘額。不分青紅皂白,隻論數字大小,由此便得出結論有失嚴肅性,缺乏說服力。

  第三,人民幣增發是房價上漲的主要貨幣因素嗎?我認為,不應將房價上漲歸因於貨幣因素。人民銀行調查統計司盛松成司長曾在《中國金融》上發表題為《單一商品價格與價格總水平的決定因素是不同的》的署名文章,系統闡述瞭為什麼不能將房價上漲歸因於貨幣的原因:貨幣供給影響價格總水平,而非單一商品價格。商品房作為單一商品,其價格變動取決於供需狀況。供需失衡導致房價上漲,房價上漲吸引投機資金,投機資金又助推房價上漲。因此,"與其說高房價是"印出來的",確實還不如說是"炒出來的""。否則,如果說貨幣超發導致房價上漲,那麼比特幣瘋漲也是貨幣超發引起的嗎?

  不能將房價上漲歸因於熱錢因素台南仁德建地貸款

  "成文"對流入我國的熱錢規模進行瞭測算,測算公式是:

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  "張文"中關於房價上漲的原因有四種提法,分別是:"人民幣升值是高樓價的重要原因之一"、熱錢推高樓市、外匯占款推高樓市、"人民幣增發是樓價上漲的主要貨幣因素"。從文中分析看,作者可能認為這四種提法是一個意思,其邏輯是:人民幣增發是樓價上漲的主要貨幣因素-外匯占款是人民幣增發的最大來源-熱錢在外匯占款中占有相當比重-人民幣升值吸引熱錢流入中國。筆者認為此邏輯存在以下問題:

  "張文"堅持"人民幣升值是高樓價的重要原因之一"的觀點,認為熱錢規模遠小於商品房交易規模並不能證明熱錢未導致房價上漲,因為熱錢一般不直接買房子,而是通過銀行理財產品、信托計劃參與房地產項目,成為房地產商的資金來源之一。

  將房價上漲歸因於貨幣因素是似是而非、以訛傳訛的誤導。全世界沒有一個嚴肅的經濟學傢認為房價上漲是由貨幣因素引起的,也沒有任何一個國傢曾通過改變貨幣供應來調節房價。嚴肅認真探究房價上漲的真正原因,使房地產調控更具針對性和有效性,這是研究人員應有的社會責任感,也是筆者撰文的初衷之所在。

  目前尚無相關統計,隻能估算。我們假定"貨物和服務貿易差額"及"外商直接投資"中均有10%為熱錢,對"成文"測算的熱錢流入規模進行修正。必須說明,貿易順差和外商直接投資中的熱錢占比值得研究,但筆者認為,10%已是很高比重。這樣修正後的測算結果仍顯示,流入我國的熱錢規模有限。其中,2008年和2009年熱錢流入規模相對較大,分別洲子洋重劃區建案任何問題免費諮詢為1033億美元和933億美元。2002年、2006年和2012年為熱錢流出。

  流入我國的熱錢規模有限

  現實中可能有部分熱錢通過銀行理財產品、信托計劃流向瞭房地產。由於熱錢的投資對象很多,不可能都投入房地產,因此仍假定50%的熱錢投入瞭房地產,同時假定其中的10%用於購買商品房、40%用於購買為房地產項目融資的理財產品和信托計劃。那麼測算結果顯示:

  在熱錢流入最多的2008年和2009年,用於購買商品房的熱錢僅占當年商品房交易總額的2.1%和1.1%;用於購買房地產項目融資類理財產品、信托計劃的熱錢僅分別占當年房地產開發企業資金來源的7.2%和4.4%。熱錢占比如此之低,不可能對房價產生較大影響。

  也不應將房價上漲歸因於貨幣因素

再談人民幣升值不是房價上漲的主要原因

  第一,人民幣升值,確切地說人民幣升值預期,確實會吸引熱錢流入中國,但人民幣升值預期不等同於熱錢流入。

  熱錢=外匯儲備增量+我國對外直接投資-貨物和服務貿易差額-外商直接投資-境外上市融資-外債增量。

  12月12日,張庭賓先生在《第一財經日報》發表題為《再析人民幣升值與樓價上漲的關系》的文章(下稱"張文"),對筆者的《人民幣升值不是房價上漲的原因》一文(下稱"成文")提出質疑,認為"流入中國的熱錢總量遠不止該文測算的",堅稱"人民幣升值是高樓價的重要原因之一"。對此,筆者不能認同,再做商榷。

  那麼,隱藏在"貨物和服務貿易差額"及"外商直接投資"中被一並減去的熱錢究竟有多少?

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  在長沙,有不少開發商認為,今年樓市表現為"先抑後揚",三季度後,房地產市場將回溫。那麼,現在開發商打折促銷大行其道,長沙房價是否已經見底?是否是購房者的抄底好時機?未來長沙樓市發展真的會如開發商所期望的一般回暖嗎?本期廣廈會客廳,新浪樂居與長沙晚報特邀德思勤城市廣場品牌副總監楊正宇為我們解讀是否到瞭抄底時機。





  任志強曾說,中國樓市並不是沒有需求,而是需求被遏制。一方面,政府的行政限購措施抑制瞭一部分需求。另一方面,中國的城鎮化極不穩定,大量人口進入城市,他們的收入比沒被計算在內,而且是巨高的財富收入比,北京和海南的高價房照樣有人買。再從人口數據來看,23歲年齡層最高峰是2015年,這些人有需求,他們可能有爹有老婆,憑什麼說他們買不起房?

  2014年開局的樓市叫人有點犯暈,買賣雙方仍然呈現膠著狀態,相當多的購房者還在觀望中等待最佳的出手時機,而各個開發商使出五花八門的手段進行促銷,低首付、一口價、團購、封頂價......比比皆是。

  未來長沙樓市發展行情如何看?年內會否回溫?

  楊正宇:上半年,樓市是一個相對振蕩的階段,大幅上升的空間估計不會太大。但是,可能出現大幅度下跌或崩盤的情況也不大,畢竟中國房地產還是"政策市"。房地產在GDP裡面的架子,還是不可能一下子被取代的,這是一個基本的判斷。

 德思勤城市廣場下半年的銷售策略中有什麼好方法?

  小城鎮化的推進,實際上更多的是回歸城市,而回歸城市是建立在資源更多的集約化形成的資源節約概念。

楊正宇房地產進入結構性調整階段 不會崩盤土地2胎案件缺錢急用哪裡借錢

德思勤城市廣場 品牌副總監 楊正宇

 不少樓盤以各種形式優惠促銷,現在長沙的房價是否已經見底?是否已經到瞭購房者抄底的最好時機?

  但也有分析人士指出,信貸定向寬松,按揭利率有望下行,將推動樓市復蘇。甚至有業內認為,從目前的成交走勢以及當前定調的房產調控政策透露出的信息顯示,樓市反彈在即。

  但是,今年樓市陸陸續續出現瞭此起彼伏的降價聲音。我感覺這和房地產進入的階段有一定的關系。今年,對於房地產行業來說進行瞭結構性調整的階段,那麼這種結構性的調整階段肯定會出現一種分化和陣痛,前期會有一些陣痛,逐步形成分化。在這個階段中,一些項目的降價可能會此起彼伏的出現,但並不是說這種項目的降價會引起整個房地產市場崩潰。因為,過去十幾年來,中國的房地產市場首先解決的是溫飽,然後奔小康,過去房地產的發展是解決瞭溫飽的問題,基本居住需求層面通過十來年的發展已經基本滿足瞭,到瞭這個階段瞭。

 編者按在人們茶餘飯後的談資中,房子可謂是頻率最高。而進入2014年,樓市中關於房房屋民間2胎缺錢急用哪裡借錢價是否降瞭的討論最為熱烈。

  楊正宇:從未來的發展來說,房地產發展需要解決的是一個居住品質的階段,從基本需求向品質生活的方向發展。這個時間可能帶來房地產結構性調整,有些企業會在這個階段出現各種各樣的問題。但是,也有一些企業會利用這個階段,在產品上、在發展上調整好,同時也是一個機遇,我認為從大環境上來看是機遇與風險並存的階段。

  在這個市場上,一是要認識市場的形勢;二是通過優勝劣汰市場上會有一部分分化,優質的物業、中心區的物業,一定有機會,現在是處於居住需求向品質需求轉變的結構性調整點上。



  楊正宇:德思勤城市廣場一直在做,沒有受市場影響。第一,德思勤城市廣場有中國最大的寫字樓集群,20多棟寫字樓,依托寫字樓集群一直在做商務中心和產業聚集中心,按照步驟一直在做。第二,德思勤城市廣場有長沙最大的購物中心和最長的步行街,商業中心區可以形成,有50萬方。我們完全按照正常的軌跡在走,並沒有受到相關方面的影響。(文字整理/黎晴)



內容來自sina新聞

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/09284226176.shtml

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內容來自sina新聞

  西南財經大學中國傢庭金融調查與研究中心10日發佈的"城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢2014"調研報告,更是讓王新江頗感壓力。報告顯示,2013年我國城鎮地區自有住房空置率已達22.4%,高空置率致使4.2萬億元的銀行房貸沉淀於空置住房。而王新江的兩套未租出去的空閑房,正在這22.4%之列。

多房族的拋售焦慮面對低迷樓市 賣還是不賣

  擁有多套房產的濟南市民王新江,如今很是糾結:面對低迷樓市,賣還是不賣?

  對此,中盈地產山東辦事處總經理賈軼接受經濟導報記者采訪時表示,目前有財力的傢庭和個人,購買兩套及兩套以上住房已經較為普遍,空置率也成為房地產項目不可回避的問題。在樓市"去投機化"趨勢下,空置房何去何從,不僅考驗著置業者的耐力,亦關系到樓市的未來走向。

 新的任務

  從事物流行業的王新江坐擁多套房產,已經是很多人眼中的千萬富翁,不過,他現在卻急著為自己的房子找到"下傢"。

  大量空置

  "樓市未來走向並不是很明朗,我還是希望能將手中一些物業盡早處理掉,但是目前是來看的人多,買的人少,大多還是觀望心態。其實我很多朋友也擁有多套房,但不舍得出租,目前基本上都是空置。所以,房子多瞭也會很頭疼。"王新江苦笑說。

  如今,很多像王新江一樣的"地主"都越發感到投資房產不再像前幾年那樣吃香瞭。房產空置不僅需要支付物業費用等管理費,可預期的收益也大不如從前。"風險較大,房價一旦下跌,空置住房更容易虧本甚至導致資不抵債。"這是王新江目前對房地產市場的一個估計,因此,如何處理手中的空置房也就成為他近期的一個重要任龍岡農地貸款務。

  導報記者和王新江一起算瞭筆賬:目前他手中有10套房產,自住一套,給父母一套,還有一套別墅作為全傢周末或度假使用。其他物業中有5套出租,2套空置。空置的2套房產折合目前的市場價格共計400萬元,如果能夠出租出去,年收益9萬元左右。"而如果拿這400萬元做其他投資,每年的回報率至少在5%,也就是20萬元。所以現在是應該保留房子,還是賣掉做其他投資,成瞭新的困惑。"王新江也有些無奈。



  "我在房屋中介公司、網絡上,包括朋友圈中,都撒瞭關於出售房屋的信息。不過看的多,真正成交的隻有一套。"王新江2009年以一次性付清現金的方式購買瞭某寫字樓一個整層,目前來看,這是他多套房產中回報較高的。其餘除瞭用於出租,基本上都是空置。

  中國房地產經紀研究中心研究員黎明元對導報記者表示,對於房地產市場的"空置率",目前我國還沒有一個非常明確的官方定義。發達國傢房地產市場已經趨於飽和穩定,空置率較低。而當前我國處於城鎮化進程,伴隨著房地產市場的擴張,空置率的數字相對來說就比較高。

  按照西南財經大學上述報告中"2013年我國城鎮地區自有住房空置率為22.4%"的數據來看,國內的城鎮住房空置率已經遠遠高於國際水準。有數據顯示,2000年至今美國的住房空置率維持在1%至3%的水平,歐盟2004年的住房空置率調查顯示各成員國平均水平為9.5%,日本2008年的住房空置率為13.1%。

  "大量的住房空置造成社會資源的嚴重浪費。據測算,截至2013年8月,空置住房占用瞭4.2萬億元的住房貸款餘額,降低瞭金融市場的效率。"甘犁說。

  在山東沿海地區,就有很多"候鳥式"公寓。導報記者近日來到青島黃島區的隆和水岸小區。該小區2009年建成,目前隻有一班公交車經停,加之還沒有鋪設暖氣管道,因此選擇入住此小區的本地人並不是很多。

  "隆和水岸的業主多數來自周邊濟南、淄博、德州等城市,也有來自新疆、東北等省份的,他們主要是看中瞭沿海的環境和未來這裡的發展。"青島黃島區萬和房屋銷售中心總監王曉麗向導報記者透露,70%以上選擇在隆和水岸置業的房主,都至少擁有兩套房,"他們一般是夏天來住兩三個月。其他時間尤其是冬天,這裡的空置率很高。"

  不僅是沿海城市,省會濟南也存在類似空置的情況。11日晚,導報記者驅車沿旅遊路探訪,從歷陽大街到千佛山段的別墅,亮燈者極少;繼續穿過轉山隧道,向奧體中心方向的道路兩側,幾個新建小區的亮燈率也很低。

  隨後,導報記者來到位於旅遊路與洪山路交叉口的21世紀房產銷售中心。當被問及周邊小區的空置情況時,該銷售中心工作人員告訴導報記者,附近比較成熟的社區如荊山小區、銀座花園、正大城市花園等,房齡都在5年以上,入住率較高,都在80%以上。但周邊的新建樓盤,尤其是位置相對較偏、配套尚未完善的小區,入住率就比較低。銷售人員還透露,奧體中心周邊有一處樓盤,一傢事業單位作為宿舍團購瞭大部分,但因為距離單位較遠,目前隻有30戶入住,入住率還不到15%。

  位於華龍路的華陽新區,一部分是回遷房,一部分向外出售,從2011年開始有住戶陸續搬入。導報記者以詢問房源為由從物業工作人員處得知,目前小區的入住率並不高,地下車庫更是自建好後一直都未啟用。"按照繳納水電費的情況來看,目前的入住率隻有不到50%,大部分都是婚房、老人房和出租房。很多已有其他較好住房和在市裡居住的,一般不會選擇到這裡長住。"物業工作人員表示。

  濟南智德房地產經紀有限公司總經理武子原說,按照國際慣例,商品房空置率的警戒線為10%,空置率在10%-20%之間為空置危險區。目前,濟南有相當一部分多套房房主,而一些新建小區配套不齊備、地理位置較偏,難聚人氣,大量房屋空置已成不爭事實。

 去投機化

  步入2014年,伴隨各地商品住宅成交量的下跌,部分城市商品房存量高企。一時間,樓市"拐點論"聲音再起。空置率作為衡量樓市發展的一個重要指標,也成為如今眾多分析師和地產機構發佈數據的標尺之一。

  "目前城鎮傢庭擁有2套房以上的傢庭在20%左右。在三、四線城市,擁有回遷房、補償房等多套房的傢庭比率更高,也就帶來瞭更大的空置率。"黎明元認為,判斷房地產市場是否已臨"拐點",不能單純依靠空置房一項數據,而是要通過這個數據,盡早厘清樓市的供需狀況和未來走向,同時也要結合更多指標宏觀分析。

  他表示,給房地產市場降溫,調整虛高價格是必要的,應該進一步盤活存量、減少浪費。

  "對於目前的房地產市場,我們認為剛需是有的,但要解決空置率問題,建出優質的樓盤是不可或缺的一環。"賈軼表示,目前濟南周邊不少房產項目可謂"雞肋",性價比不高,再轉手相對難,很容易就陷入空置的尷尬局面。"空置房需要的是土融嘉義東石土融盤活,更需要周邊配套的建設與成熟。畢竟真正常住的隻有一套,房主肯定會選擇最適合的。"



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-14/08582776059.shtml

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  增量房嚴格清理

 &土融宜蘭大同土融emsp;存量小產權房未來或有制可尋。

  全國摸底清查

國土部摸底全國小產權房 存量房有望分類管理

  北京市國土資源局相關工作人員對記者透露,從今年上半年起,國土資源部小產權房的例行督查組就駐紮在昌平區,"到現在為止都還沒走",給昌平區提瞭三四百條整改意見,要求逐項解決。

  首先,《土地管理法》等法律法規並未賦予國土資源行政主管部門對非法占用土地上的建築物強制拆除的權力,國土資源行政主管部門對於需要強制拆除的違法建設必須移交具有強制拆除權力的單位進行拆除;其次,國土資源行政主管部門以及對小產權房負有查處、監管職責的機關,因受現行法律的制約,對違法建房人、賣房人、買房人、土地所有權人、阻礙執法的相關利益人等沒有采取強制措施等能起威懾作用的權力,致使小產權房的建設、銷售等行為不能得到快速、全面、徹底的禁止;再次,由於小產權房的購房人數眾多,情況復雜,小產權房的清理整治一方面是要落實法律法規的各項要求,另一方面要維護社會和諧穩定大局。

  日前,海南省國土環境資源廳、省住房和城鄉建設廳聯合下發瞭《海南省清理整頓違法建設、銷售"小產權房"專項行動工作方案》,將對全省范圍內的違法建設、銷售小產權房行為進行專項清理整頓,於明年1月31日前將有關摸底排查情況及處置意見上報。山西省太原(樓盤)市也於此前相繼出臺瞭《關於嚴厲查處違法用地違法建設的緊急通告》和《關於印發違法建設查處規定的通知》,並於近日通報。

  目前,對於增量小產權房的清理已在北京展開。而一直以來北京市的清理動作和管理方法,都在全國產生示范效應。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/07322548109.shtml

  "解決小產權房問題,任何極端一刀切的解決辦法都是危險的。特別是用拆除等方式解決小產權房問題,不僅會激化矛盾,也是一種極大的資源浪費。因此在政策上要加以區分,用科學發展的長遠眼光來提出對策,解決問題。"趙秀池表示。

  此前針對在建、在售小產權房的清理工作已率先在北京展開,並針對小產權房的存量情況進行瞭摸底排查。目前該項摸底已擴展至全國,河北、海南、山西等地已就此出臺瞭相關政策,將陸續開展清理排查工作。

  從2012年起,國傢就把北京、上海列為全國小產權房清理的試點城市。其中北京昌平、通州兩地更是重中之重。自試點以來,北京對小產權房的清理就開始加大力度,從以往的喊話,到現在落實各種清理處罰。

  年關將至,談談您對北京房地產調控政策的看法吧~!

  目前解決存量小產權房的辦法,業內專傢們的觀點普遍有兩種,一是經過合法程序,將其納入住房社會保障體系中;二是某些符合城鄉規劃和土地利用用途的項目,可通過補交土地出讓金和稅費來得到確權。

  自2012年到2013年11月底,北京市國土資源局已先後5次公佈小產權房和變相小產權房項目,共計108個,主要集中在昌平區、房山區、懷柔區和通州區,其中昌平區數量最多,占四成左右。這108個中包括85個小產權房和23個變相小產權房,其中變相小產權房多以"生態農莊、農傢院、私傢菜園"等各類名稱出現。

 存量房分類處理

  增量小產權房還在艱難的清理中,存量小產權房該如何處理隨之成為必須直面的重點問題。

  "對於屢禁不止的小產權房,堅決叫停在建在售固然重要,但是,如果不明確出臺針對已建已售存量小產權房的政策,那麼,此次兩部委的'嚴打'極可能會重蹈以往覆轍。"業內人士楊國英表示。

  "區分出租和出售等類型進行存量小產權房的統一處理是目前研究小組的重點研究方向。"上述知情人士表示。

  近日,記者從知情人士處獲悉,國土資源部正在研究出臺小產權房管理辦法,未來或將根據出租和出售等性質類別,分類整理存量小產權房。

  "區分出租和出售類型小產權房正好可以對照這兩種觀點。"首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池對記者表示,目前來說小產權房轉正的可能性不大,但是中央部委正在研究辦法,不排除以後轉正的可能,但要區分解決。"出租類型的小產權房可以納入到保障房的公租房和廉租房體系,出售類型的小產權房其中符合城鄉規劃和土地利用用途的項目,可以通過補交土地出讓金和稅費來得到確權,但是大部分不合規的項目還是不能得到解決。"

  11月22日,國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發的堅決遏制在建、在售小產權房的通知,讓此前的小產權房"轉正"傳聞戛然而止,也表明瞭中央部委對於小產權房的整治決心。

  "目前具體的制度出臺還需要一定的時間,但符合規劃和用途管制這兩個前提不會變。"上述知情人士表示。

  作為方案出臺的技術支撐,全國小產權房摸底排查也開始展開。近日,住建部對外表示,已聯合國土資源部開始著手摸底全國小產權房的存量情況,並正在籌劃相關的檢查和執法督察工作。在對小產權房保持"嚴打"態度的基礎上,兩部委已經基本達成一致,對於占用耕地建設的小產權房,原則上將一律拆除。

  "小產權房治理要區分類別。"國土資源部相關人士對記者表示,在嚴格清理增量小產權房的同時,也要處理好存量小產權房,要對癥下藥實行綜合治理。

  查處清理工作並非一帆風順。作為執法者,北京市國土資源局昌平分局副局長李躍紅對記者表示,清理小產權房的工作還存在三方面難點:

  隨後,記者分別從國土資源部和北京市國土資源局得到證實,國土資源部目前已就小產權房的處理成立瞭專項研究小組,希望能盡快推出管理辦法。目前的主要思路是,針對新增項目的清理,保證不再有新上市項目;而對於存量小產權房,現在處於研究階段,研究方向傾向於逐步分類整理,區分出租和出售等類型出臺相應辦法統一管理。

  "希望國傢能多宣傳購買小產權的法律風險土融建融屏東高樹土融建融及承擔的相關法律責任,使廣大購房者深刻認識到小產權房的本質,共同抵制小產權房,積極配合執法者對小產權房的清理整治工作。"李躍紅表示。

  "摸清在建、在售、已售小產權房的總體情況與數量,對制定小產權房管理方案意義重大,目前編制小產權房的管理辦法已提上日程,但具體方案出臺時間還有待進一步確定。"上述知情人士表示。

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??一個有意思的現象是,亞洲投資者投資境外房地產時,不再局限於傳統目標市場,其投資策略上發生瞭諸多變化。陳仲偉註意到,亞洲跨境投資者著手尋找多樣的資產組合,投資寫字樓仍占主流,此外開始關註投資酒店和工業地產。

??這些新的資金,來自於不斷出現的新投資者。據CBRE觀察,剛過去的2014年,中國的保險公司境外房產投資同比增長100%,中國的房企境外房產投資同比增長310%。

??“巨頭”們的喜好也大抵如此。復星國際曾耗資數十億元在倫敦、紐約、日本收購辦公樓,今年1月,該公司旗下的復星地產又聯合澳大利亞一傢房產投資管理公司,收購瞭名為“米勒街73號”的悉尼辦公樓;2014年2月,綠地集團在北美首個項目總投資10億美元的洛杉磯綠地中心開工建設,目標是打造美國洛杉磯市中心高端商務酒店;2014年6月,萬達集團以2.65億歐元,收購位於馬德裡廣場內的地標性建築西班牙大廈,並計劃在2020年之前將其打造成集酒店、零售店鋪、住宅式公寓於一體的綜合項目。

??《第一財經日報》記者此前通過可靠渠道瞭解到,這個定位於韓國濟州島旅遊地標的項目,總投資為1.9萬億韓元,約合108億元人民幣。即便是合資,對於這傢偏居安徽的企業而言,百億資金仍不是小數目,但這僅僅是中國房企投資海外的一個縮影。銀行房屋二胎利率多少貸款全省皆可處理

內容來自sina新聞

??從數據看,險資、房企在中國跨境投資中表現活躍,此外,巴黎、洛杉磯等二級門戶城市越來越受到亞洲資金的喜愛。

??險資、房企活躍

??在亞洲,中國成為境外房地產投資的第二大主力。

??“美國有房產稅,持有費用在1.5%到3%之間,並且每年都要交,不像國內零成本持有。西方國傢比較偏向於承租戶法律保護,房東不像國桃園大園農地貸款內那麼強勢,這都是在海外投資房產時需要註意的。”一長期關註海外物業投資的房地產私募負責人曾對本報記者表示,對於中國房企而言,投資海外房產項目,需註意系統性風險,包括市場、利率、匯率、政策等,而防范這些風險則需通過瞭解當地市場的團隊、可靠的合作夥伴、加深對海外市場瞭解、隨時監控行情變化來實現。

??這也與中國房企投資路徑基本一致,上述藍鼎公司的項目中,濟州藍鼎名勝公園便是濟州島最大的酒店群與度假村。知情人士對本報記者透露,該項目中包含1500餘戶花園洋房及高端別墅,未來計劃面向全球銷售,亦希望吸引中國高端買傢投資移民。

??根據CBRE昨日提供給本報的數據,亞洲地區2014年的境外房地產投資總額超過2013年,連續第二年刷新歷史紀錄,中國2014年境外投資也同比增長25%,達到101億美元,以當下匯率計算,約合633.5億元人民幣。

??世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉對記者表示,中國跨境投資的持續增長主要受新的資金來源推動,其中保險資金表現尤為活躍,中國保險資金正積極尋求海外投資機會,並不斷增加房地產投資占其整體投資的比重,與此同時,中國房地產開發商在國際市場的表現亦越發令人矚目。

??世邦魏理仕(CBRE)昨日發佈的2014年亞洲境外房地產投資數據顯示,2014年亞洲境外房地產投資同比增長23%,達400億美元,再創歷史紀錄,其中新加坡衛冕境外投資冠軍,中國以101億美元排在第二位。

2014年中國境外房地產投資總額亞洲第二

??二級門戶城市受寵

??在全球城市中,境外資金青睞對象有哪些?CBRE對此作的統計顯示,2013年,60%的境外投資集中於全球五大投資目的地,而2014年五大市場的比例下跌至39%,歐洲大陸的巴黎以及美國的洛杉磯、舊金山和華盛頓都成為新的投資活躍地。

??根據這項統計,EMEA地區(歐洲、中東和非洲)仍然吸引瞭大部分的亞洲投資,投資數額達137億美元,與2013年持平,其他有較大增長的地區,包括美洲(同比增長20%)、太平洋(601099,股吧)地區(同比增長33%)和亞洲內部地區(同比增長58%),在亞洲,日本為最主要的投資地,其次是中國。

??“亞洲投資者繼續關註海外投資,這一趨勢在亞洲機構和私人投資者,以及中國開發商中最為明顯,他們無一例外地都在尋找全球主要市場中高收益、高質量的資產項目。”世邦魏理仕中國投資物業部執行董事及主管邵律對記者分析說,盡管紐約和倫敦依然是房地產投資的兩大目標市場,那裡的交易依然受世人矚目,但人們無法忽視的是,2014年投資者開始轉移到二級門戶城市如巴黎、洛杉磯,以及英國的區域中心城市等。

??2月12日,距離2015年春節隻剩不到一個星期瞭,藍鼎國際發展有限公司(下稱“藍鼎國際”,00582.HK)主席仰智慧卻帶領他的團隊離開總部合肥(樓盤),來到濟州島。這天是其濟州島項目奠基的日子,該公司與來自新加坡的企業雲頂合資,在濟州島開發的“藍鼎名勝公園&濟州名勝世界”,在這一天動工。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-03/07175978301924079092497.shtml

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??20日,廣州市國土房管局公佈瞭上月廣州市房地產市場運行情況報告。數據顯示,上月,廣州市(包括市轄10區、從化和增城2縣級市,下同)新建商品住宅網上簽約面積105.84萬平方米,網簽面積創下年內新高,而一手房網上簽約均價為14834元/平方米,環比下降5%。值得一提的是,去年廣州一手房網簽均價高達15075元/平方米,比2013年上漲15%,再度刷新紀錄。

??一手房網簽面積突破百萬平方米

??2014年,廣州房地產市場遭遇瞭諸多考驗,成交多月低迷,年度房價數據卻給出瞭房價上漲15%的答案,讓不少市民大跌眼鏡。

??“買房買股都可以,關鍵是節點。有一個統計,在10年前買房,到現在是升瞭3倍,在10年前買股票升瞭1/3。”越秀地產廣州副總經理伍嶽峰給出這樣的答案。他從市場的角度對廣州房價進行瞭分析。“一線城市為什麼會漲?因為人多。北京、上海、深圳和廣州的外來人口多,銀行貸款率利計算公式二胎年息而政府在配備土地資源時是按照戶籍人口配對的,所有的設施沒有考慮外來人口,造成是兩個人甚至是三個人爭一個人的資源,所以價格貴。”

??最近,不少市民越發糾結:手裡有點餘錢,到底是買樓還是炒股?

??雖然去年12月份廣州一手樓市成交量達頂峰,但網簽均價下降792元/平方米,為14834元/平方米。其中,中心六區一手住宅網簽均價為25495元/平方米,降價1228元/平方米,跌幅為4.6%。

??

??與成交量的一路回升相比,廣州樓市的新增供應也不遑多讓。數據顯示,2014年12月,廣州市批準預售商品房14490套,批準預售面積140.81萬平方米;其中,批準預售商品住宅9770套,批準預售面積108.51萬平方米。

??隨著12月報告的出爐,廣州2014年的樓市數據,也全部水落石出。去年,廣州全市一手房網簽面積為836萬平方米,網簽金額1260億元,折合均價15075元/平方米,比2013年的13100元/平方米年度房價上漲15%,再創歷史新高。



??■聚焦

??海珠一手房價猛降5180元/平方米

??■分析

??對於廣州樓市而言,考驗仍在。業內人士指出,由於2013年樓市暴漲透支瞭需求購買力,而近些年來部分城市房地產過度開發又導致供應量持續增長,這就導致樓市整體告別絕對短缺,不再可能重現過去十幾年“供不應求、單邊上漲”的高增長局面。世聯行的最新市場分析報告指出,除深圳外,北京、上海、廣州去化時間均超過15個月的警戒線,短期內去化壓力依然存在。

??對此,合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,廣州一手住宅成交均價上漲15%,其實是不準確的。因為2013年存在“雙合同”的因素,使得房價數據與市場真實水平有一定差距,而2014年逐步取消瞭“限簽”,房價回歸真實。

??對於投資商業地產的前景,朱中一在發言時則憂心忡忡地指出,當前商業地產存在規模大、業態配套結構不合理等問題。“我看瞭一些報告,廣州、惠州和東莞等地商業地產的項目有不少,綜合體越建越大,越建越高,現在遭到瞭電子商務的沖擊,將來怎麼辦?”

去年廣州一手房價漲15%單價破1.5萬元

??廣州是否會松綁限購?把限購納入城鎮化試點考量

??數據顯示,市轄10區新建商品住宅網上簽約面積達到83.35萬平方米,其中越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔區這中心六區的新建商品住宅網上簽約面積24.40萬平方米。

??記者觀察發現,降價最厲害的區域,成交量也上升最多,開發商仍以價換量。去年12月份,海珠區一手住宅網簽均價為24328元/平方米,環比降價5180元/平方米,降幅達到17.6%,為全市最大降幅區域。這也刺激瞭海珠區一手房網簽量直線回升,環比上升79%。一手住宅網簽量上升最多的是蘿崗區,去年12月份其網簽量環比漲85%,房價跌幅排名全市第二名,降價2045元/平方米,降幅為14.1%,降價後的蘿崗區一手住宅均價為12423元/平方米。

??賈康表示,房地產市場的健康發展會和房地產稅的制度建設將形成互動。“不能說這樣一個稅收推出來之後,房地產的價位會應聲而落,變成一個很低的水平,這是不可能的。”他分析說,未來有4億多人口將從農村轉入到城市,這部分人要解決住有所居的問題,將使得中心區域的樓市平均價位表現為上揚曲線,房地產稅不會改變這個曲線的基本模樣,但是會使這個曲線不會太陡。

??世聯行預計,2015年全國商品房銷售面積較2014年上升是大概率事件。“房價走勢會出現分化,一線城市房價會上漲,二線城市分區域,有些城市會平穩中上漲,三線城市分化更為明顯,房價下跌的居多,也會有上漲的城市。全國商品房銷售金額可能超過2014年。”

??中原地產項目部總經理黃韜表示,在成交量下跌同時,廣州一手住宅成交均價有如此大的漲幅,是樓市復蘇的表現。由於2013年來房價一路飆升,2014年前期稍微有下降,後期受房貸新政等影響繼續上漲,成交均價創歷史新高在預料之中。

??從各個區域的成交量看,僅天河、越秀、黃埔三個新貨偏少的中心區域成交下滑,其餘9個區(市)均有不同程度上漲。其中,蘿崗的一手房成交漲幅高達84.9%,堪稱全市最猛,而番禺則以22.16萬平方米的成交量領跑全市,光是一個區的樓市成交就幾乎頂得上中心六區的總和。值得一提的是在自貿區利好刺激下的南沙,一手房網簽成交量從去年11月的7.84萬平方米猛增至上月的9.55萬平方米,漲幅高達21.8%。

??有業內人士則認為,一些高性價比的中心區貴價盤成交,也結構性拉升全市均價。

??為何年度房價漲這麼多?

??2014年房價上漲15%令人有些意外,那麼2015年廣州房價走勢如何?北上廣深是否會取消限購?房地產稅將如何影響房地產市場?20日,由某房產網站主辦的“2015年中國房地產新年峰會”上,業界大腕和學者代表對樓市熱點進行瞭深入探討。中國房地產業協會名譽副會長朱中一表示,廣州等一線城市是否松綁限購,更多的不是房地產市場本身的問題,而是應在國傢控制特大城市規模的背景下,從城鎮化的角度考慮。

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內容來自sina新聞

??限購政策自2010年4月“新國十條”頒佈起至今已經四年有餘,其目的是為瞭抑制房價過快上漲。全國一度有46個地級以上城市實施限購令,包括全部一線、二線城市和主要三線城市。去年,全國各地開啟樓市限購令松綁模式,本輪調控中出臺限購令的46個城市,如今僅剩北上廣深及三亞五座城市堅守,其他41城已陸續松綁。

??今年,廣州等一線城市是否會松綁限購?

??在論壇上,朱中一分析指出,北上廣深等一線城市是否限購,更多的不是房地產市場本身的問題,而要考慮在城鎮化進程中,國傢提出嚴格控制特大城市的規模。他表示,北上廣深四個城市都是人口超過1000萬的特大城市,資源和環境的承受能力有限,不可能無限擴張,因此今後限購的門檻要和城鎮化中的落戶門檻一致。“我不好說這些地方是否會放松限購,要從更大的范圍,尤其是特大城市城鎮化的健康發展來考慮。”朱中一說,國傢最近提出瞭64個新型城鎮化的試點,廣州位列其中,因此廣州要考慮這個問題,“新型城鎮化的試點內容裡就包括落戶條件等內容,需考慮進城人口住房問題的解決,考慮保障性住房的問題,自然而然就會考慮是否要調控”。

??2

??買房還是炒股?有潛力的房都值得買

??限貸“松綁”、降息、自貿區等多重利好疊加,讓始於去年“銀十”的成交回暖一直持續到年底,成交量接連在11月、12月創新高。廣州市國土房管局的數據顯示,去年12月廣州全市一手住宅網上簽約9152宗,網簽面積105.84萬平米,環比分別上漲19.3%和21.4%,均再次刷新年度最高紀錄。這也是廣州去年一手房網簽成交量首度突破百萬平方米大關。

??“如果整個社會連掃地的阿姨都說買股票的時候,你就要小心瞭,可能到時候接燙手山芋的人就是你。此外,如果我們有使用需求的話,就不要猶豫,看中就買。”戴德梁行廣州及鄭州公司總經理黎慶文說。

??奧園集團執行總裁楊忠的回答則更幹脆:“簡單地說,我覺得廣州等一線城市有潛力的房,無論是住宅,還是商業,都值得買。”

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屏東土地貸款??房產稅將影響房價走勢?房地產稅不會大幅拉低房價

??伴隨著不動產統一登記制度的不斷落實與完善,不少人認為,不動產登記為房產稅開征前奏,將很大程度影響著未來的房價走勢。

??對此,全國政協委員、中國財政學會副會長、財政部財政科學研究所原所長賈康20日在論壇上針對房地產稅進行瞭全面的解讀。

??賈康說,房屋保有環節的稅收,其正面效應是有利於促進房地產市場的健康化。“保有環節有瞭每年要交的稅收,供需雙方在這個情況下,供給會調動以前閑置的不動產進行交易,賣出或者是租出,使這個供給更加平衡,這當然是有利於房地產市場更加平穩,減少泡沫。”他表示,這還將影響房地產市場大量的買房人的選擇,很多買房者會考慮不再首選大戶型,而是考慮更實惠一些、買中小戶型,這樣帶來中國城鎮化推進過程中土地集約利用水平的提高。

??廣州市國土房管局還公佈瞭各街道新建商品住宅網上簽約均價情況,在廣州全市各街道中,天河冼村街以55042元/平方米的一手房價格領跑全市,越秀區黃花崗街、六榕街、梅花村街、海珠區琶洲街、荔灣多寶街等多條街道的一手房網簽均價均超過瞭4萬元/平方米。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/07535963453051875672600.shtml

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內容來自sina新聞



??普通公交1

??此外,沈陽明年還計劃實施西江街東樞紐站等6項公交場站建設項目。同時,完成北大營街等3項場站建設項目前期工作、維修改造10處老舊場站、建設20個常規公交站務室。

明年4條公交線 聯通全運村

??從國際軟件園南始發,途經宏運路、桃仙街、全運三路、白塔一街、全運路、紅椿路、勝利大街、南八馬路、沈遼路、興工街、小北三路、振工街、至沈陽站西廣場終點。

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??從全運五路公交樞紐始發,途經全運五路、智慧四街(外行)、全運三路(外行)、中大街、新隆街、彩霞街、渾南西路、青年大街、北陵大街、泰山路、陵東街、至金山小區終點。

??從全運五路公交樞紐始發,途經全運五路、(沈中大街)、(全運三路)、智慧四街、北環路、智慧三街、白塔河路、沈中大街、新隆街、至21世紀廣場終點。

??普通公交2

??從泉園小區始發,途經長青街、泉園二街、富民街、金卡路(渾南中路)、天壇南街、金輝街、沈本大街、宏運路、桃仙街、全運三路、沈中大街(智慧四街)、全運五路,至全運五路公交樞紐終點。台南中西區土地貸款

??記者12月11日從相關部門瞭解到,明年1月份,配套渾南全運村地區的4條公交線路將開通試運行。

??據瞭解,配套渾南全運村地區的4條公交線路,包括2條快線公交和2條普通公交線路。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-12/08325948967255282075103.shtml

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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-30/09312711717.shtml

新民園五一新裝開放 四周道路禁止停車

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  5月1日,經過近兩年建設的天津五大道民園體育場將以全新面貌對外開放。5月1日至3日舉辦民園開街儀式期間,交警和平支隊將增派警力加強民園周邊道路交通疏導管控。

  民園體育場周邊道路與各旅遊景點及商業區域一樣將迎來大量交通流。為瞭確保通行順暢,避免發生交通擁堵,五一開街期間,民園體育場四周的重慶道、河北路、南海路、洛陽道沿線禁止車輛停放。5月1日至3日,交管部門為前往民園的大型旅遊客車開辟瞭專用臨時停車場。

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五一小長假到來,忙碌瞭一個月的北京樓市也小憩,僅旭輝·禦錦一個項目開盤

內容來自sina新聞

  開發商的加緊出貨直接導致2014年前4月北京新房供應量與新盤成交量比例開創性的達到1.3:1,這是自2011年以來市場首次出現供銷逆轉。

  五一小長假已過,根據新浪樂居統計,本月北京預計將有38個項目開盤。定價方面,約3成樓盤價格待定,市場觀望態勢濃厚情況下,開發商定價比較謹慎。值得註意的是,已公佈價格的27個項目中,售價15000-20000元/平方米的樓盤達到6個,分別為中國鐵建·原香漫谷 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、首地·浣溪谷 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等房山、大興、密雲區域的剛需類新盤。

  新浪樂居註意到,雖然過去三天無大量新盤集中開盤,但部分項目也抓緊瞭假期的機會舉辦活動吸引客流走量。諸如北京城建·海梓府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、合景領峰 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等項目都選擇瞭五一期間順開,前者成功吸引瞭約1000組客戶到訪。

  二胎借款利率怎麼貸款比較會過件新浪樂居訊(記者 劉乾超)經歷瞭史上最密集推盤的一個周末,北京樓市在剛剛過去的五一假期回歸冷靜,僅一盤入市。相較之前一周17盤齊開,小長假期間房企搶開情況有所降溫。不過從整體層面而言,快跑走量的趨勢或已不可逆轉,根據新浪樂居統計,5月北京預計將有38個項目開盤。面對環比下降18.4%的月成交套數和環比下降11.5%的新房成交均價,開發商必須有所動作。



小長假北京一盤入市 新房供銷比2011年後首現逆轉

  2014年以來,北京新房市場價格波動明顯。從實際成交價格來看,不少項目價格基本維持平穩或有小幅下調,此外也有一些樓盤類似住總萬科橙,嚴格意義來講不屬於降價賣房之列,但首次開盤價格明顯低於前期宣傳價格及市場預期。當然,4月份房價數據呈下降趨勢,也與成交結構不無關系。

  記者瞭解到,此次開盤開發商共推出瞭60套疊拼別墅,分上疊(160㎡)、中疊(200㎡)、下疊(260㎡)三種戶型,售價33000-35000元每平方米。旭輝禦錦開盤前蓄客時間約為一個月,當天最終到場客戶接近300人,累計去化8成,成交金額超1億元。

  假期再開一盤 樓市供銷比逆轉

  事實上,剛剛過去的4月份樓市呈現明顯的冷淡局面。鏈傢地產市場研究部提供數據顯示,4月北京新建商品住宅(含保障房)網簽量為6091套,比3月同期減少16.4%。扣除保障房後,4月純商品住宅成交僅4258套,比3月同期下降18.4%,比去年4月同期下降18.1%,與歷史同期成交量相比僅高於調控深化的2011年。

  "就項目的成交狀態看,4月成交量明顯回落,一方面與近期推出的項目有關,另一方面,市場深度觀望下,新增項目的蓄客能力也有所減弱。"鏈傢地產市場研究部張旭分析,北京典型項目的銷售情況並不樂觀。在2014年3月,住總萬科橙 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、鑫苑·鑫都匯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、中國水電·雲立方、熙悅春天 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、金融街·融匯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等大興天宮院-生物醫藥基地板塊項目,有多個成交量都保持在300套以上,其中金融街·融匯3月成交量甚至高達789套。但到瞭4月份,開盤項目中成交百餘套者占瞭大部分。

  自住房的出現讓一大部分剛需客源轉向觀望態度,面對新房庫存,市場進入深度博弈階段,開發商由此開啟開盤大戰。剛剛過去的4月,全市新盤供應總量達到9197套,比3月上漲13.1%。與2013年相比,今年4月供應項目數量大幅度增加瞭18個,上漲幅度達到102.3%。

  4月價格環降 5月定價觀望

  "第一次感覺到房地產市場變成瞭買方市場。"這是一位正在猶豫是否購房的剛需男青年的真實心聲。

  網絡上不斷傳出的北京房價下跌新聞刺激著他的神經。在大興某項目售樓中心,他與記者一樣去"感受溫度",以判斷現在是否是合適的買房時機。來自研究機構的數據,2014年4月北京純商品住宅成交均價25179元/平方米,環比下降11.5%。

  北京市住建委顯示預售證批復情況的網頁最近幾天終於"消停"瞭。三天假期,僅5月2日位於通州宋莊的旭輝·禦錦 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)一個項目開盤。

  "從政策環境、銷售狀況以及行業投資走勢看,今年上半年房地產市場預期並不樂觀。來自於購房者的觀望壓力或仍然持續,由此可能導致進一步的價格調整。與2011年政策主導的市場下滑不同,今年由需求方主動延遲入市造成的市場回落,對於整個賣方而言,所形成的潛在壓力或許更加明顯。"張旭表示。

  東亞新華一個月開盤四次,中鐵單個周末連推四盤,一周之內萬科三盤齊開,金地三周內連推兩次新盤,首開、華潤同個周末拿出旗下四個高雄阿蓮土地貸款項目......面臨年中業績考核,開發商開盤節奏基本確定,即為搶開、走量。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-03/23382714079.shtml

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  對於如何申請自住房,市住建委相關負責人說,某個自住房項目開始銷售前,會在市住建委網站和售樓處公示具體信息,具有購房資格的傢庭可在至少15天的公示期內,向開發商提出申請。

北京自住房搖號由開發商組織 將統一搖號軟件

  而為保證這套搖號軟件的公正,市住建委的工作人員也煞費苦心。"我們最近去瞭解學習瞭市交通委小客車指標的搖號,會在總結保障傢庭搖號基礎上,借鑒小客車搖號模式設計。"市住建委相關負責人說。

  北京自住型商品住房政策出臺後,自住房如何公平公正地搖號、銷售,是社會關註的焦點。昨日,市住建委就《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規定》公 開征求意見,自住房搖號雖由開發商來組織,但必須使用全市統一的搖號軟件,類似於北京目前的購車搖號,而且搖號、選房過程將由公證機關全程公證。

    誰可買自住房?

  對此,這位負責人表示,孩子成年後,就可自己單獨成為一個傢庭,是可以自己申請購買自住房的。

  征求意見稿擬規定,開發商將對申請者的材料進行初審,符合條件的,將在北京市自住型商品房資格審核系統中填報傢庭信息。

    解讀

  問:要申請多個自住房項目,是每申請一個就要審核一次資格,還是審核一次,可多次申請都有效?

  這意味著,無論是哪個自住房項目,雖然開發商來組織搖號,但用的肯定不是開發商的搖號方式,而是全市統一搖號軟件,這將避免開發商從中尋求貓膩的可能。

  而如有傢庭放棄選房,或已完成選房後又放棄購房,那麼將由未選房的申請傢庭按搖號確定的順序依次遞補選房。"這分為兩種情況,一種是還沒選中房 就放棄瞭,比如有100套房,搖中1號的傢庭放棄瞭,那就依次遞補,2號遞補1號,3號遞補2號;如果是選完房在簽合同時放棄瞭,再用這樣的方式,就要重 新選,易造成混亂,因此按照《規定》中擬定的規則,就是101號的傢庭運氣好,他可直接遞補1號傢庭的順序號。"

  對於搖中號後如何選房,征求意見稿擬規定,開發商要根據搖號結果確定選房順序,組織購房傢庭選房。並要提前5個工作日,在銷售現場和市住建委網站發佈選房公告,明確選房時間、地點、批次安排等。

    什麼是自住房?

  而如果是夫妻雙方離婚,即使其中一方是"凈身出戶",名下無房,也不能再申請購買自住房。而這也起到瞭防止為購自住房而假意離婚的鉆空子方式。

   【備忘】

    審核時限 20個工作日內出結果

  "這是基於北京購房資格審核系統,新建的一個自住房審核系統,負責對購房傢庭的資格進行審核。審核結果出來後,購房傢庭可憑借資格審核編號、申請審核人姓名、身份證件號碼,登錄市住建委官方網站查詢結果。"這位負責人說。

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  "拿本月底將啟動登記的豆各莊項目為例,開發商會提供一個網站,供申請者報名並填寫相關信息,如身份證號、婚姻狀況等。"這位負責人說。

  選房時間 提前5個工作日發公告

  目前,北京商品住房的購房資格審核時限是10個工作日,而此次自住房審核時限定在20個工作日內。這位負責人解釋,這是考慮到自住房推出初期申請量和審核量會比較大,不過市住建委會盡量加快審核速度,用更短的時間完成審核。

  而如果申請傢庭對審核結果有異議,可在10個工作日內申請復核。

  上月,北京推出自住型商品住房政策,其中,對於自住房如何銷售,規定瞭由開發商搖號、區縣住建部門監督的基本原則。

  "開發商來搖號,會不會出現貓膩?"對此,《規定》對於自住房的銷售管理,提出瞭細化的規定。自房子二胎貸款全省皆可處理住房項目將由開發商組織公開搖號,確定購房傢庭的選房順序。搖號應使用全市統一的搖號軟件。搖號結果在市住建委官方網站和樓盤售樓處公示3天。

  "考慮到可能會有傢庭放棄,一般會按照1:1.2或1:1.3的比例來通知選房。比如2000套房源,最終通知2400號傢庭參加。"這位負責人說。

  這位負責人說,每個申請傢庭隻能選一套自住房,優先傢庭選房完成後,其他申請傢庭再繼續依次選房。以豆各莊項目為例,本次搖號銷售房源約 2000套,如果兩類優先傢庭通過審核的購房人數為1500人,非優先傢庭通過審核人數為3000人。那麼1500個優先傢庭按順序號選房,如優先購房傢 庭100人因戶型等因素放棄選房,那麼剩餘600套房源將由非優先傢庭按搖號順序依次選房。

  不但搖號過程要避免人為因素,《規定》還提出,搖號、選房過程要由公證機關全程公證,接受屬地區縣住建部門監督,並可邀請社會公眾現場監督。

  申請對象 離婚也不可再購自住房

  由於自住房政策是一個傢庭隻能購買一次一套。此次征求意見稿擬規定,在開發商與購房傢庭簽購房合同後,購房傢庭的成員今後將不得再申購自住房。

  相關負責人說,即便是房產證上隻登記瞭夫妻雙方一人的名字,但另一人的相關信息也會記錄在房管部門的房屋登記簿中,留下瞭曾經購買自住房的檔案,今後無法再購買。土融建融南投信義土融建融

  自住型商品住房是指房地產開發企業通過"限房價、競地價"等出讓方式取得土地使用權,按限定銷售對象、限定銷售價格的原則,優先用於滿足居民自 住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建築面積,以90平米以下為主,銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

  按北京的限購政策,購房傢庭的認定是一對夫婦帶一個未成年孩子。那麼如果一個傢庭購買自住房,作為傢庭成員的這個孩子在將來成年後,還能不能申請購買自住房?

   搖號結果將公示3天

  在北京具有購房資格的傢庭可以購買自住房。兩類傢庭可優先購買,分別是北京戶籍無房傢庭,其中單身人士須年滿25周歲;經適房、限價房輪候傢庭。

  答:因不同申請必然會有時間間隔,這期間可能會有傢庭住房的變化,為嚴格執行限購和保證公平公正,因此每次申請時,都要審核一次購買資格。

  問:自住房有兩類優先人群,搖號中兩類是放在一起搖,還是有所區分?

  答:自住房搖號分為兩組分別搖號,一組是優先傢庭,經適房、限價房輪候傢庭和京籍無房傢庭都放在一起搖,沒有區分;另一組是普通申請傢庭。

  問:我能同時申請多個自住房的項目嗎,如同時搖中怎麼辦?

  答:可幾個項目同時申請參加搖號。如同時搖中,隻能選1個項目買1套。如已在選房中選中1套房源,那麼在其他項目搖中的號將自動作廢。

  問:經適房、限價房傢庭申請自住房,還用再審核一遍自己保障房的購房資格嗎?

  答:會核對保障房傢庭提交的信息是否與市住建委的備案信息一致。而保障房傢庭收入、資產、住房等,由於保障房每年要定期復核,本身就是動態監管的。

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昨日上午,天津理工大學畢業生小王在鳳園北裡、鳳園南裡附近找房子,直到下午還沒找到合適房源。"都漲價瞭,我同學上月末在這租的獨單,月租隻有 1500元,現在同樣的房源漲到1800元瞭。"小王說。據迎水東裡附近中介門店孫經理介紹,該片區離學校較近,又有地鐵,加之主要以中小戶型為主,受到 畢業生關註。本月以來,租賃需求越來越多,房源越來越少,因此租金水漲船高。白堤路附近中介經紀人小周同樣表示,該片區距離天大、南大較近,近期裝修相對 較好、屋內設施齊全的一室、兩室房源租金普漲200元左右。

本報訊(記者姚華)隨著大學畢業生紛紛離校,本周以來大學周邊和地鐵沿線的租房市場開始火爆。據本市大型二手房中介公司反饋,畢業生比較鐘愛裝修較好、面積在40至70平方米的房源,由於該類房源的市場供給量較為緊張,因此租金普漲一二百元。

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大學周邊地鐵沿線房租普漲一二百元

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內容來自sina新聞

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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/08462772704.shtml
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  財政可以更積極

  另外,隨著外匯占款的增幅減少,央行投放貨幣的形式正在改變,並有很多創新,比如再貸款、再貼現、逆回購以及央行的創新型工具等等。

  (作者為《華夏時報》總編助理、金融部主任)

  財政實力、金融穩定、定向調整、結構性扶持等等,這些都是李克強總理自信的現實基礎。



  大型商業銀行存款準備金率高達20%左右,被央行凍結的存款準備金大約有21萬億元人民幣(6.2290, 0.0003, 0.00%)。這部分資金也是預防發生金融危機、出現擠兌、防止經濟硬著陸的真金白銀。

  6月18日,正在英國訪問的國務院總理李克強表示,中國政府對經濟運行實行區間調控、定向調控,保證GDP下限不越過7.5%,保證充分就業增長;並確保CPI(居民消費價格指數)上限不越過3.5%,讓人民生活不受大的影響;並承諾不會采取強烈的經濟刺激措施。

  隨同李克強出訪的財經官員有中國人民銀行[微博]行長周小川和財政部部長樓繼偉,而確保經濟增長主要依靠穩健的貨幣政策和積極的財政政策,6月以來貨幣和財政政策正在發力,這就是確保完成上述目標的最重要的基礎。

  剛離開銀監會主席位置不久的劉明康說的那句話當然有依據。何況,中國的放貸杠桿率並不高,尚未實現證券化,這一方面占用瞭銀行信貸資金、消耗瞭資本金;另一方面也規避瞭金融風險。

李克強7.5%的底氣從哪來:棚戶區改造好於強刺激

  相比創造條件實行相對寬松貨幣政策的央行,財稅部門也應該更加積極,擴大減稅范圍、領域和額度。

  鑒於長期以來,中國的財政收入增速都比GDP高出兩個百分點左右,中國存在繼續減稅的巨大空間和基礎。

  今年以來央行對農商行和農村合作銀行定向降準以便其更多資金投入支農;6月更是設定一定支農、支持中小企業、符合條件的銀行均可獲得降準,央行的調控趨於精準。汽車增貸

  受制於貸存比75%法定紅線和資本充足率等的限制,商業銀行大幅放貸的空間不大,出現系統性風險也不大,即便個別銀行出現問題,央行和政府部門完全能解決。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-22/08152786683.shtml

  好在李克強總理承諾不會再搞類似於四萬億的大規模刺激瞭,並且,減稅已經開始,盡管幅度和領域有限,畢竟開始由過度依賴央行[微博]降準朝著減稅方向發展瞭。筆者曾在5月16日發表的《降準不如減稅》一文中明確提出,財稅部門應該簡化稅率等級、降低稅負的建議。盡管個人所得稅並未獲得減免,財稅部門還是開始瞭減稅行動。

  6月18日,財政部、國稅總局發佈《關於簡並增值稅征收率政策的通知》,決定簡並和統一增值稅征收率,將6%和4%的增值稅征收率統一調整為3%,自7月1日起執行。據測算,這一減稅措施可為相關企業每年減少240億元的稅款負擔。

  房價下跌無礙經濟發展房貸2胎利息怎麼貸款比較會過件



  棚戶區改造好於強刺激

  很多人認為中國房價下跌必然會造成金融危機,從而導致中國經濟硬著陸,這未免聳人聽聞。

  較早前央行發佈的《中國金融穩定報告》顯示,去年底,央行組織瞭17傢大中型商業銀行進行過壓力測試,這17傢銀行包括五大國有商業銀行和民生、光大、華夏等12傢股份制商業銀行,這17傢商業銀行資產規模占到瞭銀行類金融機構的61%,具有代表性。

  央行設置過三個級別的壓力沖擊,假設經濟增速放緩,分三種情形:輕度沖擊為GDP增長率下降至7%;中度沖擊為GDP增長率下降至5.5%;重度沖擊為GDP增長率下降至4%。

  測試結果顯示,在上述三種情況下,銀行不良貸款會出現以下狀況:輕度沖擊下不良貸款率上升1個百分點;中度沖擊下不良貸款率上升2.5個百分點;重度沖擊下不良貸款率上升4個百分點。

  需要說明的是,目前,銀行業不良貸款並不高,2013年底不良貸款率僅為1.49%。即便是為央行假設的重度沖擊,銀行依然能支撐得住。

  2010年4月,本報曾最早報道"銀行能承受房價下跌20%到30%"。2011年11月,前銀監會主席劉明康曾表示銀行能經受房價下跌50%。劉明康表示,假設最壞的情況發生,即當房價下跌50%,銀行的貸款覆蓋仍能達到100%,雖然利息不能收回,但本金沒有問題。

  長期以來筆者一直主張對中小企業、個人減稅,這也是積極財政政策的一部分,相較於四萬億政府投資刺激,減稅更能刺激企業和個人消費、投資。政府的消費和投資存在大量的浪費甚至產生腐敗,而個人消費會對更廣泛的領域產生影響。減稅不會產生通貨膨脹。

  中國老百姓對房子的情懷與其他國傢並不完全一樣,如果是自住房,一般是不會出現斷供的,何況央行征信系統已經覆蓋瞭個人住房。違約成本是相當高的。

  住建部黨組書記陳政高是李克強在遼寧省工作的老搭檔,對棚戶區改造、建設保障性住房有豐富經驗。而國傢開發銀行承擔著對棚戶區改造提供信貸支持重任,而國開行最近剛從央行獲得數以千億計的再貸款。而國開行行長鄭之傑也是此次隨李克強總理出訪人員之一。

  貨幣調控更精細

  盡管現在很多城市樓市出現房價下降拐點,但是,這對經濟整體影響有限,不會引發系統性金融危機。而由國傢開發銀行支持的棚戶區改造正在有力推進,完全可以對沖掉因房價下跌帶來的對經濟不利的影響。

內容來自sina新聞
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  "比如,住房反向抵押貸款涉及銀行的房產處置權,而目前銀行處置隻能通過法院拍賣渠道解決房屋二胎 房屋二胎銀行申辦利率多少免費諮詢試算,銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險,本質上也是個反向抵押貸款,而目前保險公司並不具備辦理抵押貸款的資質。"中信銀行合肥分行消費金融部經理邱林坦言。

  觀念之困:九成老人選擇留房給子女,"靠兒不靠房"仍是主流觀念

  "銀發浪潮"來襲,"4+2+1"傢庭模式成主流,大量老人房產需"喚醒",然而此前上海、北京、南京等地的試點並不順利。推行"以房養老"還需邁過幾道坎?

  "但存方寸地,留與子孫耕,傳統觀念下房產寄托瞭傢庭太多情感,多數人是過不瞭'觀念坎'。" 北京師范大學中國公益研究院院長王振耀說。

  政策之困:70年有限房屋產權,房屋權屬變更怎麼辦?

內容來自sina新聞

  保障之困:養老機構"一床難求",即便有錢會否無處養老?

  記者在采訪多傢房地產評估公司時,得到的回復多是"沒有開展這項業務"。一位評估人員說:"不是沒有熱情做,而是現在缺乏統一平臺,業務割裂太嚴重。"一位保險公司高管則稱:"如果國傢能給我們一個政策,允許保險業做按揭貸款業務,那麼我們還是可以做的。"

  【點擊報名】10月19日京秦唐三地聯動北京大型看房團

  操作之困:金融保險業務割裂,老人"擔心"機構"畏難"

  對於贊同"以房養老"模式的老年人,方式不是問題,保障才是障礙。傢住北京西城區的老楊略帶顧慮地說:"如果賣瞭房子持幣在手,但沒有合適的養老機構,豈不還是'前不著村後不著店'?"

  "以房養老"是指老人通過抵押房屋產權,定期取得一定數額養老金,老人去世後,銀行或保險公司收回住房使用權。

  新華網北京9月16日電 (新華社"新華視點"記者)日前國務院正式出臺《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,明確提出"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"。

  "以房養老"實則是一款商業養老保險產品,牽涉到保險、銀行等金融機構。然而記者調查發現,無規可依、風險顧慮,及業務各自為營為最大障礙。中信銀行(4.06, -0.02, -0.49%)於去年推出"以房養老"按揭貸款業務,是國內較早試點"養老按揭"的銀行。但該業務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

  "養老產品缺乏是以房養老推行的最大障礙。" 全國養老服務體系建設專傢委員會委員傅旻說。民政部的數據顯示,我國城鄉養老機構養老床位365萬張,平均每50個老人不到一張床。養老從業人員更是不足百萬,"養老前景不明朗,沒有老人願意拿著養老錢冒險。"

  傅旻認為,在美國"以房養老"是老人為瞭尋求高品質的養老服務,往往將自有產權住房賣掉住進擁有完善養老設施和服務的養老社區。中國目前當務之急是加大養老機構建設,補充資源短板。"可以從稅收優惠、簡政放權等方面著手降低民資進入養老行業的門檻,吸引更多社會力量辦養老機構,讓老人住有所居、老有所養、品質有保障。"

  "以房養老"作為舶來品,在英法等國傢之所以流行,與高遺產稅有關。人們在"以房養老"和"留房產給子女但要繳納大筆稅金"之間較容易作出選擇。但在我國現行稅制下,人們沒有動力。上海民政部門調查則顯示,高達90%的老人擬將房產留給子孫,願意倒按揭的不到10%。

  社保專傢表示,觀念的轉變需要加大對"以房養老"這一新的養老方式的正確宣傳引導,特別是厘清認識誤區。即以房養老隻是讓渡房產獲得改善型養老待遇,並非拿房子換基本養老待遇。"同時這也是一種個性化選擇,可先從失獨和丁克傢庭做起。"中國房地產協會副會長孟曉蘇[微博]說。

  王振耀等專傢表示,政府應當搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制,並在住房民間二胎 民間二胎金主風險利率多少免費諮詢試算反向抵押貸款或保險初期,對申請人和經營機構給予一定稅收優惠;對於出現房價波動,引入由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。此外,一旦"以房養老"業務推行,銀行、保險機構手握大量房產,就需要盤活交易。目前亟須建立這樣一個批量交易的平臺。

新華網以房養老現階段面臨四大困局

  據上海市民政局老齡工作處處長袁俊良介紹,上海從2007年就醞釀"以房養老",但推行多年僅成功6例,重要原因就是"居民普遍預計房價將上漲,老人會吃虧"。而對金融機構而言,當老人年邁將房產抵押時,商品房的使用年限大都已經不多,一旦房價波動下行,保險公司或銀行的給付能力有限,風險也較大。如果再發生國有土地使用權依法提前收回,根據"房隨地走"的原則,建造在土地上的房屋不屬於個人,那麼雙方當事人都會受到很大損失。

  中央財經大學保險學院院長郝演蘇[微博]介紹,房價的高度波動性是影響以房養老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲,扣除貸款額、各種費用後還有剩餘,則剩餘歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌,貸款額大於房價,金融機構面臨的風險很大。在發達國傢,按揭養老有成熟的運作方式。特別是對房產評估環節,有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估,既能照顧到老人的利益,也能保證金融機構的合理收益。如果出現房價波動,還有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此,借鑒國外經驗,完善相關的風險應對機制也是關鍵。

  有意願推出以房養老產品的金融機構和保險機構還普遍希望,國傢早日明確70年產權到期後的處置辦法。一旦鋪開試點,那麼參與的金融和保險機構就存在按揭到期後大量不被贖回的房產的處置問題。從防范金融風險和提高金融機構參與的積極性角度出發,70年產權到期後的確權十分必要。

  秀在金秋京城全民選房季之快樂學院派

  這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。但記者采訪發現,不少人對這一新型養老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休,她以"兒女有出息,不會讓父母賣房養老;兒女沒出息,不會準父母賣房養老"表明對以房養老不看好。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-16/21542419458.shtml
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房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%


  AMC的股權並不是談判的焦點,巨額債務成為橫亙在雙方談判桌上的一堵墻。並購AMC,其股權價格和債務是一攬子買賣。AMC的債務問題解決瞭,股權交易價格就好談很多。無論是股權還是債權,王健林心裡都有兩條底線:並購AMC完成前,一是自己盡量少掏現金,也希望AMC現金盡可能少流出;二是私募基金股東要盡可能將AMC短期融資還掉,同時要有足夠能力覆蓋遠期融資。

  通常情況下,債券都會附加各種限制性條款,AMC不能免俗。隻是債主們對王健林的限制條款更加寬松。除瞭2013年9月30日規定的許可負債以外,AMC隻要滿足額外借債的年利率為6.50%,仍可借入約13.5億美元。

  AMC沒有因為王健林的擔心停止上市節奏。接下來,它修訂瞭公司架構,繼續沖擊IPO。2011年3月31日, Marquee Holdings被並入AMC,Marquee Holdings是AMC的直接全資子公司,本身並沒有經營任務,是一傢控股公司,唯一資產是擁有AMCE。在合並之後,Marquee Holdings消失,AMCE成為AMC的直接子公司。

  隨著中國在全球經濟舞臺上的戲碼越來越重,並購這出企業間永續進行的最為精彩的大戲,融入瞭越來越多的中國元素。2010年~2014年中國最大的民營地產商王健林就書寫瞭一段跨國逆襲並購傳奇:萬達全面收購美國第二大院線AMC,並在短短兩年時間裡,達成瞭從債務重組、完成收購一直到成功上市的三級跳,成為收購經典之戰,被稱為"金融工程運用的典范"--這是投資藝術的有力佐證,即非凡的金融手段與大量的運營細節改進的完美結合。

  對於此時敲門的不速之客王健林,自然也就獅子大開口,要價15億美元。王健林說,"15億美元僅是股權並購價格。此外,AMC負債還有18.9億美元。一開始我們出到10億美元時他們不賣,一直拖瞭一年多。"

大買傢王健林角力野蠻人

  轉眼間,一年的時間過去瞭。彼時AMC的私募基金股東面臨兩個危機:一是2012年是基金的退出期;二是有巨額到期債務需要再融資。無論從哪個角度分析,AMC的私募股權基金股東面臨的問題都十分棘手。

  2010財年,AMC的業績很不錯,當年實現7991萬美元的凈盈利。私募基金股東信心十足,他們相信,2011年的財報表現建融新北新莊建融會更搶眼,IPO應該水到渠成。信心十足的背後,是一本精明的算盤--股權投資已經收回,借AMC上市可以再賺一把。

  經濟形勢大好的時候,私募股權公司拼命舉債,然後再不斷抬高收購標的公司的價格,盡可能攫取每一分錢的利潤。在行情不錯時放大收益的杠桿很快開始起反作用。私募股權基金所控股的公司市值縮水,但賬面負債卻絲毫未減,雙重壓力讓大力投資的私募股權公司面臨巨額股權投資化為烏有的威脅。雷諾茲-納貝斯克收購案成為那個時代最大的一筆交易,同時也是最大的一場失敗。在收購雷諾茲結束18年後,KKR賣掉瞭最後一筆資產,最終虧損超過20%。(文字來源,本刊綜合《資本之王》等公開資料整理)

  第二種選擇是:參照路透社即時資訊熒幕上出現的美元存款拆出利率確定的倫敦銀行間同業拆借利率,但同時規定瞭LIBOR下限,不能低於0.75%。

  2012年8月30日,王健林正式入主AMC。從嚴格意義上講,這隻是一次杠桿化的資產重組,重組之後,債務增加,股權結構重新洗牌,屬於友好合作型杠桿收購,並非惡意收購。接下來,對王健林的考驗是,要以AMC主人的身份直接和華爾街巨頭們過招。

  ●一是對所有資產的優先抵押權,第一留置權融通將以對借款人及其國內各附屬公司100%股本、借款人國外各附屬公司65%股本以及所有企業間債務的第一優先抵押權益作為擔保;

  截至2012年2月21日,2014年到期債券有1.6億美元沒有被贖回。2013年到期的未償付定期貸款有1.407億美元。AMC先是對2014年到期債券未付的1.6億美元中的1.09億美元發出現金收購要約,分三批贖回:5810萬美元本金贖回的代價是,每1000美元贖回價格是1072.50美元;5090萬美元本金贖回的代價是,每1000美元贖回價格是1072.50美元;5100萬美元本金贖回的代價是,每1000美元贖回價格是1000美元。三次贖回的2014年到期債券均按約定付息。2014年到期債券提前贖回的損失是130萬美元。

  賭場中對風險的估量與控制是保證你有資本賭下去的關鍵。和賭場類似,債券也面臨同樣的問題,這是一個不能有絲毫差錯的遊戲,也是AMC並購交易中,王健林最大的難題之一。債券投資者要更高的利息,更絕對安全的還款。他們還和AMC的五大私募股權基金股東是老相識,一起賺取每一分錢。王健林服兵役的時候,是有名的神槍手,百分百中。這一次,槍法精準的他在華爾街要麼失去一次絕佳的商機,要麼再次成為戰神。他要盡可能壓低新債的利息,盡可能延長借款的時間,同時還要面對五大私募基金股東的"藏貓貓",把AMC股權交易價格降到最低。在華爾街金融傢看來,除非發生奇跡,王健林的目標似乎幾乎不可能完成。奇跡還是如約發生瞭。兩年多時間裡,在王健林的主導下,萬達成功並購AMC,並且把它推向紐交所,成功上市。

  2011年12月6日,AMCE又一次向母公司AMC支付1.096億美元股息。AMC用這筆錢在2012年1月25日贖回其於2012年6月到期的定期貸款融通,並支付未付利息。

  美國私募巨頭KKP對雷諾茲-納貝斯克的傳奇杠桿收購大戰成為20世紀80年代的象征。德崇證券夢幻般的垃圾債券藝術以及私募股權公司與被並購企業管理層之間博弈的諸多手法無不令人印象深刻。

  《地產》研究員 傅碩/文·編輯

  提前償還2014年到期債券和2013年到期的定期貸款的資金是將於2018年到期的定期貸款和AMC自己手頭現金。將於2018年到期的定期貸款本金額3億美元,扣除各種手續費後,實際到賬金額2.97億美元。該筆定期貸款要求每年償還1%的本金,剩餘本金應於2018年2月22日貸款到期日償還。將於2018年到期的定期貸款因為使用用途發生變化,其利率重新調整為4.25%,為倫敦銀行間拆放款利率加3.25%。

  2010年的一天上午,王健林飛往美國,敲開AMC的股東辦公室大門。彼時,私募基金股東正在為AMC上市奔波。

  借錢總是要還的,拿什麼還?怎麼去還?

  第一種選擇是:花旗銀行的基本利率;聯邦基金利率加上1%的二分之一;利息期為1個月的倫敦銀行間同業拆借利率加上1.00%。這三種選擇中,浮動利率不能低於1.75%,且選用上述三種選擇中最高者。

  ●八是資產出售限制,規定總額小於5000萬美元,非核心資產總額小於4000萬美元;

  2012年8月30日,AMC公司股權架構發生瞭重大變化。萬達電影展映有限公司是萬達的間接全資子公司,萬達通過它與AMC合並,保留AMC作為合並後的主體,AMC成為萬達擁有的子公司。在外人看來,AMC保留一切原有的標識,仍是AMC。萬達並購AMC,其估計的交易價值約為2,745,875,000美元。合並AMC對價總計為701,811,000美元。7億美元的資金來源,坊間說法不一。王健林公開說辭是,7億美元全部由萬達支付。AMC招股書顯示,7億美元來自銀行借款和萬達貢獻。

  私募股權基金股東一直在為AMC上市奔波,AMC上市似乎就差那麼一點運氣。但也有質疑聲,華爾街五大私募股權基金都沒有幹成的事,王健林憑什麼能幹成?王健林認為,"五大私募基金股東誰都可以說話,但誰說話又都不算數",這是最致命的。一個和尚挑水吃,五個和尚沒水吃。

  王健林首先發行將於2020年到期的高級次級債券,用這筆6億美元的新債贖回分別於2014年和2016年到期的兩筆債券。將於2020年到期的高級次級債券利率是9.75%。

  野蠻人和羅馬人的戰爭

  杠桿收購江湖的一流玩傢們自然不甘就此退出,他們有永不滿足的胃口。在他們看來,王健林似乎是來自東方的獵物。

  ●三是資產出售、保險訴訟及發生債務所得的100%收益、75%過剩現金流、50%股份發行作為強制還款來源;

  王健林的不同意自然有原因。據《門口的野蠻人》記載,KKR公司收購的價格是313億美元,這個價格是納貝斯克公司現金流的11倍,包括高達6億美元的重置利率票據,這是該收購案復雜負債組合中的定時炸彈(該票據的利率定於1991年重置)。雷諾茲-納貝斯克公司票據的利率重置是沒有限制的,也就是說,雷諾茲-納貝斯克公司必須補償債券價格下跌給投資者帶來的一切損失。投資者遠離高風險債券的壓力與日俱增,促使債券發行利率上揚並導致債券價格跳水,雷諾茲-納貝斯克公司面臨著票據利率從13.71%上升至25%的風險。這一打擊是致命的,該公司無論如何也支付不起每年新增的6.7億美元的利息費用。如果該公司違約,KKR公司將失去其15億美元的全部股權。1990年7月,KKR公司做瞭唯一可以做的事情來避免破產:增加一倍投資,再向雷諾茲-納貝斯克公司投資17億美元來進行債務重組。雷諾茲-納貝斯克公司設法避免瞭破產的厄運,但這筆投資不再被視為一場勝利,而是一場創紀錄的安慰獎,成為杠桿收購業的典型案例。多年以後,當KKR公司最終從該項目中脫身時,其損失已經超過瞭7億美元。KKR在1987年創紀錄募得瞭61億美元的基金,在扣除管理費後,最終隻給投資者提供瞭9%的平庸回報。

  Movie Gallery公司是北美第二大視頻出租公司,主要出租和銷售DVD、錄像帶以及視頻遊戲,在整個北美地區有4642傢零售店,占據市場領導地位,擁有 20%的市場份額。視頻出租業的特點是,業務成熟、面臨其他傳播渠道競爭,走向衰退。公司基本面因素不佳,經營管理費用不斷增長。公司財務狀況並不理想,截至2006年末,公司財務指標較2004年出現下滑,其中:凈銷售額下降0.351 億美元,銷售成本上升0.455億美元;經營收入為1.019億美元,下降 1.32億美元;經調整EBITD為2.431億美元,下降1.2億美元,凈利潤下降0.81 億美元。公司企業信貸評級為Caa/B-。2007年第一季度收入和銀行EBITDA分別為6.48億美元和5 600萬美元,同比分別下降6.7%和45.6%。

  實際上,華爾街債主並沒有完全鎖定瞭"利率變動"下限。債券市場變化無常,無法控制風險。如果債券價值下降,投資者便會變相受損。保護他們的債券機制叫"重置利率票據",即必須補償債券價格下跌給投資者帶來的一切損失。舉例來說,假設投資者購買瞭1000美元年利率為14.75%的債券,則每年可獲得147.50美元的利息。一年後,由於一般利率水平上升或者債券發行公司陷入危機,債券的市場價值下降到970美元,則初始的14.75%的利率不再能滿足投資者的期望。債券價值下降意味著若投資者以970美元的價格購買債券,則其獲得的實際利率為15.2%。而重置條款的目的就是將債券的價值恢復到其面值水平,因此,為瞭彌補債券價格的下跌,被收購公司需要將利息提高3個百分點至每年152美元,使債券的市場價值恢復到初始的1000美元。這將保證債券價值不縮水,從而使債券初始投資者感到滿意。

  一個描述性版本是:AMC這個獵物被華爾街大鱷團團圍繞,一群渴望借並購案晉級的銀行傢和律師們積極充當配角,成為浪蕩公司的聚會,其中不乏貪婪、瘋狂和傲慢,王健林趕走瞭野蠻人,成為AMC的新羅馬人。

  2012年,雙方又回到談判桌上。時間的天平顯然占在王健林這邊。王健林的選擇餘地並不多,限於債券條款約束,他隻能在舊債主身上借新錢。債主們自然永遠有無法滿足的胃口--利息越高越好,還款越安全越好。當然,債券們更知道,這個買傢不僅要有足夠的錢,還要有足夠的經營水平,隻有這樣,還款才會更安全。因此,在他們眼裡,王健林就是不錯的買傢之一。當然,如果AMC能夠上市,再好不過。股市收益要遠高於債市。私募基金股東的算盤是,AMC能上成市就上,上不成就賣,兩條腿走路。私募基金股東的如意算盤,王健林並不接受。談判的前提條件是,AMC撤銷上市申請。在達成AMC撤銷上市申請的約定後,王健林再次開出談判的又一個前提,他要拿下AMC100%股權,這一條件不滿足,整個收購交易就自動停止。AMC的私募基金股東自然不願看到這樣的事情發生。王健林這樣的大買傢並不多,和王健林的收購交易一旦取消,不僅會嚇退其他買傢,短期內拿到巨額現金的願望也將會破滅。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/14102708300.shtml

  即便AMC不上市,也要通過債務重組解決背負在AMC身上的巨額債務,為接下來的企業運營騰出足夠運轉空間。因此,AMC的焦點問題仍是解決巨額債務可能性方案。上述分歧又一次逐一浮出水面。招股書沒有披露過多詳情。但是,債務重組的結果顯示出雙方的爭論火藥味十足。

  什麼是高級擔保信貸融通

  在大規模的杠桿收購戰中,速度就是一切。競爭者如果出現,長時間的競爭會抬高被收購公司的價格,這意味著收購者需要借入更多的資金來收購公司,背負的債務也更沉重,最後隻會或者兩敗俱傷,或者鷸蚌相爭,漁翁得利。如果出現公開競標,收購戰就會演變成肉搏戰,買傢受損最大。

  拖瞭一年多

  解決瞭債券違約難題,還有兩筆貸款面臨違約,分別是2016年到期的定期貸款和2018年到期的定期貸款。2012年7月2日,AMCE宣佈,豁免"控制權變更"條款和認可萬達成為"獲許持有人"。AMCE付出的代價是,將於2016年到期的定期貸款下借款利率為4.25%,為倫敦銀行間拆放款利率加3.25%;將於2018年到期的定期貸款下借款利率為4.75%,為倫敦銀行間拆放款利率加3.75%。倫敦銀行間拆放款利率借款適用最低倫敦銀行間拆放款利率1.00%。

  這筆借新還舊、借長還短的融資應該很讓王健林得意,還完舊債後,AMCE還略有盈餘,有約13萬美元的凈收益。

  在這個貸款利率結構中,債權人特地加上一個條款:倫敦銀行間拆放款利率借款適用最低倫敦銀行間拆放款利率1.00%。實際上,這就鎖定瞭貸款利率下浮的下限,即無論資金市場如何量化寬松,該筆定期貸款的利率不能低於4.25%。那麼,這筆資金成本對彼時美國資金市場而言,是高還是低?同樣在AMC招股書,本刊發現一個可供參考的樣本:2012年2月22日,於2013年到期的定期貸款利率為2.0205%,為倫敦銀行間拆放款利率加1.75%,倫敦銀行間拆放款利率是0.2705%。也就是說,將於2018年到期的定期貸款的利率比同類貸款要高200個BP。這無疑是房屋二胎 銀行房屋二胎利息筆很大的融資成本。

  此外,在AMC沒有動用高級擔保信貸融通下的循環貸款期間,AMC仍要向華爾街按季度支付年利率為0.50%的利息。

  王健林要娶新娘AMC,自然要面對AMC的債權人。這涉及到債券的控制權變更,屬於債券中重大違約條款。債權人的信心成為關鍵。王健林說:"真正願意買又有能力買,而且一次能給你付錢的企業,全世界可能也就萬達一傢。"他拿出有關方面給萬達出具的高達幾百億的存款證明,震住瞭所有股東。這個含金量十足的信息當然也在第一時間傳遞到瞭債權人耳朵。剩下的問題是,支付給債權人"控制權變更"的價錢合不合適。如果價錢合適,接下來僅僅是履行程序問題。

  AMC上市並不順利,但仍在努力。這個消息很快傳到瞭王健林的耳朵裡。

  但是,AMC的私募股權基金股東卻不緊不慢,除瞭AMC有漂亮的經營業績、靜候上市佳音因素外,他們手中還有持續獲利的法寶--股息資本重組。

  這是一個很重要的時間節點。

  AMC的融資主要采用"固定利率+浮動利率"。很明顯,這種機制能夠保證其證券交易價格在某段時間內保持穩定,投資者最小化承受市場變動風險。具體而言,高級擔保信貸融資項目下的借款浮動利率是如何規定?華爾街的金融傢給瞭王健林兩項選擇。

  債務重組需要資金提供方,由誰來牽頭提供資金?資金發行環節中,債券發行也是這場收購中的肥差,選擇哪傢投資銀行將負責後續的債券發行?既要平衡五大老股東的利益,又不讓自己利益受損,這是個難題。還有,王健林能夠動用多少AMC的現金。要知道,如果動用AMC過多的資金,評級機構就會重新審視AMC的信用等級。哪怕降級一點點,AMC就得多付出幾百萬美元的交易成本。更重要的是,任何的降級都會招致原有債券投資者的不滿。

  舉例來說,假設在2008年信貸市場緊縮時,被收購公司借款5億美元完成總值10億美元的低杠桿率收購,如果市場反轉能夠促使被收購公司現金流上漲20%,同時假定最初與銀行進行融資交易時所采用的債務現金流計算方式不變,那麼該公司可以立即獲得額外1億美元的貸款,被收購公司接下來就可以將這筆資金支付給公司的所有者。

  AMC收購和上市更像是萬達走向公共資本市場的加冕慶典,一傢在西方主流玩傢眼裡同時具備神秘感和超大規模的中國地產商,首次以主角的身份陽光化主導瞭這場高段位的並購大戰。

內容來自sina新聞

  所謂股息資本重組就是收購者不必完全賣出資產,隻要公司大體上償還債務,就可以利用現金再次借貸,所貸資金可用於發放股息。舉一個相似的例子。北京二環的某處房產一直在增值,業主可以為它反復重新申請抵押貸款以實現資本利得。因此,被收購公司竭盡全力推動現金流的增長,如此反復,被收購公司的所有者很快就可以收回投資成本,但被收購公司的債務卻越來越重。有人比喻說,下金蛋的鵝隻下瞭一個巨大的鵝,卻把鵝肝弄得到處都是。私募基金股東對AMC的套利就是這麼操作的。

  ●九是限制初級付款。在融通協議中,高盛公司隻充當 6億美元定期貸款第一留置權管理代理人,通過對風險的整體經營選準瞭公司獲取風險利潤的最佳點。

  面對世界頂級交易對手,判斷力先生王健林一反往常砍伐決斷習慣,以一個放貸員的謹慎和對風險的敬畏,用長達兩年的時間與AMC的股東和管理層斡旋和交流。實際上,他面對的是美國的兩個象征,華爾街和好萊塢。最終,王健林取代華爾街巨頭,成為美國第二大院線AMC的新主人。一年後,AMC成功在紐交所上市。並購AMC第一季完美收官。

  按照上述思路,2013年4月30日,AMCE仍然又一次修訂瞭高級擔保信貸融通。高級擔保信貸融通總貸款9.25億美元,分別包括將於2018年4月30日到期的1.5億美元循環信貸融通和將於2020年4月30日到期的7.75億美元定期貸款。這兩筆錢並沒有之前苛刻的利率條款。將於2020年到期的定期貸款要求AMCE按季度償還原始本金的0.25%或190萬美元,並在貸款到期時支付剩餘本金,利率享受0.25%的折扣。高級擔保信貸融通的資金用途主要是用來還舊賬。在借入該款當天,分別於2016年和2018年到期的定期貸款本金額4.641億美元和2.963億美元加應計未付利息被及時償還。

  通過一系列操作,在保留AMC品牌同時,美國人絲毫沒有感覺到AMC是傢外國公司。

  被收購公司所獲得的收益更多,因為一旦債務市場有所改善,銀行就變得越來越慷慨。對於一個給定的年現金流,被收購公司可以立即借入比2008年更多的資金。在雷曼兄弟於2008年9月倒閉後,美聯儲急匆匆推出瞭量化寬松政策。在隨後的三個月中,美聯儲創造瞭超過1萬億美元的儲備。這是美聯儲放水的開始,一直延續至今。美聯儲放水,高收益債券市場又重新活躍起來,資金迅速流入市場,利率下降。隨著利息成本下降,被收購公司可以更多地舉債,以新的、更便宜的貸款及債券替代舊有的債務。因此,上例中的被收購公司可以額外承擔2億美元的負債,以給投資者分紅,這就相當於5億美元投資的40%。

  2012年2月22日,AMCE支付於2013年到期的未償付定期貸款1.407億美元,提前償還的損失是38.3萬美元。

  收購困局

  互相妥協

  2014年到期的貼現債券本金額2.408億美元,該筆貼現債券發行之初,每1000美元面值實際購買價格是792.09美元。債權人持有的面值每1000美元債券,AMC的支付代價是797美元加30美元同意費,合計約為827美元。

  2010年初,一位國內銀行界人士收到商業情報,美國和歐洲幾個院線公司都在等待出售。他很快將這個消息告訴瞭好朋友王健林。這個消息來得非常及時。王健林一直希望萬達在海外院線收購方面有大動作。以萬達投資管理中心總經理劉朝暉為首的調查小組隨後被派到美國和歐洲。很快,盡調小組的報告送到瞭王健林辦公桌上。在這份報告上,AMC似乎特別顯眼:其規模在收購目標中規模最大;不是上市公司,有利於並購操作,AMC院線位於大中城市核心地段,與萬達院線的定位類似。

  原來,在杠桿收購中,私募股權基金僅僅動用很少的自有資金,絕大多數資金來自債務性融資,其中包括債券市場和銀行,還有少量的夾層債務。私募股權基金公司為什麼喜歡借錢,動用杠桿來收購企業。這是因為,根據美國稅法規定,隻有利息支出才能從企業稅前利潤中抵扣,而股利不能稅前抵扣。美國的所得稅法點燃瞭杠桿收購的星星之火,而讓杠桿收購呈燎原之勢得歸功於高收益債券。華爾街曾經的高收益債券皇帝邁克爾·米爾肯就多次在杠桿收購中瞬間籌集巨額資金。這些債券資金為杠桿收購提供極大的便利,好比優質燃料,將大眾的甲殼蟲汽車一下子變成瞭風馳電掣的法拉利。

  2011年3月31日前,AMC的公司股權架構是,AMC控股Marquee Holdings Inc,Marquee Holdings Inc控股AMCE。通過吸引合並,Marquee Holdings Inc消失,AMCE成為AMC的直接子公司。

  2016年到期債券的本金額3.25億美元。AMC分兩次現金贖回,每次現金贖回的價格並不相同。第一次贖回的代價是面值1000美元債券要支付給債權人債券本金1031美元的購買價格加30美元同意費,贖回9510萬美元。第二次的贖回時間是兩個月後,即2011年2月1日,債券面值每1000美元支付給債券持有人1055美元,贖回2.299億美元。

  2016年到期債券為什麼要分兩次贖回?這是因為債權人和債務類型不同,債務每一層級契約也各不相同。黑石集團的合夥人朱欽曾說過,面對不同類型的債權人,談判是非常復雜的。上述兩筆債券贖回,AMC不僅要支付同意費,還有利息,代價自然不菲。

  上述兩筆舊債券的總面值約為5.66億美元,新發行的債券面值也僅僅是6億美元,兩者相差不到4000萬美元。AMC不僅溢價回購,增加現金支出的包袱,而且新債的利率更高。這樣做究竟是為什麼?為什麼不能多發債券?其實原因很簡單,受限於舊債券的約束條件和抵押物充足率,新債發行額度空間已經很小。而且,王健林隻能在這幾個債券巨頭身上找錢。他能做的,隻可以"以長換短"。

  還有一個生疑的細節是,AMC本來就背負沉重債務,居然動用自己手中的現金去回購2014年到期的貼現債券,這無異於在AMC身上割瞭一刀。要知道,僅存的現金不僅僅是用於償本付息,還有利於提升AMC的評級,增加更多的銀行信貸資金。一個可能的原因是,王健林適應瞭華爾街的玩法。

  不過,他們之間也有激烈的爭吵。比如說,債券發行,當幾個銀行一起組成承銷團時,必須要有一個銀行牽頭來做主承銷商。那些債券銷售的關鍵數據都由這傢主承銷商保管,一般都由主承銷商來發號施令,並在發行過程中分批將債券發售出去。牽頭銀行一般都會出現在《華爾街日報》和其他幾傢財經媒體的債券發行公告的左邊,這在債券發行行業中是一種地位的象征。在雷諾茲-納貝斯克集團收購戰中,以管理層為主的收購方收購失敗的重要原因就是投資銀行在為"債券由誰來牽頭發行"產生分歧。說到底,所有的問題可以概括為:因為他們公司的名字不能放在《紐約時報》和《華爾街日報》債券發行公告的左邊,雷諾茲-納貝斯克的管理層收購團隊的投資銀行傢親手斷送自己在這場有史以來最大收購活動中的命運。

  華爾街的潛規則

  爭吵

  並購協議簽完後,王健林似乎並沒有堅定信心,將AMC推到紐約證券交易所上市。這一點從媒體的公開報道中可以找到判斷依據。通常情況下,公司IPO,媒體報道會鋪天蓋地,吸引投資者購買自己的股票。據媒體報道,直到2013年12月18日上市前一天,紐約證券交易所交易員的電腦屏幕上,AMC影院的IPO日程表旁邊還顯示"待定"字樣,意味著其有可能在最後一刻取消並延遲IPO。奧托是常駐紐約證券交易所的"華爾街老兵",曾擔任多起中概股上市的做市商交易員,但他在兩天前對AMC上市也不知情。

  這是一把雙刃劍,債主們規定瞭王健林借債的具體利率,這個利率水平明顯偏高於市場平均水平。如果不通過發行債券的方式融資,而且無法滿足負債的覆蓋率,王健林仍然可以通過新的高級擔保信貸融通借入額外的款項。債主們的如意算盤是,對王健林融資的大門永遠敞開,必須走他們的資金通道,而且提前設定借款最低水平。

  王健林在盡調報告上圈住瞭AMC。他的理由隻有一個:規模大。

  每一次談判都是一次戰爭,隻不過情況有好有壞。軍人出身的王健林自然很熟悉這樣的場面。

  所謂循環貸款方式,即是借款人隻要有需要隨時可以在信用額度內提取現金,等有能力還款時再歸還資金。而常規貸款模式的借貸金額和借貸時間是固定的。

  按照上述邏輯,循環信貸融通項下的借款利率不能低於3.25%,定期貸款項下借款不能低於3.5%。華爾街對AMC的融資成本不能說貴,但利率市場波動行情卻讓人心驚肉跳。

  具體的變動金額有多大?據招股書上的資料,以高級擔保信貸融資為例。截至2012年12月31日過渡期間內,高級擔保信貸融資利息支出可能增加或減少590萬美元;截至2013年9月30日9個月內,市場利率變動100個基點可能使高級擔保信貸融通的利息支出增加或減少580萬美元。

  而債券的公允值同樣也會受到市場利率影響。比如說,市場利率的上調一般會導致2019年到期的債券和2020年到期的債券的公允價值減少,市場利率的下調一般會導致2019年到期的債券和2020年到期的債券的公允價值增加。

  華爾街精心設計瞭利潤最大化的局,如何鎖定這些收益同樣很棘手。華爾街祭出三道償還定期貸款的辦法。第一個方法是,從截至2014年12月31日或前後的財年開始,如果AMCE的高級擔保杠桿比率凈值大於截至該財年最後一天的某個閾值,如果在該財年的過剩現金流量超過2,000萬美元的情況下,則用AMCE於各財年的過剩現金流量的50%來進行預付;第二個辦法是,不在契約約定所得凈現金,且不投向約定方向,須全部歸借貸方;除瞭高級擔保信貸融通項下所允許的債務,其再融資所得款項需歸還。

  擺在他和私募股權基金股東面前的就有兩筆短期債務,一筆是2014年到期債券,一筆是2013年到期的定期貸款。將這兩筆短期債務重組是成為雙方重啟談判的重要內容。提前償還這兩筆資金,AMC不僅要支付違約損失,接下來還要支付使用成本更高的資金。

  富貴險中求。面對國際利率市場的瞬息萬變和華爾街的咄咄逼人,王健林不僅僅需要有堅強的神經,還要有過人的手腕。

  延長貸款期限的方案細則是:針對2006年1月26日高級擔保信貸協議作出修訂,這已經是第三次修訂,有一筆本金總額為4.766億美元的定期貸款到期是2013年1月26日,這次將其延至2016年12月15日,延期的代價是提高該筆定期貸款的利率;二是將彼時的循環信貸融通更換為新的五年循環信貸融通,變更的代價是利率更高。延長貨款期限的修訂費用高達330萬美元。

  從條件對等角度講,王健林同樣在"固定利率+浮動利率"中,給"利率變動"上限封頂。作為一種平衡,雙方通常會妥協退讓,給債券投資者一部分股權,允許固定利率有一個浮動空間。但是,王健林對出讓股權的拒絕非常堅定,同時堅決不同意利率重置。

  這個理由也曾是私募基金公司股東購買AMC的原因。私募股權基金偶爾會三兩聯手,但通常會有一傢公司坐莊並發揮主要作用。收購AMC卻是例外,五傢頂級私募股權基金先後收購,最終走到一起,且擁有其相等的股份。這不能不說是杠桿收購史上的小奇跡。私募股權基金公司收購AMC,就是為瞭要賣掉它。但誰有這個能力接收,在這群華爾街金融傢眼裡,似乎隻能在證券交易公開市場IPO瞭。

  最終,他們達成瞭妥協,互相沒有提出進一步要求。在2013年9月30日前,也就是完成AMC法律意義上的並購一年後,王健林經過復雜談判,完成瞭AMC上市前的準備工作,這項工作無疑可以用完美來形容。

  據招股書披露,截至2013年9月30日,AMC總負債降為21.94億美元。債務的長短期限更加合理,短期債務僅僅0.15億美元,其中包括將於2020年到期面值為775萬美元的定期貸款以及679萬美元的資金和融資租賃負債。也就是說,短期負債中的775萬美元是長期貸款的當期部分,融資租賃負債是經營性負債,除非取消租約,否則不可能短期變長期。AMC的短期幾乎零負債。

  長期債務中主要有債券、貸款和融資租賃負債。債務是組合債券,有浮動利率和固定利率,主要包括面值6億美元的2020年到期的高級次級債券、面值6億美元的將於2019年到期的高級固定利率債券。貸款也是組合貸款--高級擔保信貸融通面值7.64億美元的將於2020年到期的定期貸款和循環信貸融通,其中循環信貸融通承諾為1.5億美元。

  從2012年5月21日開始計算,在16個月的時間裡,AMC的負債增加僅僅約2.94億美元,其資產負債表中的資本結構被重新改寫。這是雙方博弈的最佳結果。以2013年12月31日的開盤價19.18美元計算,AMC的股權總市值約為18.68億美元,其中萬達持有AMC的股權價值約為14.60億美元。在17個月的時間裡,萬達的股權增值一倍多。

  這還是一傢美國公司

  AMC上市後,在美國人和AMC員工眼裡,這仍是一傢老牌的美國公司,沒有員工離職,管理層也沒有改變,一切都沒有改變。實際上,AMC的老板換人瞭,王健林如何做到AMC"白皮黃心"?

  60天後,也就是2012年5月21日,萬達與AMC的基金股東們簽署並購協議,王健林宣佈總交易金額26億美元,用於購買AMC100%股權及承擔其全部債務,其中,7億多美元為購買股權的資金。

  稿件來源:《地產》

  萬達並不是直接控股AMC,王健林在萬達和AMC中間搭設瞭一座橋。直接控制AMC的是一傢BVI公司。這符合國際通行做法。招股書中稱,AMC是"受控公司"。據此推測,萬達是通過在類似維京群島等免稅天堂設立控股公司,通過這種控股公司來控制AMC。按中國法律規定,受控公司是指中國居民股東在實際稅負低於所得稅法規定稅率水平50%的國傢(地區),並非出於合理經營需要對利潤不作分配或減少分配的外國企業。除瞭避稅需要,受控公司還享受豁免美國紐約證券交易所的某些規定。比如說,董事會的構成要由大多數獨立董事擔任,某些委員會完全由獨立董事會擔任。如果按照紐約證券交易所的要求,王健林對AMC的控制力就會大大降低。有瞭"受控公司"身份,AMC就不需要再遵守紐約證券交易這些規定。

  王健林面對的是杠桿收購江湖的一流玩傢--阿波羅投資基金、摩根大通投資基金、貝恩資本、凱雷、光譜投資基金。五傢私募股權基金公司共同持有AMC,且股份均等。五傢頂級私募股權基金杠桿化收購AMC後,呼嘯而來直奔紐約證券交易所。似乎總是缺少一點運氣,伴隨基金的退出期到臨,他們隻能惜別AMC的IPO盛宴。

  敬請關註《大買傢王健林》第二季之《金手銬》、第三季之《破解贏傢詛咒》。

  (本文得到佈賴恩·伯勒、戴維· 凱裡、巴曙松等專傢、學者觀點啟發和引導,本刊記者雷雅亮、崔萍亦有貢獻)

  2013年10月29日,王健林出人意料地向全球宣佈一則重磅消息:全球三大頂級評級機構標準普爾、穆迪和惠譽發佈評級報告,分別給予萬達以"BBB+"、"Baa2"和"BBB+"的長期企業信用評級,並全部給出"穩定"展望。標準普爾、穆迪、惠譽均來自華爾街,是全球頂級信用評級機構,被全球投資者信賴,自然也被華樂街的金融傢們信賴。萬達的評級級別很高,債券投資者看到這個報道後,吃瞭一顆定心丸。但是具體如何平衡參與各方利益關系,王健林在公開場合從沒有提及,但是從債券發行的條款細節中,我們從中一窺究竟。

  附文1

  並購還有個秘訣,不僅要快還要內緊外松,內裡刀光劍影,表面波瀾不驚。此外保密是關鍵。華爾街有句名言,如果並購沒有結果就上瞭新聞,你就會有很大的麻煩,公司收購消息一旦泄露,很多人都會參加競購,甚至還有他們的兄弟。

  羅馬人在希臘文明的基礎上創造瞭羅馬文明,將自己稱為文明人,而將居住在城外之地的部落稱為蠻族或野蠻人,主要包括東、西哥特人,汪達爾人和勃艮人,此外還包括匈奴人。公元410年,哥特蠻族包圍瞭羅馬城。此時羅馬城內外,戰馬嘶鳴、戰鼓震耳,喊殺聲直入雲霄。經過激烈的戰爭,野蠻人最終攻入瞭羅馬城,並進行瞭三天三夜的洗劫。但這些蠻族隻是垂涎於羅馬帝國的財富,並不打算從此安頓下來,統治帝國。燒殺搶掠之後不久,他們丟下羅馬城又繼續過自己的遊牧生活去瞭。公元476年,蠻族首領廢除瞭羅馬的末代皇帝,曾經顯赫一時的西羅馬帝國終於滅亡,歐洲從此進入瞭中世紀時代。

  一千多年之後,野蠻部落卷土重來,在美國實業界的城門外安營紮寨,渴望進去搶奪裡面的財富,最為著名的就是這場攻占雷諾茲-納貝斯克集團的戰爭。(文字來源:《門口的野蠻人》)

  附文2

  把鵝肝弄得到處都是

  AMC換主人瞭。請註意,這一天隻能算是訂婚,真正領結婚證,具備法律效力,還要等待中美相關政府部門審批程序完成。在這段日子裡,王健林還有很多事情要做。最主要的是,他要繼續推進解決AMC巨額債務的重組,以便讓AMC輕裝上陣。

  這裡不能不提及華爾街杠桿式並購的潛規則。並購是華爾街盈利的法寶,因為不論是成功還是失敗,華爾街都能賺到手續費,杠桿收購公司要收管理費,投資銀行要收咨詢費,券商要收高收益債券發行費,等等。投資銀行、私募股權基金及券商,他們中你中有我,我中有你,關系錯綜復雜,甚至他們當中的很多人保持著數十年的友誼。因此,華爾街的並購業務可以被看成是一幫老朋友之間一盤永遠下不完的棋。

  太完美瞭!這是多麼高效的投資回報。資本重組甚至都不會大幅增加公司的利息成本。資本重組對收購公司來說是極具誘惑的,因為資本重組能讓投資者迅速賺回部分投資,而不需要經過出售公司的漫長過程。被收購公司越快返還投資者的投入資金,其年收益率就越高。這也說明,市場行情好轉與杠桿交易相結合會產生神奇力量。因此,對沖基金和其他活躍的投資者會要求被收購公司進行股息重組,借更多的錢來支付股息。股息資本重組因為能夠帶來快速且豐厚的回報而被私募股權基金采用。AMC的股東之一阿波羅公司尤其熱衷於通過增加被收購公司的債務水平來支付股利。對於上市公司而言,還有股市這個杠桿。私募股權公司通過增加被收購公司的負債獲得杠桿,企業業績的任何增長都會引起股票價值的成倍增長,被收購公司就會主動給上市股票持有者更多分紅。錢越來越變毛瞭,更多的投資者就會算一筆賬,若投資銀行發行債券的票面利率是7.5%,而市場利率為10%,那麼債券必須折價發行,使得真實利率等於市場利率:一個面值1000美元、票面利率為7.5%的債券價格將為750美元,這樣購買者的真實投資收益就是10%。跟借債相比,投資者更願意買入股票,希望在股市中獲得分紅和股價躥升。更多的私募股權基金公司借錢從股東手裡購買公司的股票,並且收購價格大大超過該公司在股市上的價值。說到底,杠桿收購浪潮就是龐大的股債置換。

  股息資本重組是一把雙刃劍。有人比喻說,下金蛋的鵝隻下瞭一個巨大的鵝,卻把鵝肝弄得到處都是。

  附文3

  五大私募股權公司手握AMC上市這張牌,從容進行債務重組,跟王健林的談判自然是不緊不慢。"這是一個比較艱難的選擇,又要談個好的價錢,又不要它IPO。"王健林說。

  什麼叫高級擔保信貸融通?下文中高盛-Movie Gallery 信貸融資案例講述瞭該金融產品操作邏輯。限於公開資料披露,我們無法得知AMC的高級擔保信貸融通條款,但通過該案例,我們可以知道高級擔保信貸融通的主要條款,更清晰瞭解AMC簽訂債務同時,面臨的種種限制。本文案例提供作者張少華供職於中國工商銀行。

  2010年12月15日的這一天,AMC發佈兩個重大融資方案,一是延長貸款期限,二是發新債還舊債。

  即便該公司基本面如此,高盛公司通過信貸因素優劣綜合分析,於2007年 3月8日,牽頭幾傢機構與Movie Gallery簽訂一項新的9億美元高級擔保信貸融通協議,其中1億美元循環信貸、2500萬美元合成認購期權長倉、6億美元第一留置權定期貸款和1.75億美元第二留置權定期貸款。

  募集資金主要用於償還現有高級擔保債務、支付交易費用開支和滿足流動資金需求及一般企業用途。同時出於風險控制考慮,又在協議中明確瞭若幹條款保護:

  合適的契機,王健林再次出現瞭。

  ●二是定期貸款融通差異定價,第一留置權定為Liobor+350,第二留置權定為 Liobor+650;

  每一個時代都需要一個象征。

  ●四是留置權限制,規定為其他債務提供擔保的留置權不得超過500萬美元;

  ●五是債務限制,對第二留置權、新定期貸款、資本租賃、關聯債務、應付款項等均作出最高額限制;

  ●六是投資限制;

  ●七是收購限制;

  2012年6月22日,AMCE宣佈,將於2019年到期債券和將於2020年到期債券持有人均同意豁免"控制權變更"條款和接認萬達成為"獲許持有人",代價是每1000美元本金收取2.50美元的同意費。

  訂婚

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  2014北京商業地產投資意向調查:



  王健林對媒體回憶說,"在與萬達談判之前,五傢基金已經將投入的資金收回,談判期間基本是'零成本'持股,它們試圖讓AMC上市套現。"將AMC送到紐約證券交易所IPO當然是最好的退出選擇。從公開市場募集到真正的永久性資本是私募股權基金公司的夢想和聖杯,一是回報豐厚,二是可以避免煩瑣的資金募集活動,三是能拓展投資者的范圍。

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  有市場人士認為,如果國傢稅務總局不能在3月底前出臺具體實施辦法,那麼,此間有望密集出臺的"國五條"地方細則,應該也不會對"20%個稅"的征收作出細化規定。甚至部分地方細則可能因此延緩發佈。

  但按經濟參考報昨日的報道,關於"20%個稅"的部委版實施辦法短期內難以出臺。

  而且,明確可以被拿來抵扣的"住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費"等,有些房齡未保存登記房屋二胎年息借貸增貸轉貸一二十年的住房,發票憑證散失的可能性很大。

  3月25日出爐的廣東版"國五條"地方細則中,關於"20%個稅"的表述即未細化,僅稱"嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定"。

  "20%個稅"具體政策

  該報道援引接近國稅總局的權威人士的話解釋,由於所得稅屬於共享稅種,其認定與實施必須由中央決定,地方沒有資格對其制定實施方案。因此,"20%個稅"實施細則部分的重任就落在國稅總局頭上。該人士稱,實施辦法將仍保持5年大原則不變,但具體操作還有待明確。

  所謂"國辦發〔2013〕17號文",即3月1日發佈的《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,該通知要求,對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

  按2006年發佈的《國傢稅務總局關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號)所述,商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房、城鎮拆遷安置住房的房屋原值認定辦法各不相同。

  "20%個稅"政策之外,各地落實"國五條"精神的政策頻出。

  早報記者 陸鳴 綜合報道

  3月27日,新華社旗下的經濟參考報報道稱,由國傢稅務總局牽頭制定的個人售房"20%個稅"征收辦法(下稱"實施辦法")正在研討之民間二胎設定金額貸款全省皆可處理中,由於涉及房屋原值以及抵扣憑證等問題,因此3月內難以出臺。

  上述權威人士對經濟參考報稱,"實施方案必須制定得清晰且具有可執行性,'一刀切'按差額20%征收存在現實執行困難。如果方案不清楚,一方面地方會難以執行,另一方面對於保護剛需方面的設定也有待研究。"

  備受關註的個人售房"20%個稅"政策,短期內或難有具體實施辦法。

  這一表述引發二手房市場恐慌,此後全國多地房地產交易中心出現排隊過戶現象。

  按上述經濟參考報的報道,上海相關人士透露,雖然"國五條"地方細則會於3月31日前按時發佈,但裡面對於"20%個稅"一事也隻是重申國務院意見。安徽相關人士則透露,還沒有具體時間表,或許會等國稅總局的指導文件。太原市房管局相關人士則稱,當地的細則還在商討完善當中。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-28/10431999158.shtml

地方細則或淡化20%個稅具體政策

  制定實施細則

 地方細則或淡化

  國稅總局牽頭

  可見的是,地方政府關於"20%個稅"政策的表述同樣謹慎。

  滬上某房產研究人士透露,"國五條"細化政策出臺後,上海市有關部門已召開過三四場討論會,他本人參加過兩場,一場是專傢座談,一場是行業內人士座談。據他講述,部分專傢認為,"國五條"一些政策引起市場恐慌,打亂瞭市場預期。還有專傢談及,目前的調控政策多是應急性的,"20%個稅"政策難以執行。

  "基礎的數據不夠充分,由於歷史原因,很多二手房當初交易的價格難以核查。有些早期的房產交易都沒登記過,同時很多房源的裝修成本、通脹成本、貸款成本根本無法計算。"該房產研究人士說。

  據他介紹,和往常一樣,在上述座談會上,政府有關人員隻聽,未作表態。

內容來自sina新聞

  據上海證券報報道,從3月25日起,北京各區縣中介機構中公積金"認房不認貸"的通道已全部關閉,購房人若申請公積金貸款買房,已嚴格執行"認房又認貸"。

  此前已宣佈限購擴圍政策哈爾濱,還宣佈,2013年將加大中小套型普通商品房供應,屆時中小套型普通商品房比例將達到70%。

  雖然"國五條"地方細則已山雨欲來,但摩根大通預計,今年中國平均房價料溫和上升,其中北京、上海、深圳等一線城市房價漲幅甚至可能超過10%。

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  難點之一,在於房屋原值及抵扣憑證的認定。
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